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7 étapes pour acheter une première maison

01 mars 2015 par Banque Nationale
achat premiere maison

Vous aimeriez devenir propriétaire, mais vous vous demandez par quoi commencer afin de réaliser votre projet? Cet article résume en cinq minutes de lecture toutes les étapes à franchir pour accéder à la propriété que vous convoitez.

1. Évaluez votre capacité d’emprunt

Estimez combien votre institution financière pourrait vous accorder pour acheter votre propriété. En analysant votre bilan financier, votre conseiller peut vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez également le faire en utilisant une calculette en ligne.

2. Déterminez votre mise de fonds

Évaluez le montant initial que vous déposerez lors de l’octroi du prêt.

Pourquoi effectuer une mise de fonds?

La mise de fonds diminue le montant de votre emprunt et, par le fait même, réduit les intérêts à payer lors de vos versements. Il est important d’évaluer vos besoins et votre budget avant de déterminer le montant de votre mise de fonds.

De combien disposez-vous?

Vous disposez d’au moins 20 % du prix d’achat? Si vous effectuez une mise de fonds correspondant à 20 % et plus du prix d’achat de votre propriété, vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel et éviter les frais liés à l’assurance prêt hypothécaire.
Vingt pour cent du prix d’achat vous semble hors d’atteinte? Lorsque le financement hypothécaire représente plus de 80 % de la valeur de la propriété, les banques doivent en vertu de la loi souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada. Une prime d’assurance hypothécaire est dans ce cas exigible1, et celle-ci peut être ajoutée à la somme du financement. Plus le montant de la mise de fonds est petit, plus la prime sera élevée.

Comment amasser vos fonds?

Vos fonds pourraient provenir de vos liquidités, de vos placements, d’un don, d’un héritage ou encore de votre REER.
Avez-vous envisagé le régime d’accession à la propriété2 (RAP)? Le RAP est un programme du gouvernement fédéral destiné à faciliter l’accès des ménages à la propriété. Si vous avez des placements enregistrés (REER), vous pourriez bénéficier du RAP en retirant jusqu’à 25 000 $ de votre REER et en l’utilisant comme mise de fonds pour votre propriété.

  • Votre retrait n’est pas imposable.
  • Vous commencez à rembourser la somme retirée de vos REER à partir de la 2e année qui suit votre retrait.
  • Vous avez 15 ans pour rembourser la totalité de votre retrait.

Vous ne disposez pas de 25 000 $ dans votre REER, mais vous souhaitez profiter du RAP au maximum? Un prêt REER pourrait vous aider, parlez-en avec votre conseiller.

3. Prévoyez les coûts additionnels

Certaines dépenses supplémentaires liées à l’achat d’une maison sont à prévoir. Parmi celles-ci, en voici quelques-unes qu’il est judicieux de considérer :

Les frais de transactions hypothécaires

Les taxes foncières

  • Les taxes municipales et scolaire
  • La taxe de mutation immobilière au Québec (taxe de Bienvenue)
  • L’ajustement des taxes foncières payées d’avance par votre vendeur

Autres dépenses

  • Les frais de déménagement
  • Les frais d’assurance habitation
  • Les frais d’aménagement (peinture, décoration, etc.)
  • Les frais de service (électricité, chauffage, etc.)

4. Demandez une préautorisation hypothécaire

Afin d’augmenter votre pouvoir de négociation et de donner de la crédibilité à votre offre d’achat, faites une demande de préautorisation hypothécaire en ligne ou auprès de votre conseiller avant de commencer la recherche de votre propriété. Cela vous permettra d’établir votre capacité d’emprunt, de certifier la somme de l’hypothèque que vous pouvez prendre – une fourchette de prix des propriétés accessibles sera définie pour mieux encadrer votre démarche – et même de garantir le taux d’intérêt proposé par la banque pendant 90 jours.

Tout va mieux avec les bons outils et conseils. Découvrez la préautorisation hypothécaire résumée en 30 secondes :

5. Trouvez votre propriété

Vous pouvez commencer vos recherches! Pour quel type d’habitation opterez-vous? Vivrez-vous en ville ou à la campagne? Achèterez-vous une maison neuve ou une maison existante? Voici d’importantes questions auxquelles vous devez répondre.
Vous pouvez faire vos propres recherches ou faire appel à un agent immobilier capable de vous épauler dans la recherche d’une maison existante. Si vous achetez une maison neuve, vous devrez transiger directement avec le constructeur (ou avec ses vendeurs).

