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Bulle immobilière: mythe ou réalité?

20 février 2017 par Banque Nationale
Bulle immobilière

Depuis la crise des subprimes aux États-Unis, le Canada craint de vivre à son tour une bulle immobilière. Une inquiétude qu’alimentent les récentes augmentations des prix des maisons dans certaines régions du pays. Est-on pour autant en situation de bulle dans ces marchés? Deux spécialistes nous donnent leur avis sur la question.

Contenu

Surévaluation ou bulle?

« On parle de bulle quand il y a généralisation d’un comportement spéculatif », explique Marc Pinsonneault, économiste principal à la Banque Nationale.

Bob Dugan, économiste en chef à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), définit quant à lui la bulle immobilière comme une « surévaluation extrême » des propriétés. En somme, une conjoncture où l’évolution des facteurs fondamentaux, tels le taux d’emploi, la croissance économique et l’augmentation démographique, est loin de justifier les augmentations de prix observées, d’où un « déséquilibre extrême » du marché immobilier.

Pourquoi s’en inquiéter? D’une part, un tel emballement du marché de l’immobilier entrave sérieusement l’accès au logement. D’autre part, qui dit bulle dit éclatement en vue – c’est d’ailleurs bien souvent lorsqu’elle éclate, c’est-à-dire lorsque les prix de vente connaissent une chute brutale, que le diagnostic de bulle est confirmé.

Qu’en est-il actuellement au Canada? « Il n’y a pas de bulle immobilière, sauf peut-être à Vancouver », dit Marc Pinsonneault.

Vancouver, la ville à surveiller

Entre février et mai 2016, le prix moyen de revente des maisons a augmenté de plus de 2 % chaque mois à Vancouver, selon l’indice Teranet. Hausse totale en un an (de mai 2015 à mai 2016) : 21,7 %.

« Ce n’est pas normal, estime l’économiste principal de la Banque Nationale. Ces augmentations ne sont pas soutenues par les facteurs fondamentaux. Il y a probablement une bulle en formation. »

Sans aller jusqu’à parler de bulle, Bob Dugan reconnaît que la métropole de l’Ouest est la région qui suscite le plus d’inquiétude. Dans la plus récente version de son rapport trimestriel d’évaluation du marché de l’habitation au Canada, la SCHL relève en effet « des signes élevés de surévaluation » dans cette région. Une situation qui s’est d’ailleurs exacerbée par rapport au trimestre précédent.

Néanmoins, la SCHL qualifie globalement de « modérés » les signes de conditions problématiques à Vancouver. « C’est un marché où l’économie locale est très forte, où la population et l’emploi augmentent », explique l’économiste en chef de l’organisme.

La forte demande de résidences alimentée par l’afflux de capitaux étrangers, essentiellement en provenance du Sud-Est asiatique, est vraisemblablement en cause dans cette augmentation, avancent les deux économistes. Une hypothèse à laquelle croit également le premier ministre du Canada : le 17 juin dernier, Justin Trudeau déclarait sur les ondes radiophoniques de CBC que « les capitaux étrangers jouent évidemment un rôle » dans la crise du logement que traverse actuellement Vancouver.

Toronto : des augmentations plus raisonnables

L’indice Teranet indique aussi une augmentation significative du prix de revente des maisons du côté de la métropole canadienne, soit une variation moyenne de 10,6 % sur un an.

L’augmentation est encore plus marquée dans la ville voisine, Hamilton, où l’indice Teranet évalue la hausse moyenne à 13,8 % entre mai 2015 et mai 2016.

La vigueur de l’économie dans la région rassure en partie Marc Pinsonneault, tout comme Bob Dugan. La SCHL parle néanmoins de « signes élevés de conditions problématiques » à Toronto, en raison de la surévaluation, mais aussi de la construction excessive de logements en copropriétés.

Ailleurs au pays : un marché qui stagne

« On a vraiment affaire à une dichotomie entre les villes de Toronto, Hamilton, Vancouver et Victoria, où les prix sont en forte hausse, et le reste du pays, où on est à l’opposé », résume Marc Pinsonneault. Dans les sept autres régions métropolitaines considérées par l’indice Teranet, en effet, les prix sont demeurés stables ou ont connu des baisses au cours de la dernière année.

La SCHL observe certes une surévaluation dans quatre autres régions métropolitaines de recensement (RMR), c’est-à-dire Calgary, Edmonton, Saskatoon et Regina, mais cette situation s’explique plutôt par les difficultés économiques que traversent les Prairies en raison de la chute récente du prix du baril de pétrole et du repli corollaire de l’emploi.

Dans la RMR de Montréal, les prix de revente ont crû d'à peine 0,3 % de mai 2015 à mai 2016, selon l'indice Teranet, qui note même une baisse de 3,6 % pour la même période dans la région de Québec. Dans son plus récent rapport, la SCHL concluait à des « signes modérés de conditions problématiques » dans ces deux marchés, notamment en raison du nombre élevé de copropriétés disponibles.

Marc Pinsonneault tient à rassurer les investisseurs quant au risque que la situation vancouvéroise se transmette à d’autres régions du pays : « En ce moment, les risques de contagion entre les marchés immobiliers canadiens apparaissent faibles », conclut-il.

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