7 choses à savoir avant de faire une offre d’achat

02 février 2022 par Banque Nationale
Un jeune couple prépare son déménagement entouré de boîtes de carton dans leur salon lumineux.

Acheter une propriété est l’un des plus gros investissements d’une vie. Il est tout à votre avantage de bien comprendre les différentes conditions et implications. Cet article regroupe quelques notions de base sur la promesse d’achat et certaines situations particulières qui pourraient survenir lors de sa signature.

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7 choses à savoir avant de signer une offre d’achat

Pour bien remplir une offre d’achat, il est utile de comprendre certaines notions de base, entre autres le vice caché et la servitude.

1. Y a-t-il une différence entre une promesse d’achat et une offre d’achat?

Non, c’est la même chose. On utilise souvent l’expression « offre d’achat », mais la bonne désignation est « promesse d’achat ».

Dans ce document contractuel, la personne qui désire acheter la propriété du vendeur lui fait une offre formelle. Elle lui propose un prix et inscrit certaines conditions à remplir avant de concrétiser l’achat. 

Si le vendeur est d’accord avec la proposition, il la signe et la retourne à l’acheteur.

2. Quoi inclure dans une offre d’achat?

Si vous collaborez avec un courtier immobilier, celui-ci saura vous aider à remplir votre promesse d’achat. Si vous faites vos démarches seul, vous trouverez sur le Web des modèles d’offres d’achat tout faits que vous pourrez adapter à votre situation. Ils devraient tous contenir minimalement les sections suivantes ou l’équivalent : 

L’identification de la propriété et des intervenants

L’adresse de la propriété et son numéro d’unité, s’il y a lieu. Comme dans tout contrat, vous devez aussi y inclure votre nom et vos coordonnées, ainsi que celles du vendeur. Vous pouvez aussi ajouter une description de la propriété. 

Le prix et les modalités de la transaction financière

C’est ici que vous indiquez le prix d’achat que vous proposez au vendeur, soit un prix plus haut ou plus bas, ou exactement le prix demandé.

Dans certains marchés et dans certaines situations, plusieurs acheteurs peuvent offrir un prix plus élevé que celui demandé en espérant miser plus haut que d’autres acheteurs potentiels. C’est ce que l’on nomme la surenchère.

Les modalités de paiement et les délais prévus sont également indiqués dans cette section.

Les conditions d’achat

C’est dans cette partie que vous inscrivez les conditions importantes pour vous avant d’acheter la propriété. On retrouve souvent certaines des clauses suivantes dans les promesses d’achat : 

  • Obtention d’un prêt hypothécaire;
  • Inspection du bâtiment par un expert certifié;
  • Inclusions et exclusions de la vente, comme certains meubles, les électroménagers, l’air climatisé, etc.;
  • Travaux de rénovation demandés 
  • Vente de votre propre maisn;
  • Choix du notaire et date de signature de l’acte de vente.

Conseil de pro : Prenez le temps de consulter et de réfléchir à vos conditions, car si vous en mettez trop, l’acheteur pourrait refuser de considérer votre offre. Au contraire, si vous n’en mettez aucune, vous pourriez devoir acheter la maison même si cela ne vous convient plus.

Les déclarations et obligations

Vous demandez au vendeur de vous fournir ses titres de propriété valides ainsi que son certificat de localisation conforme. Vous savez ainsi que vous avez bel et bien affaire au propriétaire réel du bien immobilier. 

Le vendeur doit également s’engager à livrer la propriété dans l’état où elle était et selon les conditions énumérées.

Si un financement hypothécaire est requis, vous devrez vous engager à en obtenir la confirmation, habituellement dans un délai de 3 à 10 jours. 

L’occupation des lieux

Vous indiquez à cet endroit à quel moment le vendeur doit quitter les lieux pour que vous puissiez prendre possession de la propriété.

