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Comment fonctionne l’exemption de gain en capital pour résidence principale?

25 mars 2021 par Banque Nationale
L'exemption du gain en capital pour résidence principale

Vous pensez que le gain en capital réalisé grâce à la vente de votre maison est « libre d’impôt »? En général, c’est exact. Mais si vous détenez plusieurs propriétés et que vous en vendez une, demander l’exemption sur le gain en capital aura des répercussions sur vos autres résidences au moment de leur vente. Il existe des stratégies pour profiter au maximum de l’exemption sur le gain en capital. Voici les conseils de nos experts. 

1. Qu’est-ce qu’un gain en capital? 

Après la vente d’une propriété, un gain en capital est ce que certains appellent la « plus-value », soit le prix de vente moins la somme que vous avez déboursée pour l’achat du bien.

Si vous achetez un terrain de 50 000 $ (prix de base) et que vous le revendez 150 000 $, votre gain en capital sera de 100 000 $. 

En règle générale, c’est 50 % du gain en capital qui est imposé suivant la vente d’un immeuble, d’un terrain, d’une action ou d’une résidence

Pour calculer votre gain en capital, vous devez aussi ajouter, à votre prix de base, toutes vos dépenses « capitalisables ». Ce sont généralement des dépenses qui procurent un avantage de longue durée à votre propriété, comme l’ajout d’une section additionnelle à votre maison. Le prix de base de la propriété, additionné à ces dépenses, vous donnera votre prix de base rajusté (PBR). 

Le site de l’Agence du revenu du Canada peut vous aider à déterminer vos dépenses capitalisables.

2. Qu’est-ce que l’exemption de gain en capital sur la vente d’une résidence principale?

Cette mesure a été mise en place par le gouvernement canadien pour permettre aux gens de réinvestir le produit de la vente dans l’achat d’une autre maison ou dans la réalisation d’un projet. L’exemption vise à réduire votre fardeau fiscal et à vous aider à bâtir votre patrimoine. 

Seul le gain réalisé à la vente d’une résidence admissible au titre de « résidence principale », au sens de la loi, peut faire l’objet d’une désignation et être exempt d’impôt en partie ou en totalité. 

C’est pourquoi il faut bien analyser votre situation avant de mettre une de vos propriétés en vente. Si vous vendez une résidence qui n’est pas considérée comme une « résidence principale », selon la définition de la Loi de l’impôt sur le revenu, c’est 50 % de votre gain en capital qui risque d’être imposé. Informez-vous avant de mettre une propriété en vente, parce qu’il y a plusieurs subtilités dans les lois fiscales qui pourraient ne pas vous donner droit à l’exemption pour une résidence principale. 

3. Qu’est-ce qu’une résidence principale? 

De nombreux critères entrent en ligne en compte dans la désignation d’une propriété comme résidence principale lors de la vente, dont voici les principaux : 

  • Sa nature : un chalet, un appartement dans un immeuble, une roulotte et une maison à l’étranger peuvent tous recevoir une désignation comme résidence principale, à condition de respecter l’ensemble des critères. 
  • Son utilisation : dans la Loi de l’impôt sur le revenu, une résidence principale doit être « normalement habitée », ce qui veut dire qu’elle est habitée, même pendant une courte période, au cours de l’année par le contribuable, son époux/épouse, conjoint/conjointe de fait ou un enfant (adulte ou mineur). 
  • Sa désignation : depuis 2016, afin de bénéficier de l’exemption sur la résidence principale, vous devez avoir déclaré cette disposition dans votre déclaration de revenus annuelle pour l’année où la résidence est vendue. Pour chaque année, une seule résidence peut être désignée comme résidence principale dans votre déclaration de revenus. Il faut également tenir compte de votre « unité familiale », c’est-à-dire vous-même, votre époux ou épouse, votre conjoint ou conjointe de fait et vos enfants non mariés de moins de 18 ans. Par exemple, vous ne serez peut-être pas en mesure de désigner la résidence comme résidence principale pour les années que votre conjoint a utilisées à la suite de la vente d’une première propriété. 
  • Sa propriété : vous devez être propriétaire (ou copropriétaire) de la résidence pour laquelle vous demandez l’exemption sur le gain en capital. 
  • La superficie du terrain : une résidence principale peut être exemptée d’impôt lorsque son terrain est d’une superficie maximale de 53 820 pieds carrés (un demi-hectare). Le gain en capital sur la superficie excédentaire du terrain sera imposable à 50 %. 

