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Frais de condo : 6 choses à savoir

09 décembre 2012 par Banque Nationale
condo fees

Au moment d’acheter un condo, deux éléments importants doivent être pris en compte : les frais de condo et le fonds de prévoyance. Voici six choses à savoir concernant ceux-ci pour préserver et protéger votre investissement immobilier.

Contenu

Aussi appelés frais de copropriété, les frais de condo sont facturés aux copropriétaires sur une base mensuelle. Ils servent à couvrir les dépenses nécessaires pour l’entretien régulier des parties communes de l’immeuble : lavage des fenêtres, entretien de la piscine et de la pelouse, déneigement, peinture de la cage d’escalier, petites réparations, etc.

Ils servent aussi à payer les travaux majeurs, comme le remplacement de la toiture ou du système de chauffage. Pour ce type de travaux, le syndicat de copropriétaires doit constituer un fonds de prévoyance dans lequel une partie des frais de condo est versée.

Les frais de condo ne sont pas facultatifs : selon le Code civil du Québec, tous les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses d’entretien de l’immeuble. D’ailleurs, si un copropriétaire est en défaut de paiement, il peut être poursuivi en justice. Ultimement, le syndicat pourrait même obtenir le droit de vendre le condo du mauvais payeur pour récupérer son dû.

Comment sont calculés les frais de condo?

Le calcul s’effectue en fonction de la valeur relative de la portion de l’immeuble que possède chaque copropriétaire. Ainsi, si la valeur de votre condo équivaut à 7 % de la valeur de l’immeuble, vous paierez 7 % des dépenses communes.

La valeur de chaque unité est précisée dans la déclaration de copropriété sous forme de pourcentage ou de fraction. Pour la déterminer, différents facteurs sont pris en compte, dont les dimensions de l’unité et son emplacement dans l’immeuble. Sans surprise, un condo de 1000 pieds carrés au dernier étage qui donne sur un parc vaut plus cher qu’un condo de la même superficie, mais situé au rez-de-chaussée avec une vue sur le stationnement.

Les frais de condo des copropriétaires d’un même immeuble ne sont donc pas toujours du même montant.

À combien s’élèvent les frais de condo?

Vous avez établi votre capacité d’emprunt pour l’achat de votre première propriété sans avoir calculé les frais de copropriété? Sachez qu’ils occupent une place importante dans un budget mensuel. Les données les plus récentes, qui datent de 2016, proviennent de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). C’est dans la grande région de Montréal que les frais de copropriété sont les plus élevés, avec une moyenne de 198 $ par mois. Cependant, pour les condos situés sur l’île de Montréal, le coût moyen grimpe à 234 $. Dans la région de Québec, c’est 176 $.

Les régions où les frais sont plus abordables? Saguenay, avec 101 $, et Trois-Rivières, avec 117 $. Dans les environs de Gatineau et de Sherbrooke, les frais de condo moyens atteignent respectivement 195 $ et 152 $ par mois.

Attention toutefois : ces montants reflètent le marché, quoique selon la FCIQ, ils ne sont pas toujours suffisants pour bien entretenir l’immeuble à long terme.

Gare aux frais de condo les plus bas en ville

Vous avez déniché un condo qui vous plaît et, cerise sur le sundae, les frais de condo sont les plus bas parmi tous les autres visités? La prudence est de mise.

Certains promoteurs de condos neufs ont tendance à minimiser les frais de copropriété pour attirer les acheteurs. À long terme, ce n’est pas viable. Un jour ou l’autre, il faudra augmenter de façon importante ces frais pour garder l’immeuble en bon état.

Dans le cas d’un immeuble existant, des frais trop bas peuvent cacher un manque d’entretien préventif et le report de travaux importants. Lorsqu’un immeuble est négligé, il perd de la valeur. Ce sont tous les copropriétaires qui en ressortiront perdants.

N’oubliez pas qu’en tant que copropriétaire, vous n’êtes pas seulement responsable des quatre murs de votre condo. Vous partagez la responsabilité de l’immeuble avec les autres copropriétaires.

De l’épargne qui protège votre investissement

Le fonds de prévoyance peut être vu comme un petit coussin que les copropriétaires mettent de côté pour les travaux majeurs. Le Code civil exige qu’au moins 5 % des frais de condo soient versés dans ce fonds. Cependant, beaucoup de spécialistes estiment que ce n’est pas assez.

Combien d’argent le fonds de prévoyance devrait-il contenir? Pour avoir l’heure juste, le mieux est de faire faire une étude du fonds de prévoyance par un architecte, un ingénieur ou un autre expert. Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) accrédite des firmes spécialisées dans ce type d’étude.

Après une inspection de l’immeuble, l’expert produit un certificat d’état de l’ensemble de l’immeuble qui comprend un calendrier de réfection des parties communes ainsi qu’une estimation des coûts à prévoir. Les propriétaires savent ainsi que la toiture sera à refaire dans trois ans, les garde-corps et les escaliers dans dix ans, etc. Ils peuvent alors ajuster en conséquence les sommes versées dans le fonds de prévoyance et déterminer une stratégie de rattrapage, s’il y a lieu.

Malheureusement, cette démarche est souvent négligée : seulement la moitié des syndicats de copropriétaires utilisent un tel outil de planification, selon un sondage commandé par le RGCQ, la FCIQ et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Une cotisation qui surprend

Lorsque de gros travaux sont nécessaires et qu’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de prévoyance, le syndicat de copropriétaires peut facturer une cotisation extraordinaire. Quelque 61 % des syndicats de la province ont eu recours à cette solution, selon le même sondage du RCGQ, de la FCIQ et de l’APCHQ réalisé en 2015.

Une cotisation extraordinaire, c’est souvent une très mauvaise surprise. Elle indique qu’il faut verser une grosse somme d’un coup. Les syndicats de copropriétaires qui gèrent bien leur immeuble établissent des frais de condo mensuels un peu plus élevés, ce qui permet d’accumuler des sommes dans le fonds de prévoyance. Il y a alors moins de risque qu’une cotisation extraordinaire soit perçue.

Si vous ne voulez pas être pris à la gorge par une telle cotisation, vous pourriez épargner chaque mois un petit montant pour faire face à cette éventualité. C’est le principe de l’épargne systématique.

Bonne affaire ou gouffre financier?

Avant d’acheter un condo, vous auriez avantage à jeter un œil sur le fonds de prévoyance. S’il est à sec ou renferme peu d’argent, informez-vous sur les travaux majeurs effectués au cours des dernières années. Une copropriété bien gérée est munie d’un carnet d’entretien où est consignée l’information sur les travaux exécutés et ceux à venir.

Si le fonds de prévoyance est peu garni et qu’il n’y a pas eu de grandes rénovations récemment, vous devrez vous attendre à payer éventuellement des cotisations extraordinaires. Si vous avez un budget serré, il pourrait être difficile de débourser un gros montant imprévu.

Vérifiez aussi si le vendeur du condo que vous convoitez est en règle en ce qui concerne les frais de condo. S’il a un compte en souffrance, c’est vous qui devrez payer la facture à titre de nouveau copropriétaire. C’est donc une information cruciale pour la négociation du prix de vente.

En somme, les frais de condo sont un élément important à considérer au moment d’acheter une copropriété. La santé du fonds de prévoyance l’est également. Maintenant que vous en savez plus sur le sujet, vous pourrez poser les bonnes questions au vendeur pour prendre une décision éclairée.

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