Transmission d’un bien immobilier de son vivant : comment faire?

30 mars 2021 par Banque Nationale
Transmission de biens immobiliers

Vous souhaitez transmettre un bien immobilier de votre vivant à vos enfants? Vous désirez, par exemple, leur transférer un immeuble locatif ou un chalet? C’est possible, mais prenez d’abord le temps d’analyser tous les scénarios qui s’offrent à vous. Il existe plusieurs solutions, chacune ayant des avantages, des inconvénients et des obligations fiscales importantes. Voici un tour d’horizon de vos options. 

Devriez-vous transférer votre propriété de votre vivant ou à votre décès? 

Il peut être avantageux de transférer un bien immobilier de votre vivant à vos proches, comme à vos enfants. En choisissant cette option, vous aidez un membre de votre famille de votre vivant, ce qui vous procure un sentiment d’accomplissement. 

Mais il n’y a pas que des avantages. Par exemple, si le produit de la vente de ce bien immobilier fait partie de votre stratégie de retraite, il faudra revoir votre plan. Raison de plus pour peser le pour et le contre afin de bien préparer la transmission de ce bien immobilier. Voici différents scénarios. 

Comment réaliser la transmission d’un bien immobilier de son vivant? 

1. Qu’arrive-t-il si vous faites un don de bien immobilier de votre vivant? 

Le don d’immeuble est la façon la plus simple de transmettre un bien immobilier de son vivant. Il s’agit d’un acte à titre gratuit, c’est-à-dire que vous, le donateur, acceptez de transférer l’immeuble sans contrepartie financière à votre enfant, le donataire. Même si cette stratégie est très honorable de votre part, il est important de savoir que, fiscalement, ce don reçoit le même traitement que tout autre type de disposition ou de transaction. 

Donc le donateur et le donataire sont réputés comme ayant fait une transaction au juste prix de la valeur marchande de la propriété, même si aucune somme d’argent n’a été échangée. Cela veut dire que vous subissez un impact fiscal immédiat (sur le gain en capital et en récupération d’amortissement), même s’il s’agit d’un don immobilier de votre vivant.  

De l’autre côté, les autorités fiscales considéreront que vos donataires ont acquis votre bien immobilier à sa juste valeur marchande. 

Il est donc important de faire vos calculs et de discuter avec vos enfants afin de savoir s’ils seront en mesure de débourser les sommes exigées pour ce type de donation. Est-ce que vos enfants pourront également payer les frais juridiques et les charges financières associées à la propriété, comme les taxes? De là l’importance de discuter non seulement avec un expert, mais aussi avec ses proches.

Attention à la vente d’un bien immobilier au prix symbolique de 1 $ 

Attaquons-nous aux mythes qui entourent la vente d’un bien immobilier à un proche au coût symbolique de 1 $. Nombreux sont ceux qui croient (à tort) que cette stratégie est avantageuse d’un point de vue fiscal, et ce, pour les deux parties. 

D’abord, les autorités fiscales considèrent que la vente à 1 $ est une transaction où l’on ne veut pas divulguer le prix de vente réel. Donc, vous serez tout de même imposé sur 50 % du gain en capital de la valeur marchande de votre bien immobilier. 

Par exemple, vous avez acheté une maison à 50 000 $ il y a 40 ans et elle vaut aujourd’hui 200 000 $. Même si vous vendez la propriété à 1 $, vous serez imposé sur 50 % du gain en capital, c’est-à-dire sur 75 000 $ (50 % de 150 000 $). C’est une somme considérable qui se traduira également par un montant d’impôt important à payer.

Pour vos proches, il y aura un problème de double imposition. Le fisc considérera qu’ils se sont procuré le bien pour 1 $. Donc, lors d’une éventuelle revente du bien à 200 000 $, par exemple, vos enfants seront imposés sur un gain en capital de 199 999 $ (200 000 $ moins 1 $). 

2. Qu’arrive-t-il si vous vendez au juste prix de la valeur marchande? 

Selon plusieurs experts, la vente constitue le moyen à privilégier pour la transmission d’immeubles de son vivant. Généralement, le prix doit être payé en totalité au vendeur lors de la vente. 

Mais que faire si l’enfant n’a pas les moyens d’acheter? Pas de panique, cette situation est très fréquente. Il faut alors s’occuper de la vente, mais aussi du financement. Vous pouvez par exemple accepter de financer vos enfants pour qu’ils achètent votre bien immobilier tout en conservant un solde du prix de vente. 