Est-ce que votre résidence principale est obligatoirement celle où vous recevez votre courrier? 

Déboulonnons un mythe tenace : la désignation de résidence principale n’a rien à voir avec votre adresse postale. C’est une désignation fiscale que vous effectuez après la vente de la propriété; ce n’est pas en lien avec l’adresse où vous décidez de recevoir votre courrier.

Est-ce qu’une maison « flippée » peut être une résidence principale?   

Vous achetez une maison, vous la rénovez, vous l’habitez un bref moment pour ensuite la vendre et recommencer avec une autre? Cela est considéré, par la Loi de l’impôt sur le revenu, comme une activité commerciale. Le profit réalisé sera du revenu d’entreprise et sera compris à 100 % dans vos revenus imposables. Ces résidences ne peuvent donc pas profiter de l’exemption du gain en capital pour la résidence principale. 

Est-ce qu’un condo ou un chalet en location peut être exempté? 

La réponse est généralement non. Les résidences que vous offrez en location, comme un chalet ou un condo, sont considérées comme n’étant pas « normalement habitées », donc elles ne sont pas admissibles à l’exemption en gain de capital sur une résidence principale.  

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Toutefois, si vous avez loué votre chalet quelques fois seulement sur plusieurs années, cette résidence pourrait être admissible à l’exemption pour certaines années. Même chose si la résidence est louée à l’enfant du contribuable et que cet enfant habite normalement le logement dans l’année. C’est du cas par cas, et c’est pourquoi il est important de discuter de votre situation avec un expert. 

Si je travaille de la maison, puis-je réclamer l’exemption? 

Si vous travaillez de la maison et que vous avez un simple petit bureau dans votre sous-sol, il y a de fortes probabilités que vous puissiez réclamer l’exemption sans problème. 

Mais si vous travaillez dans un salon de coiffure, par exemple, situé dans votre sous-sol avec une porte bien distincte, cela pourrait venir compliquer votre situation. Tout est une question de fait, et c’est pourquoi il vaut mieux aller chercher l’avis d’experts. 

Qu’arrive-t-il si je change l’usage de mon bien immobilier? 

Un changement d’usage a lieu lorsque vous cessez d’habiter votre résidence principale pour la louer ou inversement, lorsque vous commencez à habiter un immeuble autrefois offert en location. 

À la suite de ce changement, une personne est réputée avoir vendu l’immeuble à sa juste valeur marchande et l’avoir réacquis, immédiatement après, au même prix. En vertu des lois fiscales, ce changement entraîne des conséquences fiscales. Discutez-en avec un expert, car certaines options pourraient alléger votre fardeau fiscal. 

4. Comment est calculée l’exemption? 

Pour calculer la partie du gain en capital qu’il serait possible d’exempter, la formule est la suivante : 

A x B/C

A : le gain en capital après la vente de votre résidence 

B : 1 + le nombre d’années où le bien est désigné comme « résidence principale » par le contribuable 

C : nombre d’années au cours desquelles le contribuable est propriétaire du bien

Le point le plus important à retenir est que la formule pour calculer l’exemption accorde un « boni » d’une année (voir « B »). Ainsi, pour exempter la totalité du gain, il suffit de désigner les années de détention, moins une année. Conservez l’année soustraite pour exempter une autre propriété que vous vendrez un jour ou l’autre. 

