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Acheter un condo : ce qu’il faut savoir – et quelques conseils

03 mars 2020 par Banque Nationale
Achat condo

Vous épargnez pour vous offrir un condo? Bien! Mais avant de devenir propriétaire, avez-vous pensé à tout ce qu’implique l’achat d’un condo? On a fait des recherches pour vous. Voici ce qu’on a trouvé!

Quoi savoir avant d'acheter un condo

Un condo, c’est un immeuble que vous partagez. Il y a donc des règlements à suivre! Parce que oui, il y a des règlements POUR TOUT dans la vie. *Soupir*. Ces règlements peuvent porter aussi bien sur l’auvent du balcon que sur le nombre d’invités admis ou les réunions de copropriétaires – sans oublier les contraintes qui pourraient concerner votre petit chaton Champignon.

Deuxième affaire à savoir avant de magasiner sérieusement un condo, c’est qu’il y en a deux types : désirez-vous une copropriété divise (TELLEMENT indépendante qu’elle possède son propre numéro de lot) ou indivise (qui, en bonne dépendante affective, partage son numéro de lot avec d’autres logements, comme dans un triplex)?

Acheter un condo, ça demande aussi d’économiser de l’argent (eh oui), surtout pour la mise de fonds. Cette étape est comme arracher un diachylon : plus d’appréhension que de mal! Parce que non, pas besoin de 100 000 $ cash pour acheter un condo. Il est possible d’acheter avec une mise de fonds de seulement 5 %, si la propriété coûte moins de 500 000 $. Il vous faudra toutefois avoir une couverture d’assurance prêt hypothécaire.

« MAIS JUSTEMENT! », que vous vous dites probablement en lisant sur la mise de fonds.

« Ça coûte COMBIEN, réellement, un condo? »

 Où acheter un condo?

Selon Centris, si vous voulez acheter sur l’île de Montréal, le prix médian d’un condo est de 360 000 $. Il est donc possible d’acheter un condo situé près des petits commerces zéro déchet avec une mise de fonds de seulement 18 000 $ (5 %). Les prix baissent évidemment quand on traverse le pont vers la Rive-Sud, où la médiane passe à 230 000 $ par condo. Quant à la Rive-Nord, le coût médian d’un condo y est semblable à celui de la région de Québec, soit environ 200 000 $.

Vous venez de comprendre : le prix de votre condo dépend du secteur où il se trouve. Même si le prix d’un condo à Montréal, c’est le prix d’une maison en région, le condo dans la métropole aura tendance à prendre beaucoup plus de valeur qu’une maison champêtre sur le bord de la 132!

Bon... on s’entend qu’on le voudrait tous, ce condo vintage à deux étages avec des plafonds de 72 pieds près du carré Saint-Louis à Montréal, mais… (douche froide et quelques petites gifles) RESTONS RÉALISTES.

En plus de la mise de fonds à verser et du prêt hypothécaire à rembourser, les condos sont accompagnés d’un joli cadeau : les charges de copropriété, mieux connues sous le nom de frais de condo! (Condo, cadeaux... ça rime.) Leur montant mensuel peut varier selon le type de logement (si votre logement Deluxe dans le quartier du plateau Mont-Royal demande beaucoup d’entretien, WATCH OUT les frais de condo!), mais aussi selon l’emplacement.

Non seulement le prix des condos augmente-t-il à mesure qu’on s’approche des grands centres, mais les frais de condo aussi. C’est – QUELLE SURPRISE! – sur l’île de Montréal que les frais de condo sont les plus élevés, atteignant une moyenne mensuelle de 234 $. Pour un condo au Saguenay, c’est une autre histoire. Les frais sont en moyenne de 101 $ par mois (awwwwwwwww collectif).

Si vos frais de condo sont ridiculement bas, ne sautez pas au plafond trop rapidement, ce dernier pourrait vous tomber sur la tête… En effet, le bas prix peut cacher un important manque d’entretien. N’hésitez pas à faire appel à un inspecteur et à discuter avec les autres copropriétaires de l’immeuble : vous saurez bien assez vite si on prend soin de ce dernier ou non.

C’est combien, rombourser un prêt hypothécaire?

Peut-être l’avez-vous déjà compris, mais plus votre mise de fonds sera élevée, plus petit sera votre prêt hypothécaire

Prenons par exemple un condo de deux chambres fermées à Montréal, dans le quartier des shops Angus, vendu 400 000 $. Si vous versez 5 % de mise de fonds, donc 20 000 $, le remboursement de votre prêt hypothécaire, amorti sur 25 ans, vous coûtera mensuellement 1 870 $. Ça, c’est si le taux d’intérêt de votre prêt est de 3 %.

