Maison: achat, vente et rénovation

Vous prévoyez l’achat de votre première propriété? La rénovation de votre condo ou la vente de votre chalet? Parcourez nos conseils pour mieux vous préparer à votre projet de maison.

Nos capsules : Perspective Immobilière

Les alternatives de financement

11 janvier 2024        Transcription

Dans cette capsule : Anticipation des baisses de taux | L'importance de revoir son budget | Équité sur la propriété

L'outil des premiers acheteurs : Le CELIAPP

6 décembre 2023        Transcription

Dans cette capsule : Ralentissement économique | Tendance des taux | Les avantages à cotiser à son CELIAPP d'ici la fin de l'année

Préparer son budget pour un renouvellement hypothécaire

8 novembre 2023        Transcription

Dans cette capsule : Conserver sa santé financière | Évolution des prix des loyers | Contexte économique actuel

Les embuches de la construction résidentielle

28 septembre 2023        Transcription

Dans cette capsule : Offre et demande | Contexte économique actuel et ses répercussions sur l'immobilier | Mesures pour atténuer la pénurie de logements

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Les petits détails pour tout savoir

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour une nouvelle capsule sur les perspectives immobilières du 11 janvier 2024. Aujourd'hui, j'ai la chance d'être avec Matthieu Arseneau. Allo Matthieu. Ainsi qu'avec Andrée Desrosiers. Bonjour. Allô Andrée. Sujet du jour aujourd'hui : refinancement hypothécaire.

Mais avant, si vous le permettez, d'entrer dans le vif du sujet, j'aimerais Matthieu qu'on revienne sur certaines déclarations de la Réserve fédérale ainsi que la Banque du Canada Tu te rappelles certainement qu'en décembre, la Réserve fédérale a télégraphié des baisses de taux d'intérêt en 2024 supérieures à ce qu'elle avait dit en septembre. Évidemment, ça n’a pas été long que le scénario de l'atterrissage en douceur d'économie a repris de la vigueur. Est-ce que les investisseurs sont en droit d'être optimistes dans ce contexte-là?

C'est sûr, Simon, qu’il y a des bonnes nouvelles au niveau de l'inflation, puis les marchés avaient anticipé des baisses de taux avant même que la Réserve fédérale parle en décembre. La Réserve fédérale a télégraphié 75 points de base de baisse de taux. Le marché s'est emballé, en a rajouté en anticipe davantage encore. Maintenant on parle de 140 points de base comme vous pouvez le voir sur le graphique ici. Donc est-ce que c'est une bonne nouvelle l’inflation? Puis l'intention de baisser les taux, c'est une bonne nouvelle. Est-ce que c'est garant qu’on n’aura pas de récession en 2024? Faut faire attention quand on regarde historiquement, c'est le graphique que je vous montre. Au cours des 4 dernières récessions, en fait, la Réserve fédérale a baissé les taux avant que la récession commence. Donc dans un tel contexte, non, On n’est peut-être pas sorti du bois même avec 140 points de base, ce n’est pas ça que la Réserve fédérale a télégraphié, c'est 75 points de base, les taux demeureraient élevés sur une base historique, demeureraient restrictifs et ça, ça pourrait nuire à l'économie américaine. Donc pour nous, le marché qui anticipe même des baisses de taux dès mars. Nous de notre côté, on est plus en juin, l'inflation s'est améliorée mais quand même l'inflation dans les services, l'inflation salariale, reste élevée aux États-Unis, puis c'est ça va rester préoccupant un petit peu pour la Réserve fédérale.

Matthieu, au Canada, tu sais, on a vu des quand même des signes de ralentissement économique en décembre. Malgré tout, la Banque du Canada continue à mentionner qu'elle est toujours prête à hausser les taux si nécessaire. Est-ce que c'est un commentaire qu'on doit qu'on doit prendre au sérieux selon toi?

Ben moi Simon, ce qui m'a surpris, c'est que j'aurais peut-être attendu le discours de la Réserve fédérale du côté de la Banque du Canada, Donc inverser les rôles en décembre dernier. Il y a vraiment des signes de modération de l'inflation importants des signes importants au Canada. Je vous le montre sur le graphique quand on regarde dans les 3 mois qui ont terminé en novembre, donc pour avoir enlevé la volatilité des données mensuelles, mais regardez la tendance des 3 derniers mois. Ben il y avait juste 25 catégories sur 55 qui évoluent à un rythme annualisé d'au-delà du 2%, la cible de la Banque du Canada On peut voir y en avait 47 au pire de 2022. Donc une nette amélioration à ce niveau-là. Puis, quand on regarde l’IPC cette base qui enlève les composantes les plus volatiles à tous les mois, on constate en fait qu'on est à un rythme au cours des 3 des 3 derniers mois. En rythme annualisé à 2. 4%, on n'est pas loin du 2% désiré par la Banque centrale. Donc du côté de l'inflation, c'est une bonne nouvelle. Par contre, le problème c'est que peut-être cette inflation-là est en train de modérer rapidement, c'est parce que l'économie est refroidie de façon importante, puis on le voit avec la croissance économique qui est chancelante malgré les croissances de population importantes, l'embauche qui ne suit pas, la croissance de la population aussi. Puis ça on le voit avec les taux d'emploi. Le taux d'emploi des 25 à 54 ans qui est en tendance baissière en fait il est à son plus bas niveau en 23 mois, mais ce qui est encore plus préoccupant, c'est ce qu'on voit au niveau des plus jeunes, les 15 à 24 ans. Une baisse de 3 points de pourcentage du taux d'emploi chez cette cohorte-là. Les seules fois qu'on a vu des baisses de cette ampleur-là c'était en récession. Donc les conditions sont là pour que bientôt on voit un changement de ton de la Banque du Canada, pour nous, on devrait avoir des unes premières baisses de taux en avril. La Réserve fédérale peut-être plus tard à la fin du trimestre en juin, c'est notre scénario de base à ce moment-ci.

À suivre.

Justement, en anticipation des baisses de taux directeur au Canada puis aux États-Unis. On a vu le taux hypothécaire 5 ans reculer. Est-ce que pour le marché immobilier, ça va donner un signe positif?

