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Louer ou acheter son logement?

27 février 2020 par Banque Nationale
Louer ou acheter sa maison ou son condo

Comment faire pour déterminer s’il vaut mieux rester locataire ou devenir propriétaire? D’abord, il faut savoir que les experts s’entendent pour dire que la réponse à cette interrogation est propre au cas par cas, mais que c’est en vous posant les bonnes questions que vous pourrez déterminer si vous êtes fin prêt à acheter une propriété… ou si la location demeure la meilleure option.

Quelle est votre vision pour les cinq prochaines années?

Qu’entrevoyez-vous pour le futur? « C’est important de déterminer vos plans et vos besoins sur un horizon de cinq ans. Vous ne voudrez pas acheter une maison si vous prévoyez déménager dans deux ans. Vous ne voudrez pas non plus acheter un condo de 600 pieds carrés si vous prévoyez avoir deux enfants dans les trois prochaines années », explique Louis-François Ethier, directeur de produits, financement hypothécaire, à la Banque Nationale. Votre situation familiale ou votre état civil doivent aussi être pris en compte. Êtes-vous en voie de divorcer? Êtes-vous célibataire? Serez-vous seul pour assumer les paiements hypothécaires? Il peut parfois s’avérer plus prudent de demeurer locataire un moment.

Si vous êtes un nouvel arrivant qui vous installez à Montréal, à Québec ou ailleurs au Canada, de façon permanente ou temporaire, pour travailler ou pour étudier, une analyse de vos plans s’impose aussi. La durée de votre visa ne devrait pas vous freiner à louer pour acheter ou carrément acheter, car votre conseiller financier pourra vous proposer différentes solutions hypothécaires adaptées à vos besoins.     

Êtes-vous prêt émotionnellement à devenir propriétaire?

Quand on veut devenir propriétaire d’une maison ou d’un condo, il faut considérer les multiples tâches et dépenses qui doivent parfois être entreprises suite à l’achat. Rénovations, travaux pressants, dépenses supplémentaires ou imprévues… Nul ne peut déterminer avec précision ce que le futur vous réserve. « Si vous n’êtes pas du type à aimer rénover ou que vous avez peu d’argent de côté, il vaut peut-être mieux rester locataire, car c’est le proprio qui s’occupe des travaux », explique Louis-François Ethier.

« Si vous venez d’immigrer à Montréal, il vaut peut-être mieux louer un logement au début, car ça vous permettra d’explorer le quartier retenu et ses commodités, avant d’acheter. Mais rien ne vous y oblige », mentionne-t-il.

Avez-vous considéré tous les frais d’achat liés à une propriété?

Il est important de comparer les coûts entre votre loyer payé actuellement et vos versements hypothécaires après l’achat d’une propriété.

Certains frais sont récurrents lorsqu’on est proprio (prêt hypothécaire, assurances, frais de condo, taxes municipales et scolaires, etc.) et d’autres ne sont déboursés qu’une fois. « Au moment de la transaction, il y a des frais à engager : notaire, évaluation, taxe de bienvenue, etc. Ça peut représenter des milliers de dollars qui auront un impact sur votre budget », ajoute Louis-François Ethier.

Dans certains cas, le coût de votre loyer mensuel peut être équivalent ou moins élevé que le versement hypothécaire que vous feriez. Même si cela peut paraître avantageux, il faut absolument calculer l’ensemble des coûts en lien avec l’accès à la propriété afin de prendre une décision éclairée.

Si la différence n’est pas énorme entre le coût du loyer et les coûts totaux en lien avec l’achat d’une propriété, cela peut devenir intéressant d’acheter, puisque la somme sera récupérée au fil des ans à même la plus-value de la maison.

En ce qui concerne les intérêts sur les prêts hypothécaires, « les institutions financières peuvent généralement garantir un taux fixe pendant cinq ans, une fois le prêt hypothécaire déboursé. Cela vous permettra d’avoir le même paiement pour les prochaines années et de vous faire un budget plus précis », ajoute Louis-François Ethier.

Vous êtes-vous exercé à devenir propriétaire en épargnant?

Pour savoir s’il faut louer ou acheter une propriété, vous pouvez faire un exercice d’épargne afin de savoir si vous êtes vraiment capables d’absorber la différence de coûts entre votre loyer et celui d’une propriété. « Si vous évaluez que les coûts mensuels d’une maison s’élèveront à 1 800 $ par mois et que vous payez présentement 1 300 $ de loyer, vous pouvez épargner la différence pendant quelques mois afin de valider votre capacité de paiement. L’épargne systématique peut vous permettre de simuler les paiements comme si vous étiez propriétaire et de vous y habituer », indique Nicolas Stephan, directeur du développement hypothécaire à la Banque Nationale.

