Copropriété divise ou indivise : les grandes différences

Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, commençons par définir la copropriété divise et celle indivise :

• Dans une copropriété divise, chaque logement est indépendant des autres et possède son propre numéro de cadastre. Chaque copropriétaire possède aussi un pourcentage des parties communes correspondant à l’ampleur de son logement.
• Quant à la copropriété indivise, on la retrouve souvent sous forme de duplex, triplex ou quadruplex. Elle peut aussi prendre la forme d’un héritage partagé par plusieurs personnes. C’est une forme de copropriété commune qui ne possède qu’un seul numéro de cadastre et celui-ci devient la propriété de tous les copropriétaires qui l’habitent. Les copropriétaires ont un usage exclusif de leur partie individuelle sur laquelle ils exercent également des droits exclusifs.

Bon à savoir : un condo n’est pas nécessairement une copropriété divise; elle peut aussi être de nature indivise.

1. La mise de fonds et le prêt hypothécaire pour l’achat de la copropriété

Copropriété divise : une mise de fonds moins élevée

Pour acquérir une copropriété divise, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat. C’est une option plus accessible si vos liquidités sont réduites au moment de l’achat.

Copropriété indivise : prévoir de plus grandes liquidités

Si la copropriété que vous convoitez est de nature indivise, la mise de fonds minimale passe à 20 % du prix d’achat. Vous devez donc prévoir plus de liquidités pour cette acquisition. Mais, bonne nouvelle, ce pourcentage de mise de fonds vous évite de devoir souscrire à une assurance hypothécaire de type SCHL. Vous économiserez donc le montant de cette prime d’assurance, ce qui réduira vos versements.

Le prêt hypothécaire

Dans le cas d’une copropriété indivise

Vous devrez obtenir votre prêt hypothécaire à la même institution financière que les autres copropriétaires de l’immeuble.

Généralement, dans le cas d’un immeuble à condos indivis (comme un triplex), chaque copropriétaire possède sa propre hypothèque. Si la copropriété est régie par une bonne convention d’indivision, les institutions financières offrent des prêts hypothécaires à responsabilité limitée sur chacune des quotes-parts de l’immeuble. Ce qui veut dire que chaque copropriétaire est responsable de sa dette. Ainsi, les autres copropriétaires sont protégés en cas de défaut de paiement, et seule la quote-part concernée peut être saisie par le créancier.

Dans des cas plus rares, comme un héritage, tous les copropriétaires peuvent être signataires d’un seul emprunt et sont ainsi conjointement responsables de cette dette.

Pour une copropriété divise

Le choix de l’institution financière vous revient, ce qui peut vous permettre d’obtenir des conditions plus avantageuses et mieux adaptées à vos besoins.

2. Le mode de gestion de la copropriété divise et indivise

Copropriété divise : la déclaration de copropriété

Les copropriétés divises sont régies par un document légal obligatoire : la déclaration de copropriété. Celle-ci fait état des droits et obligations communs des copropriétaires de l’immeuble. La déclaration de copropriété porte, entre autres, sur l’usage des parties communes. Elle dicte aussi certaines règles en lien avec les parties privatives.

Qui gère les copropriétés divises?

Les copropriétés divises sont administrées par un conseil d’administration appelé syndicat de copropriété. Celui-ci est formé de certains copropriétaires, mais fait parfois appel à un gestionnaire de copropriété externe qui se charge de l’entretien de l’immeuble et des parties communes.

Comme son mode de fonctionnement est souvent bien encadré, la copropriété divise est une bonne option si vous ne voulez pas trop de responsabilités liées à sa gestion.

Copropriété indivise : la convention d’indivision

Pour une copropriété indivise, on appelle convention d’indivision le document qui sert à régir la copropriété. Même si elle est fortement recommandée, la convention d’indivision n’est pas obligatoire. Celle-ci peut comprendre, entre autres, le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété ainsi que les pourcentages respectifs de l’immeuble que possède chaque copropriétaire.

Comme les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires, la copropriété indivise peut s’avérer intéressante si vous souhaitez jouer un rôle plus actif dans sa gestion. En revanche, comme son cadre est moins bien défini, sa gestion est plus dépendante de la bonne entente entre les copropriétaires. Bref, si on s’entend bien, la copropriété se gère plus simplement.

3. La location de la copropriété

Dans la grande majorité des cas, vous pouvez mettre en location une copropriété divise. Ce qui s’avère plutôt pratique si vous envisagez de vous absenter pendant longtemps pour, par exemple, aller travailler à l’extérieur du pays ou voyager. La location est aussi une option intéressante si votre achat se veut un investissement immobilier.

Cependant, il en va autrement pour une copropriété indivise. En effet, cette catégorie de copropriété ne peut jamais être mise en location. C’est que, même si vous et les autres copropriétaires êtes d’accord pour permettre la location, les règles du prêt hypothécaire vous interdisent généralement de louer votre logement durant votre absence.

4. Les frais et les taxes

Copropriété divise : vous payez pour plus de services

Pour payer les frais relatifs à l’immeuble, les copropriétés divises fonctionnent avec ce qu’on appelle des frais de condo. Le montant de ces frais varie selon la taille de l’immeuble et de ses parties communes ainsi que les services qui y sont offerts.

Voici quelques exemples de frais qui se retrouvent dans les frais de condo :

• les frais reliés à l’entretien et à l’administration des parties communes (piscine, ascenseur, aménagement paysager, gymnase, etc.)
• les frais pour les assurances habitation et responsabilité civile de l’immeuble
• les frais pour les assurances responsabilité civile du syndicat de copropriété et des administrateurs de l’immeuble
• le fonds de prévoyance pour couvrir des travaux d’urgence
• le fonds d’auto assurance pour couvrir les différentes franchises que le syndicat de copropriété doit payer à la suite d’un sinistre

Puisque les copropriétés divises sont régies par des lois spécifiques concernant les assurances et les fonds, les frais encourus sont généralement plus élevés que dans le cas d’une copropriété indivise.

Les taxes : comme chaque logement possède son propre numéro de cadastre, chaque copropriétaire possède ses propres comptes de taxes municipales et scolaires.

Copropriété indivise : vous partagez les frais

Pour une copropriété indivise, aucune loi spécifique ne dicte ce que les frais communs doivent couvrir. Tous les copropriétaires sont conjointement et solidairement responsables de l’ensemble de l’immeuble. Ce sont donc eux qui doivent s’entendre sur le montant à verser chaque année afin d’assurer l’entretien de l’immeuble et de constituer un fonds de prévoyance.

Les taxes : comme l’immeuble (peu importe son nombre de logements) possède un seul numéro de cadastre, le montant des taxes municipales et scolaires est divisé de façon proportionnelle entre les copropriétaires. Dans certains cas, cela représente une économie par rapport à la copropriété divise (dans laquelle chaque copropriétaire paie ses propres taxes). Par contre, cela signifie également que si l’un des copropriétaires n’est pas en mesure de payer sa part, les autres doivent payer pour lui.

Maintenant que vous connaissez la différence entre une copropriété divise et indivise, vous voilà mieux outillé pour bien choisir ce que sera votre prochaine demeure.

Et parce que l’achat d’un condo ne se résume pas qu’aux concepts de division et d’indivision :
→ Apprenez-en plus sur les copropriétés en lisant notre guide de la copropriété.