Ben c'est une bonne nouvelle. 50 points de base sur les taux 5 ans depuis les niveaux d'octobre novembre dernier ça donne un petit peu d'oxygène au marché. D'ailleurs certains marchés ont rebondi. Un petit rebond d'activité au mois de décembre notamment à Toronto et Calgary, Montréal, Vancouver pour ce qui est des 4 grands centres urbains au Canada. Par contre, Montréal, Vancouver connaissait des reculs encore, donc c'est très mitigé en décembre. Ce qui est clair, c'est qu'on a eu une année difficile en termes de ventes de maisons. On le voit sur le graphique ici. Pour ce qui est au niveau national, on a les 11 premiers mois de données, puis on voit que c'est la pire performance en 15 ans à ce moment ci. Donc la question c'est, est-ce qu'on peut s'attendre à un rebond en 2024 et avec ces baisses de taux?

Je pense que de notre côté il va falloir attendre en 2e moitié de 2024. Oui des baisses de taux mais l'abordabilité du logement demeure un enjeu malgré ces baisses de taux là et le problème c'est que on a une forte démographie au pays qui supporte le marché de l'immobilier. Mais d'un autre côté, le marché du travail n’est pas assez porteur en première moitié d'année à nos yeux pour supporter le marché de l'immobilier. Donc pour ce qui est d'une embellie, on ne l'anticipe pas pour la première moitié de 2024 à ce moment-ci. Soyons encore un peu patients.

 Merci Matthieu pour ces explications très pertinentes.

Abordons maintenant notre sujet principal, le refinancement hypothécaire avec Andrée.

Andrée, je me rappelle dans une récente capsule, tu nous mentionnais l'importance du de faire un budget. Évidemment encore plus pertinent dans un contexte d'inflation, qui ont un contexte de hausse d'intérêts. Tu nous disais que le budget c'était essentiel pour voir notre positionnement face à nos versements. La hausse des versements de nos de nos prêts hypothécaires. Tu disais aussi que la suite à l'exercice budgétaire qu'on aurait fait, ça va nous permettre d'évaluer notre capacité à justement à faire affronter ces hausses-là, capacité ou non, hein? Et ça va nous permettre aussi de dire mais ce que je dois faire des ajustements? Par où on commence? Par où on le prend le problème Andrée?

C'est une très bonne question Simon, mais si tu me permets avant d'y répondre, j'aimerais partager avec toi certaines statistiques intéressantes sur lesquelles je suis tombée récemment. Alors est-ce que tu savais que seulement la moitié des Canadiens faisaient un budget? Pour être plus précis, c'est 49% des gens qui font un budget. Ceux qui le font sont 2 fois moins nombreux à manquer à leurs obligations financières. Donc il y a déjà un plus là à faire, le budget. Puis les gens qui prennent le temps de le faire vont rembourser leur hypothèque plus rapidement et même leurs autres dettes vont être remboursées encore plus rapidement. Donc comme tu peux le constater, le budget c'est un outil qui est simple, qui est à la portée de tous et qui permet définitivement de prendre les actions requises afin de venir améliorer sa situation financière.

Je pense, Andrée, les statistiques en démontrent l'importance de faire un budget. Si toutefois l'on fait notre budget et puis qu'on doit prendre des actions pour être en mesure de pouvoir justement s'acquitter de nos futurs versements hypothécaires qui risquent d'être plus élevés. C'est quoi nos différentes options qui s'offrent à nous?

Ben en fait, une fois qu'on a retiré là de notre budget ce qu'on appelle les dépenses discrétionnaires, c'est style restaurant, abonnement, et cetera. Si ce n’est pas encore suffisant, à ce moment-là on n'a pas le choix, il faut regarder à réduire nos dettes. Une des façons de le faire comme vous êtes propriétaire, mais est-ce que vous avez de l'équité sur votre propriété? Alors c'est quoi l'équité? L'équité? C'est la différence entre la valeur marchande ou la valeur actuelle de votre propriété. Moins votre solde hypothécaire. On va prendre un exemple pour rendre ça peut être un petit peu plus compréhensible là pour tout le monde. Alors supposons qu’en juin 2020, vous avez acheté une propriété et que vous l'avez payé 400 000$ vous avez pris à cette époque-là une hypothèque d'un montant de 350 000$. Aujourd'hui 3 ans et demi plus tard, cette propriété-là elle vaut 500 000$. Quand je dis 500 000$, je suis assez à l'aise avec mon hypothèse parce qu’en fait depuis la pandémie, depuis mars 2020, le prix des propriétés a augmenté de plus de 25%, donc la propriété de 400 000$ en valent aujourd'hui 500 000$. C'est très réaliste donc si on revient à notre exemple qu'on avait, ça voudrait dire qu'on aurait une équité de 150 000$ sur notre propriété, c'est-à-dire le 500000 qu'elle vaut actuellement moins notre solde hypothécaire. Puis là je prends 350000 et je suis très conservatrice parce que vous avez fait des paiements depuis que vous avez pris cette hypothèque-là. mais pour rendre les choses simples, on va garder le 350. Ce qui veut dire que vous disposeriez d'une équité de 150 000$ sur votre propriété. Grâce à cette équité là justement, c'est là que vous pourriez refinancer votre propriété afin de vous permettre d'avoir des liquidités pour venir rembourser certaines dettes que vous avez à votre passif. Alors on doit savoir par contre qu’on ne peut pas refinancer plus de quatre-vingts pourcents de la valeur actuelle de votre propriété. Donc si votre propriété vaut 500 000$ quatre-vingts pourcents de 500 000$, vous pourriez donc avoir une nouvelle hypothèque d'un montant de 400 000$. Vous avez actuellement un solde au maximum de 350 000$. Ça, ça vous permettrait de dégager un 50 000$ pour rembourser des dettes et ce qu'on préconise, c'est de toujours rembourser vos dettes qui vous coûtent le plus cher en intérêt. Et dans ce cas-ci, ça va sûrement être des cartes de crédit ou encore des prêts style « Achetez maintenant, payez plus tard » et des choses comme ça.

Très clair, Andrée. Est-ce qu'il y a des frais associés au refinancement?

Ça se pourrait qu'il y ait certains frais. On pourrait vous demander par exemple d'avoir une évaluation sur votre propriété pour venir en confirmer la valeur marchande. Alors ça, on parle d'en moyenne d'un coût de 350$ environ. Un autre frais aussi qui pourrait être nécessaire. Ce sont des frais de notaire si on ne peut pas utiliser votre acte hypothécaire actuel. Et là on parle de frais qui pourraient aller là, qui tourneraient aux environs de 1500$.

