Quel budget faut-il prévoir pour une résidence secondaire?

31 mars 2021 par Banque Nationale
Budget résidence secondaire

Vous songez à acheter une résidence secondaire prochainement, qu’il s’agisse d’un condo près des pentes de ski, d’un chalet sur le bord d’un lac ou d’une maison en Floride? Voici nos conseils pour préparer votre budget et financer votre achat.

Comment bien choisir sa résidence secondaire?

Avant de penser au budget, il faut vous demander quel type de maison secondaire vous convient le mieux. Pour faire le bon choix, vous devez prendre en compte votre mode de vie et vos besoins :

  • Quelle distance êtes-vous prêt à parcourir pour vous rendre à votre résidence? 
  • Quelle utilisation comptez-vous en faire? Pensez-vous y aller toutes les fins de semaine ou seulement à certaines périodes de l’année, comme l’été ou l’hiver? 
  • De quelle superficie avez-vous besoin? 
  • Quel type d’habitation préférez-vous (condo, maison de campagne)?
  • Tenez-vous à être près d’un plan d’eau ou des pentes de ski?
  • Quels services désirez-vous à proximité (boutiques, restaurants, épicerie, pharmacie)?
  • Quels sont vos passe-temps? La résidence convoitée convient-elle à votre mode de vie?
  • Quel niveau d’entretien êtes-vous prêt à assumer?   

Comment savoir s’il s’agit du bon choix? 

Si vous souhaitez prendre le temps de bien réfléchir à votre décision, la location avant l’achat peut être une option. La location permet de voir si le mode de vie vous convient vraiment et de bien définir vos besoins réels. Ainsi, vous pourrez voir si vous aimez la région et le voisinage. Peut-être allez-vous découvrir que vous n’avez pas besoin d’un chalet toute l’année, mais seulement pendant la saison de ski. L’achat d’une résidence secondaire est un investissement de taille, et la location est une option peu coûteuse et un moins gros engagement avant de faire le grand saut vers un achat.

Quel budget prévoir pour une résidence secondaire? 

Les frais pour une résidence secondaire sont sensiblement les mêmes que pour une résidence principale. Ce qui est important ici, c’est de faire votre budget pour comprendre combien vous pouvez dégager mensuellement afin de couvrir les dépenses de cette seconde résidence. Pour faire un budget, vous devez noter tous vos revenus, puis vos dépenses fixes et vos dépenses variables. Une fois l’exercice terminé, vous aurez un portrait de vos finances et une bonne vue de l’argent qu’il vous reste pour acheter une résidence secondaire et payer mensuellement les frais qui s’y rattachent.

Si certains frais peuvent être moins élevés pour votre deuxième maison que pour votre résidence principale (assurance, Internet, chauffage), il est toutefois possible que d’autres dépenses viennent s’ajouter (fosse septique, déneigement, etc.). Lorsque vous achetez une résidence secondaire, il vous faudra prévoir la mise de fonds, mais également les droits de mutation et les taxes foncières, sans oublier les rénovations (si la résidence a un certain âge), les meubles et les articles de maison. Après tout, vous équipez une deuxième maison au grand complet. 

Il faut aussi penser à l’entretien de cette résidence, si vous ne souhaitez pas vous en occuper vous-même. Si vous n’y allez pas régulièrement, pensez à qui s’occupera de l’entretien pendant votre absence. Vous pourriez engager un professionnel qui s’occupe de tondre la pelouse ou de déneiger votre entrée. Si la résidence possède une fosse septique, il faut aussi s’informer des coûts annuels engendrés par son entretien. 

Votre maison secondaire est à l’étranger ou loin de votre domicile principal? Il ne faut pas négliger les frais de surveillance ni l’aspect de la sécurité. Comme vos allées et venues seront plus limitées, vous pouvez envisager l’installation d’un système d’alarme ou de caméras de surveillance. Vous pourriez aussi avoir une entente avec une personne de confiance qui pourra se rendre rapidement sur place si un bris survient et s’assurer que votre résidence reste en bon état pendant votre absence.