Vous êtes-vous qualifié auprès d’une banque pour acheter?

La banque doit valider certains éléments avant de vous accorder un prêt hypothécaire. C’est ce qu’on appelle « se qualifier » pour un prêt.

D’abord, il faut avoir amassé une mise de fonds. Même si amasser 20 % de la valeur de la propriété est recommandé, un minimum de 5 % est nécessaire. « Il existe des solutions avec la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) qui permettent d’acheter une propriété avec seulement 5 % de mise de fonds. Et si vous êtes un nouvel arrivant, la majorité des institutions financières offrent des programmes pour vous aider avec l’achat d’une propriété », enchaîne Louis-François Ethier.

Puis, la banque effectuera aussi une analyse de votre crédit et de votre situation financière en regardant votre ratio d’endettement (actifs versus passifs) et votre capacité de remboursement.     

La banque va également regarder votre stabilité d’emploi et le type d’emploi que vous occupez. Pour un nouvel arrivant, les institutions financières demandent d’avoir un emploi et de générer des revenus au Canada. Ces deux prérequis vous aideront à vous qualifier pour acheter un logement au Canada.

Surveillez-vous le marché immobilier?

Si vous songez à devenir propriétaire, il peut être pertinent de vous mettre à surveiller le marché immobilier et les taux d’intérêt de plus près.

Il faut savoir que lorsque le marché est en hausse, le prix des propriétés augmente lui aussi, donc il peut être tout de même pertinent d’acheter une propriété, car les prix sont certes plus chers qu’hier, mais moins que demain!  

Autrement, lorsque le marché est au ralenti, les prix de vente des propriétés peuvent être plus avantageux et négociés à la baisse par l’agent immobilier. D’où le bien-fondé de surveiller fréquemment le marché immobilier.

Voyez-vous l’achat d’une propriété comme un investissement?

« Quand vous avez une hypothèque, vous vous bâtissez une équité sur votre propriété et une valeur financière en tant qu’acheteur. Au fil des années, vous allez rembourser du capital qui devient de l’économie forcée. Sur le montant mensuel de votre hypothèque, une portion devient du capital et le reste sert à rembourser les intérêts », explique Louis-François Ethier.

Vous pouvez même déterminer à partir de quel moment il devient avantageux de devenir propriétaire et quelle sera votre valeur financière à long terme – locataire versus propriétaire – en utilisant cette calculette.

Savez-vous qu’une propriété est un investissement à l’abri de l’impôt?

Le gain en capital peut être aussi avantageux qu’un REER et dans le contexte du marché actuel, votre propriété prendra de la valeur au fil des années.

À titre d’exemple, « un condo acheté à Verdun il y a six ans au coût de 200 000 $ peut maintenant valoir 450 000 $, ce qui représente un gain non imposable de
250 000 $ [sauf s’il s’agit d’un immeuble locatif]. Si vous pouvez assumer une hypothèque et l’ensemble de ses frais, vous vous privez d’un gain en demeurant locataire », explique Nicolas Stephan.

Est-ce important pour vous de devenir propriétaire?

Acheter une propriété, c’est franchir une étape de vie que tous n’auront pas la chance de voir se réaliser. « Pour beaucoup de gens, c’est un but personnel d’être propriétaire de l’endroit où ils demeurent », avoue Louis-François Ethier. Un facteur émotif, certes, mais qui pèse aussi dans la balance si vous songez à passer de locataire à propriétaire.

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Mythe ou réalité?

Il est plus judicieux de demeurer locataire si vous ne payez pas cher de loyer.

Il peut être avantageux de rester locataire si votre loyer est vraiment abordable. En revanche, c’est important de mettre de l’argent de côté pour se bâtir une valeur financière pour l’avenir. 

Il faut avoir été locataire avant de devenir propriétaire.

« Non, ce n’est pas une règle. Vous pouvez quitter la maison de vos parents et devenir propriétaire. Vous pouvez aussi arriver de l’étranger et devenir propriétaire immédiatement. Il n’y a pas de loi à ce niveau, tant qu’on se qualifie selon les critères énumérés ci-haut », ajoute Nicolas Stephan.

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