Malheureusement, Andrée, si on ne dispose pas d'équité sur notre maison pour procéder à un refinancement, est-ce que d'autres alternatives qui s'offrent à nous?

Oui, oui, on a d'autres options. Exemple, on pourrait penser si vous avez une marge de crédit personnelle qui n’est pas utilisée ou qui est peu utilisée, mais ça pourrait être intéressant de rembourser certaines dettes qui portent intérêt plus haut que ce que votre taux d'intérêt est sur votre marge, que c'est une première option, une autre option si votre crédit vous le permet aussi, ça serait de consolider l'ensemble de vos dettes pour avoir un seul versement par mois, ce qui va être moindre que payer chacune des autres dettes. Finalement en dernier recours, mais si vous avez des placements, vous pourriez peut-être songer à les encaisser pour vous libérer des liquidités pour rembourser certaines dettes. Donc comme tu peux le voir, Simon, on a quand même quelques options qui s'offrent à vous. L'important c'est de toujours en discuter avec votre conseiller financier. Parce que ce qui importe, c'est que l'option que vous choisissiez réponde vraiment à vos besoins financiers.

Excellent conseil, Andrée. Merci beaucoup de ta présence aujourd'hui.

Merci encore une fois Matthieu d'avoir été avec nous.

Et à vous tous, Je vous souhaite un bon début d'année 2024 et je vous convie à une prochaine capsule Perspective immobilière dans quelques semaines.

Bonjour et merci de vous joindre à nous pour notre capsule Perspective immobilière du 6 décembre 2023. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau. Salut Mathieu, 

Bonjour Simon 

Ainsi que Stéphanie Castonguay. Bon matin Stéphanie. 

Bonjour Simon, Bonjour Matthieu. 

Notre sujet du jour, le CELIAPP ou si vous préférez, le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété. Mais juste avant d'entrer dans le vif du sujet, j'aimerais discuter avec Matthieu du contexte macroéconomique qui, comme vous le savez, influence le marché immobilier. 

Donc Matthieu, quelques questions pour toi. On constate récemment des signes de ralentissement économique. C'est quoi, selon toi, les derniers développements quant à la croissance économique et le marché de l'emploi? 

Bonjour à tous, merci Simon. Bon, au cours des dernières semaines, des dernières capsules, j'étais un peu l'oiseau de malheur, annonciateur des mauvaises nouvelles. Je dirais que ça ne sera pas très différent au niveau de la conjoncture économique. Malheureusement cette fois-ci encore, les données du 3e trimestre du PIB sont sorties récemment au Canada, contraction du PIB de 1.1% en rythme annualisé. Ce n’était pas attendu par les prévisionnistes, une stagnation était attendue, ça a surpris aussi la Banque du Canada. Il y avait certes le commerce international qui a nui, l'investissement dans les inventaires aussi plus faible qui a nui à la performance. Dans ce temps-là, on aime mieux regarder demande intérieure pour avoir une idée de la vigueur de l'économie domestique. Comment qu'elle compose avec la politique monétaire? Faut faire attention cette fois-ci, j'encourage les gens à enlever le gouvernement pour avoir une un portrait le plus clair possible. On a eu des fortes dépenses gouvernementales durant le trimestre. Si on exclut le gouvernement, la demande intérieure privée que je vous montre ici était en contraction durant le trimestre Donc déjà, on le voit, la politique monétaire restrictive ennuie. Consommation en stagnation depuis 2 trimestres et l'investissement des entreprises aussi, qui a peiné dans le trimestre, clairement, les hausses de taux d'intérêt impactent les consommateurs et les entreprises à ce moment-ci. Donc si on regarde au niveau du marché du travail, Simon, on voit que la situation n'est pas plus rose. Ça corrobore la faiblesse du secteur privé qu'on voit. Taux de chômage en augmentation pour les 8 derniers mois. Ça reste un taux de chômage bas sur une base historique. Vous pouvez le voir la ligne rouge sur le graphique. On est revenu au niveau pré pandémique donc clairement la politique monétaire restrictive fait en sorte que l'embauche ne suit pas le rythme d'augmentation de la population à ce moment ci. Donc les chiffres continuent d'être bons en termes de croissance de l'emploi mais faut faire attention, la population augmente tellement qu’elle n'est pas absorbée dans le marché du travail à ce moment-ci. Donc on a un marché du travail qui se détend. Les nouveaux arrivants peinent dans le contexte actuel, quand on regarde les commentaires que statistique Canada a fait à cet égard-là dans leur dernière communication mais il n’y a pas juste ça, il y a des licenciements qu'on observe aussi qui semblent s'accélérer à ce moment-ci. D'ailleurs, on le voit à la ligne bleue ici par des chômeurs qui ont été licenciés et en augmentation. Donc ce n’est pas des départs volontaires mais bien imposés par l'employeur qu'on voit une augmentation à ce niveau-là qui montre la faiblesse du secteur privé à ce moment-ci. 

Les choses changent rapidement hein? Il n'y a pas si longtemps on parlait de pénurie de main-d'œuvre. Les entreprises se plaignaient de ça. Je ne sais pas si tu nous en dire plus là-dessus Matthieu, puis également, ça signifie quoi selon toi pour l'inflation?

Clairement là, il n'y a pas 18 mois quand on regardait les sondages, au début des hausses de taux d'intérêt. On sonde les petites et moyennes entreprises, FCI le fait à tous les mois et la première préoccupation était les pénuries de main-d'œuvre, comme on peut le voir en mai 2022. Pénurie de main-d'œuvre qualifiée, pénurie de main-d'œuvre non qualifiée. Le manque d'intrants avec les problèmes à la chaîne d'approvisionnement qui avait au niveau mondial suite à la COVID. Gros renversement, maintenant la demande intérieure insuffisante. À l'époque, c'était 23% des PME qui s'en préoccupaient, mais ça a doublé et c'est devenu la première préoccupation au mois de novembre 2023. Donc le, il y a tout un renversement de préoccupations des PME et donc je pense que pénurie de main-d'œuvre c'est quelque chose qui n'est plus pertinent de parler au niveau cyclique. On verra au niveau structurel avec le vieillissement de la population. Au niveau cyclique, les pénuries de main-d'œuvre se sont clairement estompées et ça se reflète sur l'inflation. À ta question, on serait dans une mauvaise situation si on avait de la faiblesse économique comme on observe là et de l'inflation qui demeurait élevée, ce qui compliquerait la tâche des banquiers centraux. Mais non, je vous dirais au cours des derniers mois, il y a une amélioration qu'on observe au niveau de l'inflation de base qui est à son plus bas depuis 2021 à ce moment-ci en augmentation année sur année. Donc une bonne nouvelle qui ouvre la porte à de potentiels baisses de taux pour donner un peu d'oxygène à une économie qui semble en avoir besoin. 

