Envie d’acheter une maison dotée d’une grande cour et d’une piscine ou un condo avec vue imprenable sur la ville? Quelle que soit votre liste de souhaits, on ne sait pas toujours par où commencer. Alors, comment acheter sa première propriété? Voici un survol des étapes à suivre pour réaliser votre projet en toute confiance.
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Dès le départ, estimez le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir pour financer l’achat de votre première propriété. Dans le langage de l’immobilier, un prêt hypothécaire, c’est tout simplement un prêt garanti par votre maison.
Connaître ce montant à l’avance équivaut à consulter le menu en ligne avant d’aller au restaurant : mieux vaut savoir si l’on pourra payer la facture avant de choisir l’endroit et de terminer le repas. C’est plus agréable d’avoir le contrôle sur son budget.
Pour estimer votre capacité d’emprunt :
Posez la question à votre conseiller (qui pourra analyser votre bilan financier)
Utilisez une calculette en ligne
Pensez également à calculer vos versements hypothécaires (les paiements que vous verserez pour rembourser votre prêt). Assurez-vous que le tout respecte votre budget personnel. Gardez une marge de manœuvre financière afin de :
Une fois que vous avez une bonne idée du montant du prêt hypothécaire que vous obtiendrez, calculez votre mise de fonds. C’est la partie du prix de votre maison que vous payerez de vos poches dès le départ. L’autre partie sera financée par votre prêt hypothécaire.
Pourquoi effectuer une mise de fonds?
La mise de fonds est
obligatoire. Elle contribue à diminuer le montant de votre emprunt
et des intérêts à payer lors de vos futurs versements. Le montant
minimum à verser dépend du prix d’achat de la propriété.
Combien verser comme mise de fond?
Le montant se
calcule en fonction d’un pourcentage du prix de vente de la maison.
Règle générale, il y a deux possibilités dans le cas d’une résidence
principale :
5 % du prix d’achat de la maison
Le montant minimum de la mise de fonds pour la plupart des
maisons est de 5 % de sa valeur d’achat. Exemple : pour une maison qui
se vend 300 000 $, la mise de fonds minimale sera de 15 000 $.
À garder en tête : si votre mise de fonds correspond à moins
de 20 % de la valeur d’achat, l’institution financière qui vous
octroie votre prêt hypothécaire doit souscrire une assurance
auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement
(SCHL) ou SagenMC. Résultat : vous devrez payer une prime¹ en plus
de vos versements hypothécaires.
20 % du prix d’achat
Si vous effectuez une mise de fonds
correspondant à 20 % et plus du prix d’achat de votre
propriété, vous pourriez obtenir un prêt conventionnel et éviter les
frais liés à l’assurance prêt hypothécaire.
Comment amasser les fonds?
Vous pouvez constituer votre mise de fonds à partir de :
L’astuce avec le REER (parce que le lien avec les maisons n’est pas
si clair que ça à première vue, on vous l’accorde) :
Le régime
d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à
35 000 $ de son REER sans incidence fiscale pour l’utiliser comme
mise de fonds pour votre première propriété. Si vous êtes deux à
acheter, vous multipliez par deux et avez droit jusqu‘à 70 000 $.
Votre retrait :
Une autre astuce avec le REER
Vous n’avez pas 35 000 $ dans votre REER (parce que l’argent, ça ne pousse pas dans les arbres)? C’est possible d’envisager le RAP² tout de même avec un prêt REER. Attention : dans tous les cas, l’argent doit être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait.
Avant de commencer la recherche de votre propriété, obtenez votre préautorisation hypothécaire afin de certifier votre capacité d’emprunt. Une fourchette de prix des propriétés accessibles sera alors définie pour mieux encadrer votre démarche. Une préautorisation pourrait même garantir le taux d’intérêt proposé par la banque pendant un certain temps, comme pendant 90 jours.
Il y a d’autres frais que les versements hypothécaires et la mise de fonds qui vont accompagner l’achat de votre première maison, les frais de notaire par exemple. Règle générale, les experts estiment qu’il faut entre 2 % et 3 % de la valeur de la propriété pour les payer.
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Définissez vos besoins et vos préférences avant de vous lancer
à la recherche de votre propriété. Ne pas avoir de critères en tête
dès le départ, c’est l’équivalent de dire « fais ce que tu veux » à la
personne qui vous coupe les cheveux. Pas impossible que vous aimiez le
résultat, mais c’est risqué.
Voici quelques questions auxquelles réfléchir :
En ce qui concerne vos recherches, vous pouvez les faire vous-même ou
faire appel à un courtier immobilier capable de vous épauler.
Bon à savoir sur la commission du courtier : elle est payée par le vendeur en fonction d’un pourcentage du montant pour lequel la propriété sera vendue. Il pourrait donc fixer le prix pour sa propriété en conséquence.
La promesse d’achat, ou l’offre
d’achat, rassemble l’ensemble des renseignements nécessaires à la
conclusion de l’entente de vente. S’il y a un courtier immobilier, il
se chargera de la rédiger. Le document contractuel contiendra les
informations suivantes :
Vous pourriez devoir ajuster votre offre après une contre-offre du vendeur, c’est-à-dire revoir vos conditions pour que les deux parties soient satisfaites.
Enfin, voici les grandes étapes d’une
demande de crédit hypothécaire. Votre conseiller vous expliquera
plus en détail chacune de ces étapes et vous accompagnera tout au long
de votre démarche
d’achat d’une maison.
À garder en tête : la demande de prêt hypothécaire diffère de la demande de préautorisation.
C’est le moment de réfléchir à une offre de financement qui correspond à vos besoins. Parmi les éléments à considérer :
La demande de financement
Ensuite, il faut rassembler
les documents et les informations nécessaires pour procéder à la
demande. Mieux vaut prendre son temps et tout avoir en main avant de
se lancer.
Cette étape peut prendre plusieurs jours. L’obtention de certains
documents dépendent de plusieurs intervenants externes, comme votre
employeur. Par la suite, il faudra :
La signature de la documentation légale
C’est en
signant chez le notaire ou l’avocat que vous devenez officiellement
propriétaire. N’hésitez pas à leur poser toutes vos questions, ils
sont là pour vous accompagner. Les fonds octroyés par votre banque
sont remis au vendeur pour payer la propriété.
Continuité du dossier
Vous pouvez compter sur votre
conseiller afin d’assurer le suivi de votre dossier et répondre à vos
besoins actuels et futurs, tels que :
Vous songez à acheter? Pour vos questions, on est là.
¹La prime d’assurance pourra être ajoutée au montant global de votre prêt hypothécaire. Les frais d’analyse de dossier de même que les taxes applicables à la prime doivent être payés séparément.
²Pour être admissible au Régime d’accession à la propriété (RAP), l’habitation choisie devra être située au Canada, achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année civile qui suit celle du retrait de votre REER et destinée à être le lieu principal de résidence, et ce, au plus tard un an après avoir été achetée ou construite. Vous et votre conjoint pourrez chacun retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER. Vous aurez 15 ans, à compter de la deuxième année civile qui suit le retrait de vos REER, pour en remettre les montants retirés. Votre remboursement annuel devra correspondre au 1/15 du total des sommes retirées.
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