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Rénover pour mieux vendre: êtes-vous bien outillé pour ce genre d'opération?

10 février 2017 par Banque Nationale
Flip immobilier

Est-ce en raison des récentes émissions sur le sujet? Certains semblent avoir une idée romantique du flip immobilier: trouver la perle rare, la retaper et la revendre le double du prix. Or, l'exercice n’est pas si simple.

Contenu

« Le premier piège des investisseurs-flippers est de pécher par excès d’optimisme, prévient Yvan Cournoyer, auteur du livre Les flips et lui-même investisseur dans plusieurs flips immobiliers.

« Les gens sous-évaluent le prix des matériaux, le coût des travaux, et le temps que ça va prendre pour revendre la maison. Et surtout, ils surévaluent le prix de revente. »

À cet égard, une étude menée par la firme JLR estime que le gain médian des flips réalisés entre 2009 et 2013 tournait autour de 30 % pour les maisons unifamiliales et de 13,7 % pour les condos, ce qui n’est pas excessivement élevé lorsqu’on tient compte de tous les frais encourus dans l’opération.

Il convient donc se lancer avec prudence, en prenant soin de faire les bons calculs...

Combien payer pour une maison?

« Tout dépend du projet, répond Yvan Cournoyer. Si les travaux à réaliser ne sont que cosmétiques, on peut penser faire du profit en payant une maison 25 % en deçà du prix du marché. S’il y a des travaux majeurs, il est préférable de viser les 35 %. »

Le calcul est le suivant :

« Il faut tenir compte des coûts d’acquisition (5 %), des frais de possession (5 %) et des frais de revente (5 %). Si on a acheté la maison 25 % en-dessous du prix du marché, cela laisse 10 % de profit. »

Ces chiffres sont bien évidemment des repères, précise Yvan Cournoyer. « Plus on garde la maison longtemps, plus la facture augmente. On paie les intérêts sur l’hypothèque, les assurances et ainsi de suite. »

Où chercher?

Yvan Cournoyer suggère de choisir un secteur et d’en devenir un expert. « Pour savoir si on tient réellement une aubaine, il faut connaître à fond le marché où se trouve la maison. »

Il est en outre préférable de choisir un quartier près de chez soi : « On aura plusieurs aller-retour à faire, pour la prospection, l’achat, la supervision des travaux et la revente. »

Que cherche-t-on au juste comme maison, une reprise de faillite? « Pas nécessairement, répond l’investisseur-flipper. Un propriétaire pressé de vendre peut l’être pour diverses raisons : un divorce, un héritage, une relocalisation professionnelle. On reste à l’affût, en cherchant soi-même et par l’entremise d’un courtier immobilier. »

Quels travaux peut effectuer le propriétaire, sans licence d’entrepreneur?

« Si le propriétaire n’habite pas dans la maison et que son but est de la revendre, la réponse est simple : aucun, répond catégoriquement Éric Périgny, président de Réno-Assistance. Il faut une licence de constructeur-propriétaire ou d’entrepreneur général, ou encore on peut recourir aux services de quelqu’un qui en a une. »

La raison ? « C’est pour protéger le public, explique Éric Périgny. D’ailleurs, le prochain acheteur sera bien content de savoir que sa maison n’a pas été rénovée en tournant les coins ronds. »

Si l’investisseur-flipper habite la maison, l’exemption de licence a tout de même ses limites. Le site de la Régie du bâtiment du Québec précise que « en tout temps, une personne physique n’a pas le droit d’exécuter des travaux de construction à une installation destinée à utiliser du gaz, à une installation d’équipement pétrolier ou à une installation électrique, si elle ne détient pas la licence appropriée. »

En somme, le flip immobilier n’est certainement pas une activité aussi lucrative et « facile » qu’on pourrait l’imaginer. Il faut être prêt à y mettre les efforts, et ne pas avoir peur du risque…

 

Ressources:

  • Étude statistique des flips immobiliers au Québec (JLR)
  • Notes légales 

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