Donc Mathieu, si je te, je te comprends bien. Les investisseurs sont en droit de s'attendre à une potentielle baisse de taux au printemps prochain. Qu'est-ce que ça va vouloir dire pour le marché de l'habitation? 

C'est le scénario qu'on défend depuis un certain temps. Des premières baisses de taux au 2e trimestre de 2024, on peut le voir sur le graphique. Le taux directeur décidé par la Banque du Canada n'a pas baissé, il est encore à son sommet de 5%, mais désormais le marché est d'accord avec notre propre scénario qui va avoir des baisses de taux au 2e trimestre et ça se reflète sur les taux obligataires, 5 ans, vous voyez qu'ils sont en forte baisse à ce moment-ci. Ça se reflète aussi sur les taux hypothécaires qui ont commencé à baisser, les taux hypothécaires 5 ans. Donc encore là une certaine bonne nouvelle pour le marché de l'habitation. Dans le contexte actuel où désormais, les investisseurs s'attendent à des baisses de taux, c'est une bonne nouvelle parce que l'activité est au ralenti après un léger rebond d'activité, on voit que là, les ventes de maisons sont en baisse, vont peiner peut-être aussi un certain temps avec les difficultés sur le marché du travail. Les inscriptions sont en en forte augmentation aussi, donc l'inventaire qui monte dans le marché de la revente fait en sorte que les prix des maisons recommençaient à baisser. Donc oui, c'est un contexte économique difficile, mais quand même, la bonne nouvelle, c'est qu'on le sait, la abordabilité qui est à des niveaux très préoccupant à ce moment ci au niveau canadien. Bénéficier à ce moment-ci de de baisse de taux d'intérêt au taux hypothécaires 5 ans et des prix des maisons qui pourraient se poursuivre pendant un certain temps que l'inventaire qui monte. Donc je dirais dans toutes ces mauvaises nouvelles là que j'ai Simon, on peut espérer qu’au cours des 12 prochains mois, il y aura potentiellement une amélioration de la abordabilité au Canada. Merci beaucoup Matthieu pour cette mise en contexte économique somme toute, positive. 

Si vous le voulez bien maintenant, nous allons aborder notre sujet principal qui était le CELIAPP, qui est un outil qui connaît un grand engouement présentement chez les premiers acheteurs qui veulent devenir propriétaires de maisons. Avant de commencer, ceci dit, j'aimerais féliciter les collègues de la Banque pour le travail exceptionnel qui a fait que la Banque Nationale a été la première institution financière au Canada à offrir ce produit là à nos clients depuis avril dernier. 

Donc Stéphanie, commençons par le début. Qu'est-ce qu'est le CELIAPP? 

Oui, le CELIAPP, le tout nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première. En résumé, Simon le Célia est un compte enregistré qui permet aux acheteurs d'une première habitation de cotiser jusqu'à 8000$ par année et jusqu'à 40000$ à vie, déductibles d'impôts. Les revenus de placement dans le CELIAPP sont exempts d'impôts et aussi le retrait pour l'achat d'une première habitation est non remboursable et non imposable. Une fois ouvert, vous avez jusqu'à 15 ans pour effectuer votre retrait pour l'achat de votre première habitation. Et, les droits de cotisation s'accumulent seulement à partir de l'année de l'ouverture du compte, donc une fois ouvert, il est possible de reporter à l'année suivante un maximum de 8000$ de droits inutilisés. 

J'imagine Stéphanie qui a des conditions à respecter pour ouvrir un CELIAPP? 

Oui, tout à fait donc pour ouvrir un CELIAPP, vous devez être un résident du Canada, être âgé entre 18 et 71 ans et être considéré comme acheteur d'une première habitation, ce qui signifie que vous ne devez pas avoir vécu dans une habitation admissible dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire à tout moment au cours de l'année en cours ou des 4 années précédentes. 

Stéphanie, dernière question pour toi, pourquoi ça serait potentiellement une bonne idée soit d'ouvrir un compte ou de cotiser si on a déjà un compte ouvert de CELIAPP avant le 31 décembre de cette année? 

Oui, bien tout d'abord, Simon, l'avantage d'ouvrir votre CELIAPP cette année et de commencer dès maintenant à accumuler des droits de cotisation. Donc comme je l'ai mentionné, les droits de cotisation s'accumulent seulement l'année de l'ouverture du compte. Donc une fois ouvert, il est possible de le reporter à l'année suivante. Un maximum de 8000$ de droits inutilisés. Alors par exemple, si vous ouvrez votre compte cette année mais sans y investir l'année prochaine, vous pourrez cotiser jusqu'à 16000,00$. Également, contrairement au REER, les cotisations que vous versez au CELIPP au cours des 60 premiers jours de l'année ne sont pas déductibles dans votre rapport d'impôt de l'année précédente. Alors l'avantage de cotiser au CELIAPP avant le 31 décembre de cette année est que vous pouvez déduire le montant de vos cotisations de votre revenu imposable pour cette année, cette économie d'impôt vous permettra également d'avoir plus d'argent pour cotiser à votre CELIAPP pour l'année suivante. Donc, le nouveau CELIAPP vous aide à accumuler plus rapidement votre mise de fonds pour l'achat de votre première propriété. Alors Simon, si les gens qui nous écoutent, si vous pensez être admissible dès aujourd'hui, je vous invite à valider avec votre conseiller votre conseillère financière la meilleure option pour vous. 

Effectivement, merci beaucoup de tes excellentes recommandations. C'était très clair aussi tes explications sur ce produit comme on vient de le voir le CELIAPP. C'est un outil qui est quand même assez puissant pour accéder à la propriété et vous permet comme on l'a vu d'épargner plus rapidement, plus efficacement et en plus de bénéficier d'avantages fiscaux. Il permet aussi de diversifier vos sources de financement pour votre mise de fonds et évidemment aussi en complément avec le REER Et le CELI. Si vous souhaitez toutefois en savoir plus sur le CELIAPP Je vous conseille d'aller soit sur notre site internet ou bien de consulter comme le disait Stéphanie, votre conseiller financier. 