Parce que vous aurez aussi à décider, hypothèquement parlant (et non hypothétiquement parlant), si vous désirez un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable.

Ce qui fera pencher la balance vers l’un ou l’autre dépend de votre situation financière et de votre tolérance aux imprévus. Si vous avez un budget aussi serré qu’un chignon de ballerine, vous feriez mieux d’opter pour le taux fixe, qui reste... fixe. Si vous avez plus de lousse, autant financièrement que mentalement, allez-y pour le taux variable, souvent plus bas que le taux fixe.

Vérifier les derniers détails

Ça y est : votre condo est trouvé, votre offre d’achat est sur le point d’être approuvée. Il faut toutefois savoir qu’avant que votre condo soit officiellement vôtre, il devra subir une foule d’étapes, dont une inspection (pensez à épargner pour cela aussi 😉).

Est-ce que le condo est vendu avec une garantie légale? Ce n’est pas obligatoire, mais ça vous protège quand même des vices que pourrait cacher votre nouveau nid. Du genre, des champignons dans les murs (COOL), ou un réseau électrique défectueux (SUPER PRATIQUE). On vous voit déjà venir : « Ben voyons, quels sont donc les avantages à acheter SANS garantie légale alors? » Souvent, le prix demandé est moins élevé. Ça arrive fréquemment dans les ventes de succession.

Avez-vous vérifié la garantie du droit de propriété? Elle assure que votre futur condo est libéré de toute hypothèque (sauf la vôtre, évidemment), et qu’il n’empiète d’aucune façon sur une propriété voisine.

Et le fonds de prévoyance, lui? Ce coussin de sécurité appartient à l’immeuble et ne veut que votre bien! Chaque copropriétaire y cotise, s’assurant ainsi que si un imprévu survient dans une des zones communes, le coussin puisse éponger le dégât.

Même si les petits caractères des documents vous donnent le vertige, prenez le temps de lire TOUS LES DÉTAILS. Quels sont les travaux récents et ceux à venir? Si vous misez sur une construction neuve, avez-vous analysé le contrat préliminaire, le rapport d’inspection et les détails de la garantie avec le constructeur? Votre chihuahua Billy sera-t-il le bienvenu? Vous devriez aussi jeter un coup d’œil aux procès-verbaux des assemblées annuelles ainsi qu’à la déclaration de copropriété.

En fin de compte, ça va me coûter combien, un condo?

Après avoir compris le calcul d’une mise de fonds, d’un prêt hypothécaire et des frais de condos, vous avez maintenant une meilleure idée du coût de votre copropriété. Cela dit, avez-vous également pris en compte les taxes, les assurances et les frais du notaire, de l’inspecteur et de l’évaluateur? Ou même de possibles rénovations dans la cuisine?

Reprenons l’exemple du condo à 400 000 $ dans le quartier des shops Angus et récapitulons :

1- Mise de fonds minimale : 20 000 $.

2- Versement hypothécaire, incluant la prime d’assurance : 1 870 $ par mois.

3- Frais de condo : 230 $ par mois.

4- Frais de notaire : 1 000 $.

5- Inspection et déménagements (optionnels) : 2 000 $.

6- Droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue ») : 4 000 $ (BIENVENUE!)

7- Taxes scolaires et municipales : 3 000 $ par année.

8- Assurances : quelques centaines de dollars par année (même si les frais de condo couvrent un éventuel sinistre dans l’immeuble, il faut assurer votre partie privative, soit votre appartement).

Alors, combien ça coûte, donc, un condo? (On y arrive enfin!)

En prenant l’exemple ci-dessus, vos frais de départ (mise de fonds, « taxe de bienvenue », frais de professionnels) peuvent tourner autour de 27 000 $.

Ensuite, vous aurez à payer, par mois et pendant 25 ans, au moins 2 700 $. Ça, ça inclut les versements hypothécaires, les frais de condo, les taxes municipales et scolaires et les assurances. (Je vous ai épargné ici l’électricité et le wifi parce que ça, vous le savez déjà!)

N’hésitez pas à utiliser notre calculatrice pour savoir RÉELLEMENT combien vous coûtera votre condo à long terme. Si jamais vous redoutez encore l’arrivée d’un condo dans la vie de vos finances, n’hésitez pas à consulter un de nos professionnels.

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