
Si vous cherchez un premier condo, ou bien une nouvelle copropriété, vous avez peut-être déjà vu passer les termes « divise » et « indivise ». Mais connaissez-vous les différences entre ces deux types de copropriétés? Et est-ce que l’un vous conviendrait plus que l’autre? Démystifions le tout en s’attardant aux 4 principaux points qui différencient l’immeuble en copropriété divise de celui en copropriété indivise.
Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, commençons par définir la copropriété divise et celle indivise :
Bon à savoir : un condo n’est pas nécessairement une copropriété divise; elle peut aussi être de nature indivise.
Pour acquérir une copropriété divise, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat. C’est une option plus accessible si vos liquidités sont réduites au moment de l’achat.
À noter
Si votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat de la copropriété, vous devrez être couvert par une assurance prêt hypothécaire de type SCHL .
Si la copropriété que vous convoitez est de nature indivise, la mise de fonds minimale passe à 20 % du prix d’achat. Vous devez donc prévoir plus de liquidités pour cette acquisition. Mais, bonne nouvelle, ce pourcentage de mise de fonds vous évite de devoir souscrire à une assurance prêt hypothécaire de type SCHL. Vous économiserez donc le montant de cette prime d’assurance, ce qui réduira vos versements.
Dans le cas d’une copropriété indivise
Vous devrez obtenir votre prêt hypothécaire à la même institution financière que les autres copropriétaires de l’immeuble.
Généralement, dans le cas d’un immeuble à condos indivis (comme un triplex), chaque copropriétaire possède sa propre hypothèque. Si la copropriété est régie par une bonne convention d’indivision, les institutions financières offrent des prêts hypothécaires à responsabilité limitée sur chacune des quotes-parts de l’immeuble. Ce qui veut dire que chaque copropriétaire est responsable de sa dette. Ainsi, les autres copropriétaires sont protégés en cas de défaut de paiement, et seule la quote-part concernée peut être saisie par le créancier.
Dans des cas plus rares, comme un héritage, tous les copropriétaires peuvent être signataires d’un seul emprunt et sont ainsi conjointement responsables de cette dette.
Pour une copropriété divise
Le choix de l’institution financière vous revient, ce qui peut vous permettre d’obtenir des conditions plus avantageuses et mieux adaptées à vos besoins.
Les copropriétés divises sont régies par un document légal obligatoire : la déclaration de copropriété. Celle-ci fait état des droits et obligations communs des copropriétaires de l’immeuble. La déclaration de copropriété porte, entre autres, sur l’usage des parties communes. Elle dicte aussi certaines règles en lien avec les parties privatives.
Les copropriétés divises sont administrées par un conseil d’administration appelé syndicat de copropriété. Celui-ci est formé de certains copropriétaires, mais fait parfois appel à un gestionnaire de copropriété externe qui se charge de l’entretien de l’immeuble et des parties communes.
Comme son mode de fonctionnement est souvent bien encadré, la copropriété divise est une bonne option si vous ne voulez pas trop de responsabilités liées à sa gestion.
Bon à savoir
Au Québec, les copropriétés divises sont régies par le Code civil du Québec . La déclaration de copropriété doit donc se conformer aux règles qui y sont inscrites.
Pour une copropriété indivise, on appelle convention d’indivision le document qui sert à régir la copropriété. Même si elle est fortement recommandée, la convention d’indivision n’est pas obligatoire. Celle-ci peut comprendre, entre autres, le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété ainsi que les pourcentages respectifs de l’immeuble que possède chaque copropriétaire.
Comme les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires, la copropriété indivise peut s’avérer intéressante si vous souhaitez jouer un rôle plus actif dans sa gestion. En revanche, comme son cadre est moins bien défini, sa gestion est plus dépendante de la bonne entente entre les copropriétaires. Bref, si on s’entend bien, la copropriété se gère plus simplement.
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Dans la grande majorité des cas, vous pouvez mettre en location une copropriété divise. Ce qui s’avère plutôt pratique si vous envisagez de vous absenter pendant longtemps pour, par exemple, aller travailler à l’extérieur du pays ou voyager. La location est aussi une option intéressante si votre achat se veut un investissement immobilier.
Cependant, il en va autrement pour une copropriété indivise. En effet, cette catégorie de copropriété ne peut jamais être mise en location. C’est que, même si vous et les autres copropriétaires êtes d’accord pour permettre la location, les règles du prêt hypothécaire vous interdisent généralement de louer votre logement durant votre absence.
Pour payer les frais relatifs à l’immeuble, les copropriétés divises fonctionnent avec ce qu’on appelle des frais de condo. Le montant de ces frais varie selon la taille de l’immeuble et de ses parties communes ainsi que les services qui y sont offerts.
Voici quelques exemples de frais qui se retrouvent dans les frais de condo :
Puisque les copropriétés divises sont régies par des lois spécifiques concernant les assurances et les fonds, les frais encourus sont généralement plus élevés que dans le cas d’une copropriété indivise.
Les taxes : comme chaque logement possède son propre numéro de cadastre, chaque copropriétaire possède ses propres comptes de taxes municipales et scolaires.
Pour une copropriété indivise, aucune loi spécifique ne dicte ce que les frais communs doivent couvrir. Tous les copropriétaires sont conjointement et solidairement responsables de l’ensemble de l’immeuble. Ce sont donc eux qui doivent s’entendre sur le montant à verser chaque année afin d’assurer l’entretien de l’immeuble et de constituer un fonds de prévoyance.
Conseil de pro
Avant d’acheter, n’oubliez pas de vérifier le montant d’argent accumulé dans le fonds de prévoyance. Cela pourrait vous éviter d’avoir à débourser beaucoup d’argent si de gros travaux sont à faire.
Les taxes : comme l’immeuble (peu importe son nombre de logements) possède un seul numéro de cadastre, le montant des taxes municipales et scolaires est divisé de façon proportionnelle entre les copropriétaires. Dans certains cas, cela représente une économie par rapport à la copropriété divise (dans laquelle chaque copropriétaire paie ses propres taxes). Par contre, cela signifie également que si l’un des copropriétaires n’est pas en mesure de payer sa part, les autres doivent payer pour lui.
Maintenant que vous connaissez la différence entre une copropriété divise et indivise, vous voilà mieux outillé pour bien choisir ce que sera votre prochaine demeure.
Et parce que l’achat d’un condo ne se résume pas qu’aux concepts de
division et d’indivision :
→ Apprenez-en
plus sur les copropriétés en lisant notre guide de la copropriété.
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