Donc encore une fois, merci Mathieu, ta présence aujourd'hui. Merci beaucoup également à toi Stéphanie. Et à vous tous, je vous souhaite de très joyeuses fêtes et je vous convie à notre prochain rendez-vous de Perspective Immobilière en janvier prochain.

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour une autre capsule Perspective Immobilière. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, chef économiste adjoint.

Salut Matthieu

Bonjour Simon

Ainsi que d'Andrée Desrosiers,

Allo Andrée

Allô Simon

Leader du financement résidentiel à la Banque.

Notre sujet aujourd'hui, l'importance de faire son budget pour éviter le choc financier lors du renouvellement de votre hypothèque. Mais avant, parlons du contexte macroéconomique qui influence, comme vous en doutez bien, le marché immobilier. Donc question pour toi Matthieu. On sait que la Banque du Canada a récemment maintenu son taux directeur malgré une inflation qui est quand même assez élevée. Considère que c'est une bonne décision dans les circonstances?

Simon, bien honnêtement, il y a quelques semaines, on était nerveux, on entendait parler. Certains croient même qui auraient d'autres hausses de taux. C'était la bonne décision de de poser pour une 2e rencontre à nos yeux, ceux qui ont écouté les capsules précédentes ont bien vu qu'on était de même un peu inconfortables avec les dernières hausses de taux qui sont survenues cet été étant donné l'évolution de l'économie. Oui, l'inflation peut plus résiliente, mais par contre on voit des signes de fragilisation dont on parlera mais juste pour mettre en perspective ce qu'a accompli la Banque du Canada dans son processus de resserrement de politique monétaire. Ici, je vous présente les taux du taux directeur en termes réels, donc le taux directeur moins l'inflation de base. Pour avoir une idée de l'impact en termes réels sur le coût des fonds pour les emprunteurs. Et quand on regarde ce graphique-là, on voit bien que la politique monétaire de la Banque du Canada, donc au Canada, est la plus restrictive de l'ensemble des pays du G 7. Faut garder ça en tête. Non seulement ça, il y a un impact avec un certain délai sur l'économie des hausses de taux d'intérêt. Donc comme on peut le voir sur le graphique et en fait quand qu'on regarde quand la banque du Canada, quand on regarde les estimés de la Banque du Canada, ça prend des ronds 8 trimestres pour avoir le plein impact d'une hausse de taux sur la consommation des ménages, ce qui signifie que même la première hausse de taux qui est survenue en début de 2022, on n'a pas encore eu le plein impact, selon cet estimé. Là on a fait le calcul étant donné les délais depuis ce temps-là. À ce moment-ci, la consommation n'a connu que l'impact de 57 pourcents des hausses de taux qui sont déjà survenues, donc même en ne montant pas les taux, il y a encore l'impact des hausses de taux qui ont déjà été réalisés. En fait, il reste 43% de cet impact là à recevoir sur le consommateur qui montre déjà des signes de faiblesse à ce moment ci. Donc beaucoup d'effets encore à ressentir.

Tu viens de le mentionner, l'économie, on la sent fragilisée. On a vu récemment hein au 3e trimestre, stagnation du PIB. Euh. Comment s'annoncent les prochains mois?

Pour vrai, quand on regarde ça à première vue, on se dit bon, une stagnation ce n’est pas si mal. C'est peut-être un peu ce que la banque du Canada veut voir. Elle voulait calmer l'économie domestique, calmer les pressions. Pour moi, il y a un peu de l'illusion dans les données qu'on voit à ce moment ci où étant donné le boom démographique qu'on connaît au pays. Habituellement ça amène des croissances économiques beaucoup plus fortes, donc d'avoir juste une stagnation dans un tel contexte, c'est un c'est un peu préoccupant. Puis ça montre que les le resserrement de la politique monétaire. Ralentit l'économie, puis impact individuellement les Canadiens. C'est pour ça que je vous montre p réel par habitant, pour voir, pour ajuster, pour ce facteur là à ce moment-ci, Ben on voit que depuis un 5 trimestres c'est en tendance baissière au niveau du PIB réel par habitant. Donc depuis les hausses de taux puis la hausse qu'on la baisse qu'on voit sur un an de 2. 4%, on a vu ça uniquement en récession sur une base historique donc l'affaiblissement de l'économie canadienne on le voit déjà. Il va se poursuivre à la lumière de ce que je vous ai mentionné, d'autant plus quand on regarde les indicateurs de confiance, ce n’est pas de bon augure pour les prochains mois. Consommateur qui a clairement le moral dans les talons avec des un niveau de confiance qu'on n'a pas vu à l'exception des 2 dernières récessions dans un évidemment avec l'inflation qui frappe le choc de paiement dont parlera Andrée, ça affecté le moral des consommateurs et les petites et moyennes entreprises. Ont également un niveau de confiance très bas sur une base historique, ce qui n’augure pas très bien pour le marché du travail pour les prochains mois non plus. On ne peut pas s'attendre à une pluie d'embauche dans un contexte comme celui-là. Donc oui, des défis pour l'économie canadienne dans les dans les mois à venir.

Puis, malgré ces défis-là, au niveau de l'économie, on voit quand même une pénurie du logement. Euh, que dit votre dernier rapport là-dessus?

Au niveau de la abordabilité, c'est assez effectivement atypique la situation au niveau de la démographie, au niveau de l'augmentation de l'immigration, je vous parle de certaines faiblesses quand on regarde le PIB par habitant, mais il y a quand même eu une recrudescence d'activité étant donné ce boom démographique là regain des prix des maisons aussi au 3e trimestre, ça se reflète sur l'indice d'abord habilité le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu médian pour acquérir une propriété représentative au Canada. Dans le fond la labilité s’est détériorée. D'autant plus que pas juste la hausse des prix des maisons. Taux hypothécaires 5 ans qui a lui aussi augmenté au cours des derniers mois. On se retrouve avec un taux hypothécaire qu'on n'a pas vu, le niveau le plus élevé depuis les 20 dernières années. On est revenu à peu près à l'abord habilité qu'on voyait en 2022. Dans un tel contexte, on le voit déjà, les ventes de maisons se sont remises à baisser étant donné les problèmes d'abordabilité d'autres ménages essaient de se tourner sur le marché locatif et de ce côté-là, ce n’est pas plus jojo.