Si une propriété est vendue une année après que cette dernière puisse être désignée comme « résidence principale », la totalité du gain pourra être exemptée. De plus, si plusieurs années s’écoulent avant la vente d’une propriété et que cette dernière ne peut plus être désignée comme résidence principale, ce n’est pas tout le gain qui devient imposable, mais qu’une partie. 

Voici un exemple concret de calcul :

Supposons que vous avez acheté une maison en 2001 et que vous en êtes toujours propriétaire en 2021. 

Vous avez également un chalet que vous avez acheté en 2004. Puis, en 2021, vous décidez de le vendre. 

En 2021, vous détenez deux maisons. Votre premier réflexe devrait être de vous vérifier, pour chacune des années de détention, si votre maison et votre chalet respectaient les critères pour être désignés comme résidences principales. 

Présumons pour cet exemple que vos deux propriétés sont admissibles et peuvent être désignées comme résidences principales pour toutes les années de détention.

Donc votre chalet est admissible pour 18 années (2021 - 2004 inclusivement = 18). 

Vous avez acheté votre chalet au coût de 200 000 $, en 2004, et vous avez pour 25 000 $ d’améliorations et de frais associés à la vente. 

Vous venez de le vendre au prix de 500 000 $ en 2021. 

Maintenant, calculons votre gain en capital : 

  • Prix à l’achat : 200 000 $
  • Améliorations et frais associés à la vente : 25 000 $
  • Prix de base rajusté : 225 000 $
  • Prix de vente : 500 000 $
  • Gains en capital : 500 000 $ - 225 000 $ = 275 000 $ ou A dans l’équation
  • Désignation du bien à titre de résidence principale : 1 + 17 = 18 ou B dans l’équation
  • Nombre d’années comme propriétaire du bien : 18 ou C dans l’équation
  • A X B/C donne : 
  • 275 000 X 18/18
  • 275 000 $ - 275 000 $ = 0 $

Examinons maintenant la situation pour l’autre maison, que vous détenez depuis 2001. Vous l’avez achetée 300 000 $ et elle vaut aujourd’hui 1 M$. 

Vous venez d’amputer 17 années à votre exemption pour la résidence principale. 

Si vous la vendez en 2023, par exemple, vous avez été propriétaire de 2001 à 2023, donc pendant 23 ans. 

  • Prix à l’achat : 300 000 $
  • Améliorations et frais associés à la vente : 0 $
  • Prix de base rajusté : 300 000 $
  • Prix de vente : 1 000 000 $
  • Gains en capital : 1 000 000 $ - 300 000 $ = 700 000 $ ou A dans l’équation
  • Désignation du bien à titre de résidence principale : 23-17 = 6+1 ou B dans l’équation
  • Nombre d’années comme propriétaire du bien : 23 ou C dans l’équation
  • A X B/C donne : 
  • 700 000 $ X 7/23
  • 700 000 $ – 213 043,48 $ = 486 956,52 $

Cela démontre qu’il est important d’effectuer des calculs avant de procéder à une désignation de résidence principale. Dans le cas de notre exemple, il aurait été fiscalement plus avantageux de mieux répartir le choix des années désignées entre le chalet et la maison. Car si au moment de la vente du chalet, il avait été choisi de seulement désigner une année à titre de résidence principale, une partie du gain aurait été exempté ([1+1]/18 = 11 %). En 2023, la totalité du gain en capital sur la maison pourrait donc tout de même être exemptée avec une désignation de 22 ans ([22+1]/23 = 100 %). 

5. Comment déterminer quelle maison devrait être votre résidence principale?

Il n’y a pas de formule magique pour trouver laquelle de vos propriétés devrait être désignée comme résidence principale. Si vous hésitez entre votre résidence la plus dispendieuse ou celle que vous possédez depuis plus longtemps, il n’y a qu’une seule réponse : il vous faut faire des calculs avant de les vendre. Un planificateur financier peut vous accompagner dans vos réflexions et s’assurer que vous n’oubliez rien. Pour vos questions, on est là. 

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