Le délai d’acceptation

Cette section vous permet de donner au vendeur un délai précis pour accepter ou refuser votre offre d’achat, sans quoi elle sera annulée. Le délai habituel est de 24 à 72 h. L’offre d’achat prévoit également habituellement les délais pour remplir les conditions et passer devant le notaire.

3. Est-il possible d’annuler une promesse d’achat?

Habituellement non : une fois acceptée et signée, l’offre d’achat est un document irrévocable. Si l’acheteur refuse d’honorer son engagement, il peut être poursuivi pour rupture de contrat. Il faut donc être certain de son coup avant de signer et d’envoyer une promesse d’achat. 

Il existe toutefois quelques exceptions, qui pourraient annuler votre offre d’achat : 

  • Une offre nulle : lorsque le vendeur refuse l’offre de l’acheteur, ou qu’il l’ignore tout simplement.
  • Une contre-offre : si, par exemple, le vendeur n’est pas satisfait du prix proposé par l’acheteur, il peut proposer un nouveau montant plus près de son prix de vente souhaité.
  • Le non-respect d’une condition ou d’une clause : l’acheteur peut se désister de sa promesse d’achat si toutes ses conditions ne sont pas remplies, par exemple si le rapport d’inspection dénote des problèmes importants, ou s’il n’a pas obtenu de financement de la part de son institution financière.
  • Achat d’une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur : dans ce cas, l’acheteur a 10 jours pour se désister. Le constructeur peut cependant exiger une indemnité qui ne doit pas excéder 0,5 % du prix de vente.

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4. La déclaration du vendeur, c’est quoi?

La déclaration du vendeur est un document légal obligatoire dans lequel le propriétaire brosse un portrait complet de l’état de la propriété à vendre. Ce formulaire est entre autres offert gratuitement par l’Organisme d’autorégulation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Le vendeur doit communiquer ces informations de façon honnête et au meilleur de sa connaissance. La déclaration du vendeur est donc un outil qui protège les deux parties – contre les vices cachés ou contre d’éventuels recours.

Par exemple : le vendeur indiquera s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau et quand elles ont été réparées, ou si la maison a dû être pieutée en raison d’un affaissement. 

5. Qu’est-ce qu’un vice caché?

Il s’agit d’un défaut qui affecte la propriété et est assez sérieux pour diminuer sa valeur ou empêcher l’acheteur d’en profiter pleinement. Pour être un vice caché, le problème doit généralement être difficile à détecter et doit exister au moment de l’achat. 

Conseil de pro : soyez vigilant, prudent et investiguez davantage si vous soupçonnez un problème. Il est aussi très judicieux de faire inspecter la propriété par un expert afin d’éviter de telles situations.

6. Acheter sans garantie légale, ça veut dire quoi?

En vertu du Code civil du Québec, les maisons sont vendues avec une garantie de qualité. Le vendeur d’une propriété est donc tenu de la garantir contre les vices cachés, sauf ceux qu’il a déclarés. Pour se soustraire à cette obligation, il peut cependant la vendre sans garantie légale. L’acheteur n’aura alors aucun recours contre lui s’il découvre un vice caché. Il faut donc être prêt à assumer ce risque.

7. Qu’est-ce qu’une servitude et pourquoi c’est important?

Une servitude est un droit accordé par le propriétaire d’un immeuble au propriétaire d’un immeuble voisin. Par exemple : une personne a une maison au bord d’un lac et permet à son voisin de circuler sur son terrain pour mettre sa chaloupe à l’eau. 

Il est important de connaître l’existence d’une servitude, car elle peut réduire la valeur de la propriété que vous convoitez.

À garder en tête : pour qu’une servitude continue d’exister lors de la vente d’une propriété, il faut l’établir par contrat ou testament et la publier au registre foncier du Québec

En somme, la promesse d’achat est la première étape d’un processus qui peut prendre quelques semaines. C’est un document essentiel pour vous engager avec le vendeur, vous protéger et mettre sur la table vos conditions. En suivant bien la procédure, vous pourriez éviter de mauvaises surprises et conclure l’achat de votre maison l’esprit tranquille.

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