On voit l'évolution des prix des loyers qui augmentent au-delà de 7% année sur année à ce moment-ci, c'est tout un contraste de de voir la situation actuelle qui est très atypique de voir dans le fond des prix des loyers augmenter bien au-dessus de l'inflation qui est encore élevée. 300 points de base au-dessus, on n'a pas vu ça dans 50 dernières années, voir les loyers augmenter beaucoup plus vite que l'inflation comme on le voit actuellement, donc on voit des défis là avec la pénurie de logements actuels. Matthieu, Merci beaucoup pour cette mise en contexte. Abordons maintenant, si vous voulez bien, notre sujet principal soit la préparation du budget pour faciliter financièrement son renouvellement hypothécaire.

Salut Andrée, Salut Simon.

Compte tenu du contexte économique justement qui prévaut présentement, puis qui risque potentiellement perdurer en 2024 À quoi peuvent s'attendre justement les propriétaires au moment du renouvellement de leur hypothèque?

Très bonne question Simon, tu vois, en fait les propriétaires qui auront à renouveler leur hypothèque en 2024, voire même 2025, il risque de subir une hausse vraiment très importante de leur versement. Je te donne un exemple ici. Mettons que tu vas renouveler ton hypothèque, ton solde hypothécaire au moment de ton renouvellement est de 250 000 ta période d'amortissement restante est de 20 ans et ton taux d'intérêt actuellement c'est ton hypothèque est 3%. Si tu renouvelles à un taux de 5% tes versements sur une base annuelle vont augmenter de plus de 3000$, ce qui équivaut environ à un petit peu plus que 250$ par mois. Si tu renouvelles à du 6%, ben là ces versements là sur une base annuelle vont être au-dessus de 4750$, ce qui correspond à environ un petit peu moins Que 400$ par mois donc comme tu peux le constater c'est une augmentation vraiment significative des versements. Puis là je t'avouerai que j'ai été quand même assez conservatrice, parce que là je parle d'un taux actuel à 3% mais on sait fort bien qu'il y a des gens qui ont des hypothèques actuellement à 2 voire même en bas du 2%. Et quand je parle d'un renouvellement à 5%, faut pratiquement oublier ça c'est du 6 puis c'est du 6 et demi-pourcent donc vraiment c'est une hausse importante qui attend les gens. Ça va être un choc important. Donc ça, ça s'ajoute à ce que l'inflation aussi nous a amené comme augmentation ailleurs dans nos dépenses personnelles, c'est ne serait-ce que de penser à l'épicerie ou à la nourriture.

Écoute, compte tenu de cette situation là, Andrée, qu'est-ce que tu recommandes à nos propriétaires pour se prémunir justement de ces hausses-là?

Ben en fait Simon, tu sais là, peu importe dans quelle réalité on se trouve, là il faut revenir à la base et à la base un outil qui nous permet vraiment de garder le cap, c'est le budget. Dans le fond, c'est ce qui nous permet de garder le contrôle de nos finances, puis de conserver une bonne santé financière. En fait, ce qu'on recommence, c'est que à chaque année on devrait revoir notre budget. C'est simple, parce que tu sais, quand tu refais ton budget, tu regardes tes dépenses naturellement, puis tu regardes tes dépenses obligatoires que j'appelle nécessaire. Mais surtout, tu regardes tes dépenses discrétionnaires. Tu sais, dans les dépenses nécessaires obligatoires, tu sais, on n'a pas le choix, faut qu'on mange, faut qu'on ait un toit sur la tête, faut qu'on paie nos taxes, qu'on aime ça ou pas. Tu sais fait que ça on ne peut pas, on ne peut pas baisser ça. Cependant quand on regarde du côté discrétionnaire optionnel, tu sais, nos dépenses de restaurants, de cinéma. Les cadeaux qu'on achète à divers événements, peut-être même la 2e voiture. Ben ça ce sont des dépenses. Que on peut considérer éliminer, on n’aime pas ça, on ne fait pas ça de gaieté de cœur, on n'a pas de plaisir à faire ça. Par contre, c'est important de le faire pour être capable justement de rencontrer nos dépenses obligatoires. Donc en refaisant le budget déjà et en planifiant une hausse qui peut aller le titre de 456 100$ par mois de nos versements hypothécaires qui va nous nous frapper à plus ou moins court terme? Ben là déjà oui, on va avoir le choc pareil là. Mais on va déjà être habitué à faire nos dépenses ou à faire nos choses en fonction de ce versement là qu'on va avoir prévu, donc prévoyons, soyons prévenants. Puis comme ça, le choc va s'absorber beaucoup plus facilement le moment venu.

Merci Andrée, pour tes judicieux conseils.

Plaisir.

Souvent ce qu'on vient de voir aujourd'hui, j'encourage vraiment tous les propriétaires qui auront à vivre un renouvellement hypothécaire dans les prochaines années. À investir un peu de temps. Dès maintenant. Pour faire votre budget, pour évaluer justement l'impact des hausses de paiement sur vos finances personnelles. Et comme Andrée, nous l'enseignait de prendre des actions aussi dès maintenant pour s'assurer que ça se passe beaucoup mieux lors du renouvellement. Je suis convaincu qu'en faisant cet exercice-là. On va s'éviter beaucoup de stress et surtout beaucoup de soucis lors du renouvellement hypothécaire. Encore une fois, merci. Andrée de rien, merci Matthieu de votre présence aujourd'hui avec nous et à vous tous, je vous dis à très bientôt pour une prochaine capsule Perspective Immobilière.

Bonjour tout le monde et bienvenue à notre capsule Perspective immobilière. Donc aujourd'hui un titre qui peut vous sembler percutant, mais je vous invite vraiment à nous écouter. On va parler des embûches de la construction résidentielle. Donc, comme à l'habitude, on a le privilège d'avoir avec nous. Matthieu Arseneau. Bonjour Matthieu.

Bonjour Nancy.