6. Faites votre offre d’achat

L’offre d’achat est un document rassemblant l’ensemble des renseignements nécessaires à la conclusion de l’entente de vente. Votre agent immobilier, votre notaire*ou votre avocat se chargera de la rédiger. Le document rassemblera, entre autres, les informations suivantes :

  • Le prix d’achat
  • La date de transfert de la propriété
  • Les biens inclus et/ou exclus dans la transaction
  • Les conditions relatives à l’offre d’achat (inspection, etc.)

Vous pourriez devoir ajuster votre offre après une contre-offre du vendeur, c’est-à-dire revoir vos conditions pour que les deux parties soient satisfai

7. Obtenez votre prêt hypothécaire

Voici les grandes étapes d’une demande de crédit hypothécaire. Lors de votre première rencontre avec votre conseiller, il vous expliquera plus en détail chacune de ces étapes et vous épaulera tout au long de votre démarche d’achat d’une maison.

7.1 La détermination des besoins grâce au plan hypothécaire personnalisé

Lors de votre première rencontre avec votre conseiller, vous déterminerez vos besoins et vous établirez ensemble la solution de financement hypothécaire la plus adaptée à votre budget, à votre tolérance au risque et à vos engagements financiers grâce au plan hypothécaire personnalisé. Ce dernier évalue vos besoins en matière de financement hypothécaire et détermine quelle solution de financement répond le mieux à vos besoins.<

7.2 La demande de financement

Votre conseiller rassemble les documents et les informations nécessaires pour procéder à la demande, soit :

  • L’offre d’achat
  • La confirmation d’emploi et de revenu
  • La confirmation de la mise de fonds et des actifs
  • L’évaluation des besoins d’assurance prêt
  • Tout autre document requis (ex. : bail, preuves d’autres revenus…)

7.3 L’évaluation de l’immeuble

Afin de s’assurer de la valeur marchande de l’immeuble que vous désirez acquérir, il est possible que votre institution financière demande d’évaluer votre propriété. L’évaluateur agréé est mandaté par la banque et certains honoraires sont à prévoir.

7.4 L’approbation du financement

À cette étape, si toutes les conditions requises pour l’obtention de votre financement hypothécaire sont remplies, votre prêt est octroyé et vous êtes sur le point de devenir propriétaire.

7.5 L’enregistrement par le notaire*

Les documents suivants sont transmis à votre notaire* par le vendeur :

  • Le certificat de localisation (il peut exister des cas exceptionnels où le certificat n’est pas fourni par le vendeur)
  • Les comptes de taxe municipale et de taxe scolaire

7.6 La signature de la documentation légale

Vous rencontrez votre notaire* afin de signer les documents officiels suivants :

  • L’acte de vente
  • L’acte d’hypothèque
  • Le document attestant l’ajustement des taxes municipales et scolaire
  • La convention de crédit

7.7 Le débours du prêt hypothécaire

La banque remet les fonds au notaire* afin de payer le vendeuer

7.8 Continuité du dossier

Un conseiller s’occupe de vous afin d’assurer le suivi de votre dossier et de répondre à vos besoins actuels et futurs, tels que :

  • Des modifications administratives (ex. : fréquence et date des versements)
  • Le renouvellement de votre financement
  • L’évaluation de vos besoins d’assurance prêt
  • Vos autres besoins financiers (solutions de placement, planification financière, services fiduciaires, courtage en valeurs mobilières, solutions de financement et services successoraux)

La prime d’assurance pourra être ajoutée au montant global de votre prêt hypothécaire. Les frais d’analyse de dossier de même que les taxes applicables à la prime doivent être payés séparément.

Pour être admissible au Régime d’accession à la propriété (RAP), l’habitation choisie devra être située au Canada, achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année civile qui suit celle du retrait de votre REER et destinée à être le lieu principal de résidence, et ce, au plus tard un an après avoir été achetée ou construite. Vous et votre conjoint pourrez chacun retirer jusqu’à 25 000 $ de votre REER. Vous aurez 15 ans, à compter de la deuxième année civile qui suit le retrait de vos REER, pour en remettre les montants retirés. Votre remboursement annuel devra correspondre au 1/15 du total des sommes retirées.

*Québec seulement

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Les opinions présentées dans ce texte sont celles de la personne interviewée. Elles ne reflètent pas nécessairement les opinions de la Banque Nationale ou de ses filiales.

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