Si votre résidence secondaire est à l’étranger

Pour une résidence secondaire à l’étranger, il faut aussi penser à inclure dans votre budget toutes les dépenses engendrées par la localisation à l’extérieur du pays. Outre le prix des billets d’avion, vous devrez peut-être payer une prime supplémentaire pour l’assurance habitation et vous prémunir d’une assurance voyage afin de prévenir les coûts parfois importants d’une hospitalisation à l’étranger. Il est aussi conseillé de vérifier toutes les implications d’acquérir une propriété auprès des autorités locales, car il se peut fort bien que des lois requièrent des documents spéciaux, tels qu’un visa, ou que les propriétaires étrangers soient tenus de payer une taxe spéciale. Vous devrez aussi tenir compte de la fluctuation du taux de change et des règles fiscales applicables aux résidents étrangers. 

Comment financer l’achat d’une résidence secondaire? 

Avant toute chose, il faut savoir que le prêt hypothécaire et les dépenses associées à votre résidence principale seront pris en considération lors de votre demande de financement pour une résidence secondaire.

Déterminez votre capacité d’emprunt 

Il vous faut d’abord déterminer votre capacité d’emprunt. Pour vous aider à bien la calculer, vous pouvez utiliser des outils en ligne ou contacter un conseiller. 

Choisissez entre un prêt hypothécaire et une marge de crédit hypothécaire

Pour financer l’achat de votre résidence secondaire, vous pouvez opter pour un prêt hypothécaire pouvant couvrir jusqu’à 95 % de la valeur de votre propriété, advenant qu’elle soit située au Canada. Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus, l’option de la marge de crédit hypothécaire s’offre également à vous. Celle-ci permet d’allouer jusqu’à 65 % de la valeur de la propriété en crédit rotatif. Vous pourriez ainsi bénéficier d’une plus grande flexibilité de paiement et de l’accès à la limite de crédit remboursée sur votre marge pour réaliser d’autres projets.

Si vous envisagez un achat à l’étranger, les options de financement diffèrent. Un expert hypothécaire pourra vous guider.

Constituez votre mise de fonds 

Pour votre mise de fonds ou pour le financement complet de votre résidence secondaire, vous pouvez opter pour le refinancement hypothécaire de votre domicile principal. Cette option n’est pas offerte à tous. Cela dépend de votre situation personnelle et financière. Retenez toutefois que la mise de fonds minimale pour l’achat d’une résidence secondaire au Canada est de 5 % pour un prêt assuré et de 20 % pour un prêt conventionnel.

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Quelle est l’incidence fiscale d’une résidence secondaire?

Saviez-vous que la vente d’une résidence secondaire entraîne un gain en capital imposable? Prenons l’exemple d’une résidence achetée à 300 000 $ et revendue à 500 000 $. Dans ce cas-ci, 50 % du profit de la vente (soit 100 000 $ des 200 000 $ de gains en capital) sera ajouté à toutes vos autres formes de revenus gagnés et imposés l’année de la vente. Notez que vous pouvez inclure le coût des travaux majeurs que vous apportez à votre résidence dans son prix d’achat initial pour faire baisser le montant de gain en capital. 

Prenez également le temps de vous informer sur les processus entourant le transfert d’un bien immobilier à un membre de votre famille. Par exemple, donner ou vendre une résidence secondaire à vos enfants entraîne des conséquences fiscales pour vous et pour eux. Enfin, sachez qu’il existe une règle d’exemption de gain en capital sur la vente d’une résidence principale, et que vous pourriez en profiter, à certaines conditions.

Comment rentabiliser votre résidence secondaire?

Pour rentabiliser votre résidence secondaire, vous pouvez envisager de la louer pendant les périodes où vous ne l’utilisez pas. Prenez le temps de vous poser quelques questions, pour être sûr que ce choix vous convient :

  • Avez-vous le temps de vous en occuper vous-même? Préférez-vous faire affaire avec une agence qui s’en occupe pour vous? 
  • Pouvez-vous compter sur une personne de confiance pour accueillir les locataires, si vous ne pouvez pas vous présenter? 

N’oubliez pas que si vous choisissez de louer votre résidence secondaire, les loyers seront considérés comme un revenu et devront être ajoutés à votre déclaration fiscale.

Les frais encourus pour gagner des revenus de location doivent être inclus à votre budget, mais ils peuvent être déductibles d’impôt. 

Si vous désirez discuter de vos projets entourant l’achat d’une résidence secondaire, nos experts hypothécaires peuvent vous aider à analyser votre situation et vous aider à trouver les meilleures options pour vous. Pour vos questions, on est là.

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