Donc Matthieu, notre économiste, va nous parler évidemment des perspectives macroéconomiques et ça peut être quoi l'impact sur le dernier trimestre. Ça fait à peu près 6-8 semaines qu'on s'est parlés. Et aujourd'hui un nouvel invité, donc notre collègue Guy Dallaire. Bonjour Guy.

Bonjour Nancy.

Alors Guy est Vice-président, entreprise et gestion privée immobilier. Guy pourra nous donner un peu plus la perspective terrain de ce qui se passe dans la construction résidentielle.

Alors sans plus tarder, Matthieu, il s'en est passé des choses depuis la dernière fois qu'on s'est parlé. Et là pour faire changement, vous avez les yeux rivés sur l'inflation. C'est évidemment un problème que la Banque centrale, même les banques centrales à travers le monde tentent de résorber. Donc comment la situation a évolué au cours des dernières semaines?

De ce côté-là, ce ne sont pas des très bonnes nouvelles, Nancy. Au cours des 2 derniers mois, en fait, l'inflation a surpris les économistes à la hausse, dont la Banque du Canada aussi. Donc juillet août et vous pouvez le voir sur le graphique que je vous présente ici. Donc on a vu un rebond de l'inflation, on avait touché la fourchette cible de la Banque du Canada en juin à 2. 8%. On s'attendait à un léger rebond. C'est un rebond assez prononcé, désormais, on touche les 4% d'inflation année sur année. Un rebond à attribuable aussi l'a tous perçu à la pompe. Les prix de l'essence, les prix de l'énergie qui sont remis à monter dans un contexte où les pays de l'OPEP ont limité l'offre au niveau mondial. Donc vraiment un rebond qui effectivement n'est pas une bonne nouvelle pour ce qui est de l'évolution des taux d'intérêt et si c'était seulement les prix de l'énergie, Ça ne serait pas si préoccupant que ça, mais c'était vraiment quand on a regardé les données du mois d'août, Nancy, c'était très généralisé à travers les grandes catégories. En fait, toutes les catégories augmentaient à un rythme annualisé au-dessus de la cible de la Banque du Canada. Et quand on regarde l'inflation de base, là quand on enlève toutes les composantes les plus volatiles à tous les mois déjà, la banque du Canada s'inquiétait du fait qu'on stagnait depuis août dernier dans la fourchette 3.5-4% qu'on peut voir sur ce graphique-là. Imaginez maintenant avec un rebond à 4.5% en rythme sur variation 3 mois annualisé. C'est sûr que ça va mettre la banque du Canada aux aguets dans le contexte actuel.

Donc la prochaine hausse est dans quelques semaines. Selon toi, est-ce qu'elle va se produire ici? Oui, 25 points de base, 50 points de base?

Dans le contexte actuel, je voudrais juste pour vous positionner par rapport aux attentes des investisseurs. C'est 50, 50 c'est 50% de probabilité de hausse. à la prochaine rencontre. Dans notre cas, je vous dirais à peu près. Là aussi, on est déchiré à ce moment-ci. Il reste des données à rentrer avant la prochaine décision. Il va avoir une autre indication sur l'inflation, un rapport de l'emploi qui va être crucial. Je vous dirais que, à ce moment-là, on aura peut-être une meilleure visibilité sur la prochaine décision. Ce qui est atypique, c'était facile de monter les taux quand l'économie était en en en surchauffe et que l'inflation était élevée. Mais là, à ce moment-ci, c'est y a un contraste. Oui, l'inflation surprend la hausse. La Banque du Canada, mais l'économie, elle, surprend la baisse depuis quelques trimestres. Donc je vous dirais depuis de, donc depuis le début de l'année et au 3e trimestre on a eu les ventes au détail la semaine passée dans la même dans la même semaine que l'inflation qui surprenait à la hausse. Vente au détail qui semble résiliente quand on les regarde en en hominal, on enlève l'effet de l'inflation, on voit une certaine quand même stagnation des ventes au détail depuis 2021. Mais ajoutons à cela, corrigeons-le par habitant, parce que on le sait, un boom démographique très élevé. On voit que c'est même une tendance baissière et qui s'est accélérée même au mois d'août dans le contexte. Dans ce contexte-là oui la banque du Canada ça va être une dure décision, un dilemme. Oui, l'inflation qui est à mes yeux un indicateur retardé et de l'autre côté une faiblesse économique évidente et ce n’est pas on voit le marché du travail, comment ça se détendre? Le taux de chômage qui a commencé à monter, un autre signe que l'économie tourne au ralenti. Et les uns autres indicateur que je suis attentivement à ce moment ci, c'est la perception de la situation par les PME. C'est important dans la création d'emplois puis dans la la stabilité du marché du travail. Les données du mois d'août montraient aussi une détérioration importante de la situation économique depuis 2021. Une des principales préoccupations, c'est la pénurie de main-d'œuvre. Donc ici que je vous montre la pénurie de main-d'œuvre non qualifiée. Gros renversement ces derniers mois. Maintenant on a une plus grande préoccupation pour la vigueur de la demande domestique plutôt que la pénurie de main d'œuvre. Donc c'est un gros renversement qui montre que l'économie est tourne vraiment au ralenti dans à mes yeux, à moi. Ultimement, ça va se traduire par des pressions à la baisse sur l'inflation, mais pour l'instant on ne le voit pas. Donc voilà le dilemme de la Banque du Canada. Et c'est un peu inquiétant aussi parce que on le sait hein, les hausses de taux ça prend, tu nous as dit dans les autres appels, ça prend quand même quelques temps avant de se faire sentir. Donc si l'on y va à 50, ça peut vraiment faire mal à l'économie dans les prochains trimestres.

Tout à fait. Très inquiétant. Euh. Puis dans le secteur du logement, on sait que c'est préoccupant. On a juste à allumer la télé ou lire les journaux pour voir qu'on en parle tous les jours. Certains utilisent le mot crise du logement, donc la construction est-elle au niveau requis pour être capable de donner un logement à tous nos concitoyens?

