Acheter ou louer : comment faire le bon choix?

04 juin 2024 par Banque Nationale
Illustration d’une boîte de déménagement pour un article sur l’achat ou la location d’une maison

Vous hésitez entre louer ou acheter votre prochain logement? Suivez les étapes ici-bas pour avoir tous les outils en main pour faire le bon choix.

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Se préparer à son premier achat

Vous rêvez de devenir propriétaire?
On est là pour vous guider

Faites le point sur vos envies et vos projets

Pour plusieurs personnes, l’achat d’une propriété est un objectif de vie à atteindre. C’est aussi souvent la dépense la plus importante qu’elles ont à faire. Mais parce que devenir propriétaire vient avec beaucoup de nouvelles responsabilités, il est important de ne pas franchir le cap trop rapidement.

Vous songez à acheter une propriété? Ces questions sur votre situation personnelle peuvent vous aider à amorcer votre réflexion :

  • Vous sentez-vous d’attaque pour l’entretien, les rénovations éventuelles, les travaux urgents et les dépenses imprévues reliées à une propriété?
  • Est-ce important pour vous d’être propriétaire?
  • Si c’est un achat que vous souhaitez faire en couple, votre couple est-il assez solide?
  • Votre situation professionnelle est-elle stable? 

Demandez-vous quels sont vos projets sur un horizon de cinq ans. Par exemple :

  • Voulez-vous avoir des enfants?
  • Envisagez-vous de changer de ville ou même de pays?
  • Prévoyez-vous garder le même emploi à long terme?

Vos réponses à ces questions constituent un bon point de départ pour vous aider à faire le bon choix.

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Dressez votre portrait financier

L’achat d’une propriété est l’option qui vous semble la plus appropriée à votre situation? Dans ce cas, faites votre budget afin de savoir si vos revenus actuels (moins vos dépenses) sont suffisants pour absorber le coût d’une propriété. N’oubliez pas de prévoir un coussin pour les imprévus du quotidien.

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Bon à savoir : La règle du 50-20-30 est très utile pour maintenir son budget. Il suffit de consacrer :

  • 50 % de vos revenus nets aux dépenses indispensables (logement, alimentation, électricité, etc.)
  • 20 % à votre épargne et au remboursement de vos dettes
  • 30 % aux dépenses discrétionnaires (loisirs, activités sportives, sorties, voyages, etc.)

Évaluez votre capacité d’emprunt

La façon la plus réaliste de voir si votre budget vous permet d’acheter une propriété est d’estimer le montant du prêt hypothécaire que vous pourriez obtenir. Vous pouvez utiliser notre outil simple pour calculer le montant de votre prêt maximal.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, les institutions financières simulent un taux plus élevé que celui que vous obtenez, qu’on appelle le taux de qualification. Celui-ci vous permet de savoir si vous serez en mesure d’effectuer vos paiements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt. 

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Conseil de pro : imaginons que les coûts mensuels de la maison que vous convoitez s’élèvent à 1 800 $ par mois et que vous payez actuellement 1 300 $ de loyer mensuel. Pour savoir si vous serez en mesure de payer ce 500 $ de plus par mois, commencez dès aujourd’hui à mettre cette somme de côté chaque mois. Si vous arrivez à épargner facilement ce montant chaque mois, vous serez certaine ou certain que vous avez la capacité à effectuer vos futurs paiements hypothécaires mensuels de 1 800 $.

Considérez tous les frais reliés à l’achat

Acheter une propriété vient avec plusieurs avantages. C’est en quelque sorte une forme « d’épargne forcée », qui vous aide du même coup à bâtir votre patrimoine. Être propriétaire permet aussi de bénéficier d’une stabilité à long terme en plus de la liberté de décorer et rénover votre logement selon vos goûts personnels.

Cet investissement ne vous garantit toutefois pas de faire un profit. La charge financière et psychologique reliée à l’entretien d’une propriété peut également s’avérer grande. Voici les principaux frais à considérer dans l’équation.

Les frais à prévoir lors de l’achat

Pour acheter la propriété que vous convoitez, vous devez verser une mise de fonds minimale de 5 % de sa valeur. Il y a également d’autres frais à considérer dans l’équation, comme ceux d’évaluation et d’inspection de la propriété. Vous devez aussi inclure les honoraires de la personne (notaire, avocate ou avocat) qui effectuera la transaction.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, sachez que vous devez souscrire à une prime d’assurance hypothécaire. Au Québec, en Ontario et en Saskatchewan, il faut payer la taxe de vente provinciale. Le montant de celle-ci ne peut pas être ajouté au montant du prêt.

Vous achetez une propriété dans un nouveau développement? Dans ce cas, une taxe ajoutée au prix d’achat final est à prévoir. À l’inverse, si vous optez pour une propriété plus ancienne, des frais reliés à des travaux de rénovation éventuels peuvent s’ajouter. Dans un cas comme l’autre, il faut également prévoir les taxes de bienvenue ou de mutation, ainsi que les frais liés au déménagement.

→ Lisez notre article sur les 9 frais à prévoir lors de l’achat d'une maison pour ne rien oublier. 

Les frais annuels reliés à une propriété

Être propriétaire a un coût : en plus des versements hypothécaires, vous devez aussi assumer plusieurs dépenses annuelles, notamment les taxes municipales et scolaires et une assurance-prêt. Vous faites l’acquisition d’une copropriété? N’oubliez pas que les frais de condo s’ajoutent aussi à la facture. 

