1. Évaluez votre capacité d’emprunt
Dès le départ, estimez le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir pour financer l’achat de votre première propriété. Dans le langage de l’immobilier, un prêt hypothécaire, c’est tout simplement un prêt garanti par votre maison.
Connaître ce montant à l’avance équivaut à consulter le menu en ligne avant d’aller au restaurant : mieux vaut savoir si l’on pourra payer la facture avant de choisir l’endroit et de terminer le repas. C’est plus agréable d’avoir le contrôle sur son budget.
Pour estimer votre capacité d’emprunt :
- Posez la question à votre conseillère ou conseiller (qui pourra analyser votre bilan financier)
- Utilisez une calculette en ligne
Pensez également à calculer vos versements hypothécaires (les paiements que vous verserez pour rembourser votre prêt). Assurez-vous que le tout respecte votre budget personnel. Gardez une marge de manœuvre financière afin de :
- Payer les frais annuels de votre maison
- Régler les dépenses encourues pour acheter votre propriété
- Bien dormir la nuit
2. Déterminez quelle sera votre mise de fonds
Une fois que vous avez une bonne idée du montant du prêt hypothécaire que vous obtiendrez, calculez votre mise de fonds. C’est la partie du prix de votre maison que vous payerez de vos poches dès le départ. L’autre partie sera financée par votre prêt hypothécaire.
Pourquoi effectuer une mise de fonds?
La mise de fonds est obligatoire. Elle contribue à diminuer le montant de votre emprunt et des intérêts à payer lors de vos futurs versements. Le montant minimum à verser dépend du prix d’achat de la propriété.
Combien verser comme mise de fond?
Le montant se calcule en fonction d’un pourcentage du prix de vente
de la maison. Règle générale, il y a deux possibilités dans le cas
d’une résidence principale :
- 5 % du prix d’achat de la maison
Le montant minimum de la mise de fonds pour la plupart des maisons est de 5 % de sa valeur d’achat. Exemple : pour une maison qui se vend 300 000 $, la mise de fonds minimale sera de 15 000 $.
À garder en tête : si votre mise de fonds correspond à moins de 20 % de la valeur d’achat, l’institution financière qui vous octroie votre prêt hypothécaire doit souscrire une assurance auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), SagenMC ou Canada GuarantyMC. Résultat : vous devrez payer une prime¹ en plus de vos versements hypothécaires.
- 20 % du prix d’achat
Si vous effectuez une mise de fonds correspondant à 20 % et plus du prix d’achat de votre propriété, vous pourriez obtenir un prêt conventionnel et éviter les frais liés à l’assurance prêt hypothécaire.
Comment amasser les fonds?
Vous pouvez constituer votre mise de fonds à partir de :
- Liquidités (comme l’argent qui se trouve dans vos comptes bancaires)
- Placements (qui peuvent se bâtir grâce à l’épargne systématique)
- Dons (d’un membre de la famille, par exemple)
- Votre CELIAPP ou votre REER
L’astuce avec le REER (parce que le lien avec les maisons n’est pas
si clair que ça à première vue, on vous l’accorde) :
Le régime
d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à
35 000 $ de son REER sans incidence fiscale pour l’utiliser comme
mise de fonds pour votre première propriété. Si vous êtes deux à
acheter, vous multipliez par deux et avez droit jusqu‘à 70 000 $.
Votre retrait :
- Doit commencer à être remboursé à partir de la 2e année qui suit l’année de votre retrait (exemple : un retrait en 2021 doit commencer à être remboursé en 2023)
- Doit être remboursé en totalité dans un délai de 15 ans
Une autre astuce avec le REER
Vous n’avez pas 35 000 $ dans votre REER (parce que l’argent, ça ne pousse pas dans les arbres)? C’est possible d’envisager le RAP² tout de même avec un prêt REER. Attention : dans tous les cas, l’argent doit être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
3. Demandez une préautorisation hypothécaire
Avant de commencer la recherche de votre propriété, obtenez votre préautorisation hypothécaire afin de certifier votre capacité d’emprunt. Une fourchette de prix des propriétés accessibles sera alors définie pour mieux encadrer votre démarche. Une préautorisation pourrait même garantir le taux d’intérêt proposé par la banque pendant un certain temps, comme pendant 90 jours.
