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Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

05 mars 2021 par Banque Nationale
Image bulle immobilière

Entendre parler de « bulle immobilière » quand vous pensez vendre ou acheter une propriété, ça peut soulever plusieurs points d’interrogation. Pour vous aider à comprendre de quoi il s’agit et quels effets ça peut avoir, nous avons fait le tour de la question avec nos experts.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

Une bulle immobilière, c’est quand la croissance du marché immobilier et des prix ne reflète pas l’état de l’économie. C’est quand les prix de l’immobilier augmentent, mais que la hausse ne s’explique pas par des raisons logiques, comme la démographie, les taux d’intérêt et la création d’emplois.

C’est un peu comme aux États-Unis, juste avant la récession de 2008-2009. À ce moment-là, le secteur immobilier connaissait un boom important. Les prix, les ventes et la construction augmentaient à un rythme effréné.

Or, la bulle a fini par éclater. Le marché bouillonnait, mais pour les mauvaises raisons.

C’était trop facile d’obtenir des prêts hypothécaires. Plusieurs personnes n’avaient pas les reins assez solides pour continuer leurs paiements si l’économie se détériorait et si, par exemple, ils perdaient leur emploi. Bien sûr, la situation était plus complexe que ça. Mais en résumé, quand l’économie s’est essoufflée, le reste s’est écroulé. Comme des dominos.

Au Canada, les règles pour acheter une propriété se sont resserrées au cours de la dernière décennie. Elles sont d’ailleurs plus strictes qu’elles ne l’étaient aux États-Unis avant la récession de 2008-2009.

Pour être en mesure d’acheter ici, vous devez avoir des finances solides. Une institution financière doit notamment s’assurer, lors d’une simulation, que vous auriez la capacité de payer votre prêt hypothécaire si les taux d’intérêt augmentaient. C’est ce qu’on appelle le « test de résistance ».

Comment une bulle immobilière se forme-t-elle?

Une bulle immobilière se forme lorsque la spéculation est soutenue. Et spéculer, c’est un peu comme si tout le monde se mettait à acheter des actions de l’entreprise techno XYZ à 10 000 $ chacune dans l’espoir de les revendre avec profit. Pendant un certain temps, les gens sont même prêts à racheter ces actions à plus de 10 000 $ pour les revendre avec profit, eux aussi.

Mais si l’action de XYZ ne vaut pas vraiment 10 000 $, parce que rien ne vient justifier une telle valeur (par un produit révolutionnaire, par exemple), l’action pourrait s’écrouler. Elle était surévaluée. Dans le fond, les prix doivent s’expliquer. Et comme on l’a vu, parmi les raisons qui expliquent une croissance des prix et des ventes dans l’immobilier, il y a les taux d’intérêt, la démographie et le marché du travail.

Qu’est-ce qu’un marché immobilier surévalué?

On dit « surévalué » quand le prix de quelque chose est trop élevé pour ce que ça vaut vraiment sur le marché. C’est selon l’offre et la demande. En immobilier, si vous affichez votre maison pour la vendre à 1 million de dollars, mais qu’elle vaut 300 000 $, elle est surévaluée.

Ce n’est peut-être pas très grave, même si vous ne la vendez pas. Là où ça devient risqué, c’est si la plupart des maisons se vendent à des prix injustifiés à long terme. Si elles ne valent pas vraiment ces prix-là, mais que tout le monde veut en acheter à un moment précis, il y a peut-être un problème — une bulle — qui pourrait finir par éclater.

À quoi ressemble le marché immobilier au Canada?

La vigueur du marché immobilier durant la pandémie de COVID-19 en a surpris plus d’un. Elle a révélé une plus forte demande pour la maison unifamiliale en périphérie des grands centres urbains, comme Toronto, Montréal, Vancouver et Calgary. C’est clair, les gens recherchent plus d’espace.

Le marché des copropriétés, qui ont connu une plus faible demande, a quand même été résilient. On peut penser que certains locataires à la recherche de logements mieux insonorisés ont opté pour l’achat d’une copropriété.