Notre collègue Guy va en parler plus longuement par la suite, mais ce qui est clair, moi la préoccupation, on a eu, on a vu le rebond de vigueur quand même des ventes de logements dans le contexte démographique qu'on connaît d'un boom démographique exceptionnel. Prix des logements désormais, qui rebondit également de façon importante. On est même revenus à à peu près à 2% en dessous du niveau qu'on avait au sommet de 2022 avant les hausses de taux d'intérêt. Donc on est dans un contexte où l'abordabilité s'était améliorée dans le marché de la au cours des 3 derniers trimestres. Mais cette amélioration-là a vraisemblablement pris fin au 3e trimestre avec l'augmentation des prix des logements et les taux d'intérêt. Le taux d'intérêt 5 ans qui est à son niveau le plus élevé en 20 ans. Dont l'effet combiné de ça va entraîner une détérioration importante de l'abordabilité dans le marché de la revente pour ceux qui veulent acquérir une propriété et si ceux qui veulent se tourner vers le locatif, on peut le voir sur ce graphique-là, les prix des loyers augmentent à un rythme qu'on n'a pas vu en 40 ans donc c'est vraiment dans un contexte où on le voit là, le taux d'inoccupation était déjà très bas à la fin de l'année 2022, donc clairement la crise du logement se poursuit. Des enjeux des 2 côtés que ce soit du côté des propriétaires, que ce soit pour l'option d'être locataire et le grand défi à ce moment-ci, c'est l'IPC. C'est une des composantes de l'IPC, donc ça génère de l'inflation. Ça amène la Banque du Canada à monter les taux d'intérêt qui eux peuvent nuire à la construction ultimement. Puis je vais être curieux d'entendre mon collègue Guy en parler plus longuement. Ben oui, c'est comme un contexte de spirale, c'est un peu préoccupant.

Donc Guy, justement, veux-tu nous donner un petit peu d'aperçu sur la construction résidentielle, Québec, Canada selon les données que t'as pour nous? Ouais exactement. Bonjour tout le monde. La situation économique actuelle au niveau de la construction, elle est évidente qu'il y a un ralentissement sur ce point-là. Il y a une grande disparité, un peu comme Matthieu disait tantôt, l'effet de l'offre et de la demande présentement, la demande est à ses plus hauts niveaux qu'on a rarement connu et l'offre de construction par rapport à nos constructeurs qu'on a et nettement en diminution. Que ça fait un écart entre les 2 qui est assez important là-dedans du côté de la demande, Matthieu en parlait un peu, mais la politique fédérale d'immigration a un impact majeur au niveau de la demande et du côté de l'offre, avec toutes les l'inflation, toutes les hausses de coûts de construction et ainsi de suite, mais amènent que les constructeurs se retiennent justement au niveau de la construction et le lancement de nouveaux projets résidentiels.

C'est quoi les conséquences de tout ça et les causes de tout ça? Comment? Comment on sort de ce ralentissement?

Ben les différentes causes de ce ralentissement-là évidemment la hausse des taux d'intérêt a un impact important, la hausse des coûts de construction depuis le début de la COVID, des hausses de coûts de construction ont explosé depuis les dernières années. Et le plus important, selon nos contracteurs, nos constructeurs, parce qu'on les sonde sur une base continuelle, ce sont vraiment les délais et les obtentions des différents permis de construction des différents paliers gouvernementaux. Le délai, c'est allongé depuis les dernières années, donc quand on met tout ça un en arrière de l'autre, ça l'amène vraiment. Un aspect qui cause justement ces différents ralentissements et les différents impacts rattachés sur ce point-là.

Mais là on ne peut pas, on ne peut pas se laisser avec la spirale de Matthieu et ces nouvelles inquiétantes là. Il doit avoir des pistes de solutions Guy, que qu'on peut amener.

Absolument, absolument. Les différentes pistes de solutions qu'on a je pense ça va commencer par un travail d'équipe, à savoir avec les différentes instances qu'on peut avoir, que ça soit gouvernemental, que ça soit le secteur des PME et ainsi de suite. Donc une certaine ouverture par rapport aux municipalités, si je pourrais dire. Concernant les délais pour l'obtention de permis de construction, c'est extrêmement long au moment où ce qu'on se parle Les différents apports que les paliers de gouvernement pourraient amener, que ça soit exemple, on l'a vu avec la réduction de la taxe, si on peut dire, de la TPS au niveau du multi locatif, ça c'est un c'est un aspect qui est important là-dessus. Tous les aspects d'abordabilité, les différents programmes qu'on peut avoir avec la SCHL et ainsi de suite toute qu'est-ce qui est l'aspect environnemental, le G et ainsi de suite. Les crédits de taxes, je viens d'en parler sur la consommation. On espère avoir une stabilisation au niveau des hausses de taux d'intérêt pour donner justement un certain souffle à ça. Mais une pause d'en hausse des taux d'intérêt, ça va un peu avec Matthieu, comme il parlait tantôt, une diminution du rôle de la Banque centrale du Canada ou est-ce qu'ils sont là pour contrôler l'inflation? Si l'inflation augmente logiquement, les taux vont augmenter, fait que c'est un genre de "catch 22" et tout qui constitue présentement. Et aussi tu sais, avec la hausse des taux d'intérêt, on va prendre l'exemple de la Banque. On a lancé depuis les derniers mois notre programme ESG. L'ESG sert justement au niveau de l'aspect environnemental, fait qu'on est prêt de notre côté à donner des conditions de financement à nos constructeurs qui vont être améliorées en ayant justement cet aspect-là. C'est juste un exemple de qu'est-ce qui pourrait être fait. Puis avec ces différentes améliorations là qu'on peut avoir, clairement que ça pourrait aider justement l'aspect construction résidentielle pour offrir des loyers abordables, un peu plus abordables, à nos différents clients qu'on peut avoir et aider justement la crise du logement.

Donc de de belles pistes. Je pense que c'est important aussi de se souvenir des autres capsules qu'on a eues où on se disait, c'est quoi les coûts d'acquérir une maison? Comment se construire un bon budget pour faire en sorte d'être à même de mettre la mise de fonds. Donc il faut remettre tout ça en perspective. Puis peut être qu'aujourd'hui on est un peu plus dans le gris d'un point de vue macroéconomie. Tu as quand même des belles pistes Guy d'une concertation des différents joueurs pour faire en sorte que la construction reprenne. Donc faut pas lâcher, ne faut pas se décourager. Je pense que c'est une période à traverser mais qu’il y a une embellie qui va s'en venir bientôt. Donc on vous invite à vous joindre à nous pour la prochaine capsule économique qui aura lieu dans quelques semaines.

Alors Guy, merci d'avoir été là. Merci de l'invitation.

Matthieu, ça fait plaisir comme toujours.

Merci Nancy.

Merci tout le monde.

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