Quelle est votre capacité d’emprunt et comment la prouver avec une préautorisation hypothécaire?

24 mars 2021 par Banque Nationale
Une calculatrice dans la forme d'une maison.

Vous songez à acheter une propriété? Pour être bien préparé, vous devriez savoir combien vous pourrez emprunter avant même de commencer vos recherches. Voici comment la préautorisation hypothécaire pourrait vous aider à réaliser votre projet.

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Connaître votre capacité maximale d’emprunt vous permettra de savoir quel type de propriété vous pouvez vous permettre, mais aussi d’avoir une longueur d’avance face aux autres acheteurs dans un contexte concurrentiel où les transactions se déroulent parfois rapidement. 

Quelques définitions à connaître 

Se lancer dans l’achat d’une première maison, c’est aussi découvrir un nouveau vocabulaire. Voici quelques définitions du lexique hypothécaire qui vous seront utiles. 

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt est utilisée par les institutions financières pour déterminer combien vous pourrez emprunter selon vos revenus et vos autres engagements financiers. Cet indicateur permet de vous aider à évaluer si vous serez en mesure d’assumer vos obligations financières actuelles, en plus du financement nécessaire pour l’achat d’une propriété

La préautorisation hypothécaire

La préautorisation hypothécaire est un document qui certifie votre capacité d’emprunt maximale. Elle ne garantit pas que vous obtiendrez l’emprunt, mais elle établit le montant que vous pourriez emprunter, en plus de protéger le taux d’intérêt de cet emprunt contre une hausse pendant 90 jours. 

La préqualification hypothécaire

La préqualification hypothécaire vous donne un aperçu de votre capacité d’emprunt. Elle ne garantit pas votre financement et ne protège pas votre taux. Il s’agit d’un outil qui est tout de même utile pour vous orienter, mais il est conseillé d’obtenir une préautorisation hypothécaire afin de certifier votre capacité d’emprunt.

Comment la capacité d’emprunt est-elle calculée?

La capacité d’emprunt est déterminée en fonction de deux ratios d’endettement :

  1. L’amortissement brut de la dette (ABD) qui permet de calculer la proportion de votre revenu brut annuel (avant impôt) consacrée aux dépenses liées au logement, soit à votre paiement hypothécaire, aux taxes municipales et scolaires, aux frais d’électricité et de chauffage, en plus de 50 % des frais de copropriété, le cas échéant. En règle générale, l’ABD ne devrait pas dépasser 39 %, mais un prêteur pourrait exiger un ratio plus bas.
     
  2. L’amortissement total de la dette (ATD) qui représente la portion de votre revenu brut consacrée au paiement des dépenses attribuables au logement, comme énumérées plus haut, en plus de toutes vos autres dettes. Les remboursements de vos prêts personnels entrent dans ce calcul, en plus des remboursements mensuels de vos cartes de crédit ou de vos marges de crédit. En règle générale, l’ATD ne devrait pas dépasser 44 %, mais un prêteur pourrait exiger un ratio plus bas.
     

Normalement, plus votre revenu est élevé et plus votre niveau de dette est faible, plus votre capacité d’emprunt sera grande. À l’inverse, un revenu plus faible et un niveau de dette élevé limiteront votre capacité d’emprunt.

Combien puis-je emprunter?  

Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul du montant auquel vous êtes admissible, dont vos revenus, vos dettes et votre dossier de crédit. En ayant le portrait global de votre situation, votre institution financière pourra déterminer votre capacité d’emprunt. Ainsi, elle pourra s’assurer que vous pourrez assumer vos obligations financières déjà contractées, en plus de votre nouveau prêt hypothécaire. 

Comment la préautorisation hypothécaire certifie-t-elle ma capacité d’emprunt?

La préautorisation hypothécaire vous permettra de déterminer la fourchette de prix dans laquelle effectuer vos recherches pour une propriété. Elle vous permettra aussi de connaître le montant des versements liés à ce financement. Vous serez alors en mesure d’établir un budget réaliste avant de prendre des engagements, en considérant aussi les autres frais liés à l’achat d’une propriété, comme l’inspection préachat, les frais de notaire, les droits de mutation ou l’ajustement sur les taxes municipales et scolaires. 

La préautorisation hypothécaire confirme l’autorisation de votre financement pour une durée de 6 mois. Elle permet de démontrer votre sérieux aux vendeurs et de les rassurer, comme quoi certaines étapes du processus d’achat ont déjà été franchies. Cependant, vous ne serez pas dans l’obligation de contracter le prêt si vous ne trouvez pas de propriété qui vous plaise. 

La préautorisation peut se faire en ligne, à l’aide de quelques documents (talon de chèque de paie et T4 ou avis de cotisation). Vous pourriez aussi en faire la demande en prenant rendez-vous auprès de votre conseiller. 

Comment augmenter ma capacité d’emprunt? 

Pour une demande de préautorisation hypothécaire, il faut faire une vérification au bureau de crédit. Les informations contenues dans votre dossier de crédit (revenus, prêts contractés, cote de crédit) seront donc déterminantes pour l’obtention d’une préautorisation. 

Votre cote de crédit évolue au fil du temps. Elle est déterminée entre autres par la fréquence à laquelle vous effectuez vos paiements et l’utilisation que vous faites de votre crédit. Votre cote pourrait être abaissée si vos paiements sont en retard, ou que la limite de vos cartes de crédit et emprunts est presque atteinte. Cependant, si vous effectuez tous vos paiements à temps, cela pourrait contribuer à l’améliorer.

Si vous avez connu des difficultés financières ou que votre historique de crédit est insuffisant, un coemprunteur pourrait vous permettre de réaliser votre projet d’achat, que l’on pense à un conjoint ou à un membre de la famille. L’ajout d’une source de revenus pourrait aussi augmenter votre capacité d’emprunt et faciliter l’obtention d’un prêt et d’une préautorisation hypothécaires. 

Une bonne capacité d’emprunt, certifiée par une préautorisation hypothécaire, augmentera votre crédibilité auprès des vendeurs en leur prouvant le sérieux de votre démarche. Nos experts peuvent aussi vous aider à bien planifier l’achat d’une propriété. Pour vos questions, on est là.

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