Là où il y a une forte demande qui pourrait être passagère, c’est dans le secteur des résidences secondaires, comme les chalets. C’est peut-être temporaire, vu la pandémie.

Ce qui pourrait expliquer la croissance

Plusieurs facteurs peuvent expliquer la bonne ou la mauvaise performance de l’immobilier. En voici quelques-uns :

1- Les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt affectent le coût de vos emprunts. Plus ils sont élevés, plus vous payez le prêteur. À l’inverse, plus ils sont faibles, plus ils augmentent le pouvoir d’achat des acheteurs et incitent à l’achat d’une propriété pour en profiter.

2- Le marché du travail

Des travailleurs bien rémunérés qui ont le sentiment que leur emploi est stable pourraient vouloir acheter des propriétés. Cependant, si des gens perdent leur emploi, certains privilégieront la diminution de leurs dépenses ou le report de leurs projets.

Malgré la pandémie de COVID-19, beaucoup d’emplois ont été maintenus. Évidemment, il y a eu des pertes d’emplois dans des secteurs comme l’hébergement et la restauration, les arts et spectacles, le tourisme, etc. En revanche, ceux qui ont gardé leur emploi et qui ont réussi à acheter une maison ont peut-être pu épargner encore plus, si leurs dépenses ont baissé.

3- La démographie

L’immigration au pays explique en partie l’évolution du marché immobilier canadien des dernières années. Les nombreux jeunes travailleurs qualifiés qui viennent ici et qui ont de bons emplois, ça crée de la demande.

Et année après année, la population du Canada augmente, principalement en raison des jeunes talents qui s’installent ici.

En cette période de pandémie, l’immigration tourne au ralenti. Mais cet élément semble avoir été compensé par d’autres facteurs, comme la volonté des non-propriétaires d’acquérir un logement.

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Quels sont les impacts potentiels d’une bulle immobilière?

Le danger de la spéculation à outrance, c’est lorsque la bulle éclate. Et si cette situation se produit, cela voudra probablement dire que les prix des propriétés vont chuter. Puis que les prêts hypothécaires à rembourser seront plus élevés que la valeur marchande des propriétés. Voilà qui pourrait mener à plusieurs conséquences néfastes, comme une hausse de l’endettement, des faillites, la détérioration de l’accès au logement et une baisse de l’activité économique.

Mais sachez qu’il est très difficile d’imaginer les conséquences précises de l’éclatement d’une bulle. D’ailleurs, il peut être complexe de déterminer si nous sommes dans une bulle avant qu’elle n’éclate.

Quels sont les bons comportements à adopter par les acheteurs et les vendeurs?

En tout temps, la première question à vous poser avant d’acheter ou de vendre, c’est : « est-ce le bon moment pour moi? ». Vérifiez si, selon votre mise de fonds et votre situation financière, vous en avez les moyens. Pesez le pour et le contre. Il y a toujours des occasions à saisir et des risques. Rappelez-vous aussi que le secteur que vous convoitez joue souvent dans l’équation.

En effet, il n’y a pas « un » marché immobilier au pays, mais bien plusieurs. La situation varie d’une ville et d’un quartier à l’autre. Elle change aussi en fonction des types de propriétés.

Une seule chose est sûre : c’est difficile de prédire l’avenir. La croissance des prix des propriétés va peut-être se poursuivre ou s’estomper. Après la pandémie, nous serons en phase de relance économique. Ainsi, la demande et les prix pourraient poursuivre leur hausse ou se maintenir. Une augmentation subite des taux d’intérêt pourrait peut-être aussi causer des baisses dans les prix de l’immobilier. 

Pour conclure, gardez à l’esprit qu’il y a de grandes disparités entre les marchés immobiliers. Que certains types de propriétés sont plus en demande que d’autres. Et finalement, que chaque situation financière est unique. Avez-vous pris le temps de discuter de vos projets avec votre conseiller? Pour vos questions, on est là.

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