Autres avantages de ce document :
- Démontrer que vous êtes un acheteur crédible auprès des
vendeurs
- Augmenter votre pouvoir de négociation
- Conférer un avantage sur les autres acheteurs (qui ne possèdent pas de préautorisation)
Pour vous le procurer :
- Faites une demande de préautorisation en ligne
- Demandez-le auprès de votre conseillère ou de votre conseiller
4. Prévoyez les coûts additionnels
Il y a d’autres frais que les versements hypothécaires et la mise de fonds qui vont accompagner l’achat de votre première maison, les frais de notaire par exemple. Règle générale, les experts estiment qu’il faut entre 2 % et 3 % de la valeur de la propriété pour les payer.
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5. Trouvez votre propriété
Définissez vos besoins et vos préférences avant de vous lancer
à la recherche de votre propriété. Ne pas avoir de critères en tête
dès le départ, c’est l’équivalent de dire « fais ce que tu veux » à la
personne qui vous coupe les cheveux. Pas impossible que vous aimiez le
résultat, mais c’est risqué.
Voici quelques questions auxquelles réfléchir :
- Quels secteur, quartier ou ville vous intéressent?
- Quel type de résidence vous intéresse (unifamiliale, copropriété,
duplex)?
- Quelles sont les caractéristiques les plus importantes pour vous
dans une propriété?
- Est-ce que des coûts sont à prévoir à court terme (aménagement
paysager, rénovations)?
En ce qui concerne vos recherches, vous pouvez les faire vous-même ou faire appel à un courtier immobilier capable de vous épauler.
Bon à savoir sur la commission du courtier : elle est payée par le vendeur en fonction d’un pourcentage du montant pour lequel la propriété sera vendue. Il pourrait donc fixer le prix pour sa propriété en conséquence.
6. Faites votre offre d’achat
La promesse d’achat, ou l’offre
d’achat, rassemble l’ensemble des renseignements nécessaires à la
conclusion de l’entente de vente. S’il y a un courtier immobilier, il
se chargera de la rédiger. Le document contractuel contiendra les
informations suivantes :
- Le prix d’achat
- La date de transfert de la propriété
- Les biens inclus et/ou exclus dans la transaction
- Les conditions relatives à l’offre d’achat (inspection, etc.)
Vous pourriez devoir ajuster votre offre après une contre-offre du vendeur, c’est-à-dire revoir vos conditions pour que les deux parties soient satisfaites.
7. Obtenez votre prêt hypothécaire
Enfin, voici les grandes étapes d’une demande de crédit hypothécaire. Votre conseillère ou votre conseiller vous expliquera plus en détail chacune de ces étapes et vous accompagnera tout au long de votre démarche d’achat d’une maison.
À garder en tête : la demande de prêt hypothécaire diffère de la demande de préautorisation.
C’est le moment de réfléchir à une offre de financement qui correspond à vos besoins. Parmi les éléments à considérer :
- Le type de taux d’intérêt de votre prêt : taux fixe ou taux variable
- Le terme de votre prêt : la période durant laquelle vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire selon des conditions préalablement choisies
-
L’amortissement : le grand total du nombre d’années pour
rembourser votre prêt
La demande de financement
Ensuite, il faut rassembler les documents et les informations nécessaires pour procéder à la demande. Mieux vaut prendre son temps et tout avoir en main avant de se lancer.
- L’offre d’achat
- La confirmation d’emploi et de revenu
- La confirmation de la mise de fonds et des actifs
- L’évaluation de vos besoins d’assurance prêt
Cette étape peut prendre plusieurs jours. L’obtention de certains documents dépendent de plusieurs intervenants externes, comme votre employeur. Par la suite, il faudra :
- Confirmer la valeur de votre propriété
- Obtenir l’approbation du financement (certaines conditions peuvent
s’appliquer)
- Procéder à l’enregistrement foncier : le transfert de
propriété
La signature de la documentation légale
C’est en signant chez le notaire ou l’avocat que vous devenez officiellement propriétaire. N’hésitez pas à leur poser toutes vos questions, ils sont là pour vous accompagner. Les fonds octroyés par votre banque sont remis au vendeur pour payer la propriété.
Continuité du dossier
Vous pouvez compter sur votre conseillère ou votre conseiller afin d’assurer le suivi de votre dossier et répondre à vos besoins actuels et futurs, tels que :
- Des modifications administratives (ex. : fréquence et date des versements hypothécaires)
- Le renouvellement de votre financement
Vous voilà mieux équipé pour vous lancer dans l’achat de votre première maison.
