Petit lexique hypothécaire : le vocabulaire à connaître pour acheter une maison

18 février 2021 par Banque Nationale
L’hypothèque expliquée ! Les définitions et termes pour tout savoir

Vous rêvez d’acheter une propriété? Avant de passer à l’action, vous devrez suivre différentes étapes qui vous feront découvrir — peut-être pour la première fois — un tout nouveau vocabulaire. Voici quelques-unes des notions expliquées, par ordre alphabétique, auxquelles vous aurez affaire. 

Acte de vente

L’acte de vente, aussi appelé titre de propriété, est le document officiel et notarié qui prouve que la propriété a été vendue, qu’elle a changé de propriétaire(s). On y retrouve la date et le prix de vente, ainsi que tout autre élément sur lesquels le vendeur et l’acheteur se sont entendus.

Il permet de confirmer que ladite maison est bel et bien la propriété de l’acheteur, qu’il en a pris possession. L’acte que le vendeur a obtenu lorsqu’il a lui-même acheté prouve qu’il était bel et bien le propriétaire.

Les assurances

L’assurance invalidité ou maladies graves pour prêt ou marge hypothécaire

En cas d’accident ou de maladie couverte entraînant une invalidité, une assurance invalidité pour prêt hypothécaire vous protège en remboursant les versements de votre prêt ou de votre marge hypothécaire, une fois le délai de carence passé (la période où la demande est faite, mais pendant laquelle vous ne recevez rien). Selon l’assureur, la durée du délai de carence peut être déterminée ou laissée au choix de l’assuré lorsque vient le moment de la contracter. Ce type d’assurance est distribué par des institutions financières et des représentants d’assurance de personne. Le remboursement varie en fonction du montant choisi au départ.

Quant à l’assurance maladies graves pour prêt hypothécaire, elle assure le remboursement total ou partiel de votre solde de prêt ou de marge hypothécaire si vous recevez un diagnostic d’une maladie grave couverte. Le remboursement varie aussi en fonction du montant choisi au départ.

À noter que chez certaines institutions financières, vous devez adhérer à une assurance vie si vous voulez obtenir une assurance invalidité ou maladies graves pour prêt hypothécaire.

L’assurance vie pour prêt hypothécaire

Il s’agit d’une assurance visant à rembourser le solde du prêt hypothécaire en cas de décès de ou des emprunteurs. Ainsi, les bénéficiaires se retrouvent avec une propriété libre de dettes.

Plusieurs institutions financières ainsi que des représentants en assurances de personnes distribuent ce type d’assurance.

La prime d’assurance est prélevée avec les versements du prêt hypothécaire.

L’assurance hypothécaire de type SCHL

Il s’agit d’une assurance à laquelle la banque doit adhérer si vous n’avez pas une mise de fonds équivalant à au moins 20 % du prix d’achat de la propriété. Elle est généralement offerte par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) ou Sagen. Vous devez payer la prime de cette assurance, ou l’ajouter au montant de votre prêt hypothécaire. C’est une assurance qui sert à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur (aussi appelée assurance en cas de défaut de paiement).

L’amortissement

C’est le temps nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire en entier. Si votre prêt doit être assuré (avec une assurance prêt hypothécaire), la période maximale pour l’être par la SCHL ou Sagen est de 25 ans, et passe à 30 ans pour un prêt non assuré, dit « conventionnel ».

Voyez la définition sur l’assurance prêt hypothécaire pour plus de détails sur le prêt assuré.

Le certificat de préautorisation hypothécaire

Afin de connaître votre capacité d’emprunt et de la prouver au vendeur de la propriété, vous pouvez demander un certificat de préautorisation hypothécaire auprès d’une institution financière. Ce document ne garantit pas que vous obtiendrez le prêt, mais il permet de connaître le montant maximal que vous pourriez emprunter, selon que le prêt est assuré ou non.

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Co-emprunteur

Désigne l’autre personne ou l’autre entité qui est responsable du prêt hypothécaire avec vous, qui emprunte aussi auprès du créancier hypothécaire (le « prêteur »). Rappelez-vous que même si vous avez un co-emprunteur, la responsabilité des paiements repose sur chacune des deux personnes. Si l’autre ne paie pas sa juste part, vous devrez le faire à sa place.