Ce prêt devra nécessairement porter intérêt à un taux égal ou supérieur au taux du marché ou au taux prescrit par le gouvernement. Les intérêts devront être remboursés au vendeur au plus tard 30 jours après la fin de l’année à laquelle ils se rapportent. De plus, vous pourrez étaler votre gain en capital sur une période maximale de cinq ans. 

Plus simplement, cette façon de faire comporte les avantages et inconvénients suivants :

Avantages :

  • Vous aurez une entrée de fonds immédiate. Toutefois, si vous financez l’acheteur, votre entrée de fonds sera progressive;
  • C’est un type de transaction simple et peu coûteux; 
  • S’il y a financement, vous avez la possibilité d’utiliser la réserve sur les gains en capital pour reporter votre imposition sur un maximum de cinq ans.

Inconvénients :

  • Vous aurez un impact fiscal immédiat lors de la vente : gain en capital imposable à 50 % et récupération d’un amortissement imposable à 100 %; 
  • S’il y a financement, votre charge fiscale devra être acquittée à même vos autres biens, puisque le prix de vente ne sera pas reçu en entier. 

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Quelles sont les autres options pour la transmission d’un bien immobilier? 

Il existe également d’autres options pour le transfert d’un bien immobilier. En voici quelques-unes : 

3. Création d’une fiducie entre vifs 

La fiducie entre vifs (entre vivants) est, d’un point de vue fiscal, une entité distincte. C’est donc la fiducie qui devient propriétaire du bien immobilier, et non pas le constituant (vous) ou ses bénéficiaires (vos enfants). 

Cette structure juridique est surtout utilisée lorsqu’il est question de transfert de parc immobilier ou de plusieurs immeubles locatifs. Pourquoi? Parce que la fiducie a le choix d’imposer une partie des revenus ou sa totalité, au niveau de la fiducie ou entre les mains des bénéficiaires. 

Cela peut être avantageux, surtout lorsque les bénéficiaires sont imposés à un taux moins élevé que la fiducie. Le taux d’imposition de la fiducie correspond au taux marginal maximum du particulier.

La fiducie offre aussi un mécanisme de protection. Elle vient avec une responsabilité limitée, car le constituant et les bénéficiaires ne sont pas tenus responsables personnellement des pertes que peut subir la fiducie. Cette structure offre aussi la possibilité de faire du fractionnement de revenu.

Parmi les inconvénients, il faut mentionner qu’il n’y a pas de roulement en faveur d’une fiducie, c’est-à-dire qu’il y aura possiblement un impact fiscal, sauf pour de rares exceptions. 

4. D’autres options sont également offertes

Il existe également d’autres options qu’un conseiller peut vous suggérer selon votre situation. Il y a notamment l’option de propriété conjointe des biens avec droit de survie qui permet de vendre 50 % d’un bien immobilier à votre enfant pour qu’il détienne la propriété avec vous, jusqu’à votre décès. 

Il y a également le gel par l’entremise d’une société par actions (SPA), qui s’adresse plus particulièrement aux propriétaires de parcs immobiliers qui désirent préparer leur succession.

Bien qu’il demande plus d’organisation, le gel par l’entremise d’une société de personnes est une autre option. Un expert pourra vous accompagner dans votre réflexion et trouver avec vous la meilleure stratégie.

Comment organiser la transmission de votre bien immobilier? 

Au-delà du transfert de votre immeuble locatif ou de votre chalet, vous devrez peut-être aussi réfléchir à la répartition de vos biens entre vos enfants, si vous en avez plusieurs. 

Comment s’assurer d’une répartition équitable? D’abord, retenez que l’égalité et l’équité sont deux concepts différents. Il vaut mieux parfois être équitable plutôt qu’égalitaire. Par exemple, un de vos enfants pourrait ne pas être intéressé à détenir 50 % d’un immeuble locatif, alors que l’autre pourrait être déçu de n’en recevoir que la moitié. 

Donner votre immeuble à l’un et votre assurance vie ou des placements à l’autre pourrait, par exemple, faire le bonheur de tous.  

La clé du succès d’un transfert ou d’une succession, c’est d’en discuter en amont avec vos proches. Organisez des rencontres familiales, communiquez vos intentions à vos enfants et engagez la discussion. Un planificateur financier peut également vous accompagner dans votre planification successorale. 

Pour terminer, si vous désirez transmettre un bien immobilier de votre vivant, rappelez-vous qu’aucune solution ne convient à tous. Il existe diverses stratégies que vous devrez analyser en fonction de votre situation personnelle et financière… et de celle de vos enfants. Vous désirez discuter de votre projet avec l’un de nos experts? Nous sommes là pour répondre à vos questions.

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