Copropriété divise ou indivise

Une copropriété « divise » signifie que chaque unité est indépendante des autres et possède son propre numéro de cadastre (plan d’un lot inscrit dans un registre dressant l’état de la propriété foncière). Règle générale, c’est le type de copropriété qui existe dans des immeubles qui comptent de nombreux logements.

En revanche, la copropriété indivise est une forme de propriété commune, où il n’y a qu’un seul numéro de cadastre. C’est la forme de propriété que choisissent, par exemple, les propriétaires d’un duplex qui décident de le convertir en copropriété. Toute la propriété peut être détenue par plusieurs personnes, qui occupent toutefois certaines unités selon les conditions déterminées dans une entente entre elles.

Ces deux types de copropriétés comportent chacun leurs particularités et répondent à des besoins différents. Pour acheter une copropriété divise, il faut détenir une mise de fonds minimale de 5 %. Pour acheter une copropriété indivise, il faut détenir une mise de fonds minimale de 20 %.

À noter que les financements dans une propriété indivise doivent provenir de la même institution financière.

Créancier hypothécaire

Il s’agit de l’entité, une institution financière, par exemple, qui vous prête l’argent afin d’acheter votre propriété. C’est le « prêteur ».

Date de clôture

C’est le jour où la transaction immobilière est officielle! Les papiers sont signés et l’argent est entre les mains du vendeur.

Date d’échéance

C’est le dernier jour de votre terme prévu dans votre contrat de prêt hypothécaire. Si ce n’est pas déjà fait, votre contrat doit alors être renouvelé (avec de nouvelles modalités : type de prêt, taux, etc.), à moins d’avoir fini de payer votre prêt hypothécaire.

Voyez la définition sur le renouvellement hypothécaire pour plus d’informations.

Défaut de paiement

Si vous n’effectuez pas vos versements hypothécaires comme prévus au contrat, vous serez en défaut de paiement. Si ça vous arrive, contactez votre créancier hypothécaire (le prêteur), et prenez une entente avec lui.

Droit de mutation immobilière (taxe de « bienvenue »)

Taxe que l’acheteur d’une propriété devra payer à la municipalité au moment de l’acquisition. Le montant de cette taxe varie en fonction de l’endroit où se situe la propriété et du prix de cette dernière.

Frais pour remboursement anticipé

Il s’agit de ce que vous devez payer au prêteur si vous faites des remboursements anticipés d’un montant supérieur à ce qu’il est permis de rembourser sans frais selon les conditions prévues dans votre contrat de prêt hypothécaire.

Frais de démarrage

L’ensemble des frais que vous devrez payer afin d’acquérir votre propriété, en plus de votre mise de fonds. Par exemple, il faudra payer le notaire (frais qui reviennent à l’acheteur), les droits de mutation immobilière (la fameuse « taxe de bienvenue »), et les frais de déménagement.

Il y aura peut-être aussi les taxes municipales et scolaires à régulariser, en fonction du moment où vous prenez possession de la propriété. Si vous prenez possession de la propriété en septembre, par exemple, vous aurez sans doute à rembourser à l’ancien propriétaire les taxes qu’il a déjà payées pour la période qui reste avant la fin de l’année.

N’oubliez pas de prévoir aussi les frais annuels récurrents qui viennent avec l’achat d’une propriété.

Garantie de taux

Lorsque le prêteur vous garantit (ou vous réserve) votre taux d’intérêt au moment où vous faites une demande de financement, afin de vous protéger s’il devait augmenter avant la signature du contrat de prêt hypothécaire. Règle générale, cette garantie est effective de 30 à 120 jours.

Taux d’intérêt hypothécaires

Le taux d’intérêt hypothécaire, c’est ce que vous coûte votre emprunt. Il peut varier d’une institution financière à l’autre. Ce taux sert de base de calcul pour déterminer le montant que vous allez payer en intérêts.

Il y a deux grandes catégories :

Le taux fixe

C’est le taux établi pour la durée du terme choisi et qui ne varie pas en fonction des fluctuations du marché. En d’autres mots, l’emprunteur paie le même taux d’intérêt pendant tout le terme du prêt. Le versement sera donc le même pour toute la durée du terme.

Le taux variable

À l’opposé du taux fixe, le taux d’intérêt variable peut varier pendant le terme, car il fluctue selon le taux de base (ou taux préférentiel) de l’institution financière, lui-même influencé par le taux directeur de la Banque du Canada.

Intérêt et capital

Un versement hypothécaire est composé de deux choses : une partie sert à payer les intérêts, et l’autre partie sert à rembourser le capital.

Le capital, c’est le montant du prêt hypothécaire. L’intérêt fait partie du coût de l’emprunt.

Marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire est un produit de financement qui est garanti par votre propriété. Elle permet d’obtenir des liquidités avec un taux d’intérêt souvent avantageux.

Pour financer l’achat de votre propriété avec une marge, vous devez avoir une mise de fonds d’au moins 20 % de sa valeur. Dans le cas où votre mise de fonds est de moins de 35 %, une avance sous forme de prêt hypothécaire doit être tirée de votre marge pour pouvoir bénéficier de ce type de financement.

La mise de fonds

La mise de fonds, ou « cash down » en anglais, constitue la portion du prix d’achat que l’acheteur doit payer lui-même pour se procurer une propriété. Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, le montant doit correspondre à un minimum de 5 % du prix d’achat de la propriété si le prêt doit être assuré par une assurance prêt hypothécaire, et de 20 % dans le cas d’un prêt non assuré. À noter que les règles diffèrent lorsque le prix de la propriété convoitée s’élève à plus de 500 000 $, ou selon le type de propriété que vous achetez, par exemple s’il s’agit d’un immeuble locatif.

C’est le montant d’argent minimum que vous devriez accumuler avant de songer à pendre la crémaillère. Cette mise de fonds peut provenir d’économies personnelles, par exemple, mais aussi, dans certains cas, de votre REER par l’entremise du Régime d’accession à la propriété (RAP).

Offre d’achat

Document qui contient le prix et les conditions qu’un acheteur potentiel offre au vendeur d’une propriété. Le vendeur peut l’accepter, la rejeter, ou la négocier. Souvent, ce document est présenté par le courtier immobilier de l’acheteur, s’il y en a un.

Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est un emprunt qui sert à financer l’achat d’une propriété par des individus ou des entreprises.

À moins de payer une propriété en argent comptant, la plupart des acheteurs auront à contracter un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière. L’emprunteur doit rembourser son prêt selon un échéancier prédéterminé.

Remboursement anticipé

Il est possible de payer son prêt hypothécaire plus rapidement en effectuant un remboursement anticipé. Ce remboursement peut prendre différentes formes : en augmentant le montant des versements, ou en effectuant un versement supplémentaire. Vous pourriez ainsi diminuer la somme des intérêts à payer et rembourser votre prêt plus rapidement. Attention toutefois de respecter les conditions prévues à votre contrat afin d’éviter les frais!

Renouvellement hypothécaire

Le renouvellement du contrat de prêt hypothécaire doit se faire au plus tard à l’échéance du terme en cours. En fonction du terme choisi à chaque renouvellement et du montant du prêt hypothécaire, un emprunteur pourrait renouveler son prêt plusieurs fois avant d’en arriver à rembourser son prêt hypothécaire au complet.

Taxes foncières

Les taxes dues chaque année en fonction de la valeur de votre propriété et du taux de taxation en vigueur dans votre municipalité. On parle des taxes scolaires (Québec) et des taxes municipales. Les taxes foncières peuvent souvent être payées en plusieurs versements.

Terme

Le terme, c’est la période durant laquelle vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire selon des conditions préalablement choisies, comme le taux, établies à la signature du contrat de prêt hypothécaire.

À l’échéance, un nouveau contrat est signé et les conditions sont révisées et renégociées, jusqu’à ce que votre prêt soit remboursé en entier.

Terme ouvert

Avec un terme ouvert, vous pouvez rembourser votre prêt avant la fin du terme ou mettre fin à votre contrat de prêt hypothécaire, sans frais.

Terme fermé

Avec un terme fermé, le nombre et le montant des versements hypothécaires sont fixes pour la durée du terme. Vous ne pouvez pas faire de remboursement additionnel avant la fin du terme, à moins de payer les frais applicables.

Versement hypothécaire

Le montant (composé du capital et des intérêts), que vous devez verser à votre prêteur afin de rembourser votre prêt hypothécaire. Vous pouvez choisir la fréquence de vos versements. La plupart du temps, vous pourrez choisir de payer chaque mois (mensuel), aux deux semaines ou chaque semaine.

Vous maîtrisez maintenant le vocabulaire nécessaire pour vous aider à vous lancer en toute confiance dans votre projet d’achat de propriété! N’hésitez surtout pas à discuter de votre projet avec votre conseiller. Pour vos questions, on est là.

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