Faire face aux imprévus

Rénovations ou travaux inattendus? Hausse des taxes municipales ou des taux hypothécaires? Pour être propriétaire, il faut également être en mesure de faire face à ce genre d’imprévus. C’est pourquoi il est important d’avoir ou de prévoir un fonds d’urgence dans son budget

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Épargnez pour bâtir votre patrimoine autrement

La plupart des spécialistes s’entendent sur le fait qu’acheter une propriété n’est pas pour tout le monde. La location d’un appartement, en plus d’offrir généralement plus de flexibilité et de paix d’esprit, peut parfois être une option avantageuse lorsque le loyer mensuel est abordable. Et tout dépendant du montant de votre mise de fonds, le rapport loyer/surface est souvent plus avantageux que le rapport hypothèque/surface.

En contrepartie, vous avez moins de liberté. Vous dépendez de la disponibilité et de la bienveillance de votre propriétaire pour tout ce qui concerne l’entretien. Vous devez aussi penser à une autre façon de construire votre patrimoine familial.  

Et comment vous bâtir un patrimoine en étant locataire? La clé est de faire preuve de discipline et d’épargner, tout simplement. Épargner vous aide à constituer une valeur financière pour l’avenir et vous bâtir une retraite confortable.

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Vous vous demandez encore si vous devriez louer ou acheter? Notre calculatrice vous aidera à déterminer si c’est avantageux pour vous, ou pas, sur le plan financier. Faites le test!

→ Pour visionner l’épisode au complet : Perspective immobilière - Louer ou acheter? Questions à se poser

Ce qu’il faut retenir, c’est que choisir entre louer ou acheter, c’est, oui, une question d’argent, mais c’est aussi une question de choix de vie et d’émotions. C’est pourquoi il est important de considérer ces différents aspects avant de prendre une décision.

- Vous vous demandez si vous êtes prêt à acheter une propriété? Je vous explique ça plus vite que le temps que ça me prend pour assembler un meuble.

- Pourquoi c’est pas notre père qui le fait comme d’habitude?

- À l’âge qu’on a, c’est le temps de devenir autonome! Avant de penser à acheter, faites une liste de vos projets pour les cinq prochaines années. Pensez-vous être encore aux études? Acheter une voiture? Partir en voyage, lancer une entreprise? Je sais pas moi... L’idée, c’est d’établir vos priorités. Devenir propriétaire, c’est sûr que c’est gratifiant, mais si vous avez d’autres projets qui sont plus importants, c’est correct aussi de continuer à louer un logement! La location, ça offre plus de flexibilité. Si vos revenus sont stables, prévisibles et que votre épargne va bien, commencez par définir vos besoins. Combien de chambres est-ce que vous voulez? Est-ce que vous avez-vous besoin d’un stationnement? Est-ce que vous êtes plus maison ou condo?

- C’est une étagère ou une table?

- Informez-vous sur le marché pour connaître les prix! Ça va vous permettre de voir si les propriétés qui rentrent dans vos critères… rentrent aussi dans votre budget. Pour acheter, ça vous prend aussi une mise de fonds. Ça c’est minimum 5 % du prix de la propriété. Pensez aussi à mettre de côté environ 2 à 3 % de la valeur de la maison pour les autres dépenses comme l’inspection, les frais de notaire et la taxe de bienvenue. Avant de demander un prêt hypothécaire, vous pouvez consulter une conseillère, un conseiller ou utiliser une calculatrice en ligne pour simuler vos versements mensuels. Ça va vous permettre de mieux évaluer votre budget. Au final, l’important c’est d’évaluer si vous êtes prêt, financièrement et mentalement, à devenir propriétaire, et ensuite… faut juste suivre les étapes.

- Ta dam! 

- Bravo! C’était pas supposé être une chaise?

- Certaines questions de base qu'on doit se poser pour vraiment déterminer ce qui est mieux pour nous?

- Certainement Simon, puis ça revient dans toutes nos capsules, on en parle, c'est faut penser à c'est quoi nos projets, c'est quoi notre situation personnelle à court et à long terme. Donc est-ce qu'on est actuellement financièrement stable? Parce que si on n'est pas financièrement stable, devenir propriétaire et peut être pas le bon choix. Est-ce que votre budget vous permet d'absorber certains imprévus? Parce qu'on le sait, être propriétaire, ça implique parfois des dépenses qu'on n'avait pas prévues. Est-ce que votre situation d'emploi risque de changer prochainement? Est-ce que vous êtes en recherche d'un nouvel emploi? Tant que vous avez pas stabilisé cette situation, il est peut-être mieux de demeurer locataire. Est-ce que vous avez le goût et avez le temps de consacrer du temps à l'entretien de votre propriété? Votre situation familiale aussi est ce qu'elle risque de changer au cours des prochains mois, des prochaines, des prochaines années? Voulez-vous débuter une famille? Des choses comme ça fait que ça aussi ça va avoir une incidence sur votre situation. Puis aussi il faut vous demander, est-ce qu’il y a des dépenses que vous êtes absolument pas prêts à laisser aller, tels les voyages, les voitures de luxe, les grands restaurants? Ben là, à ce moment-là ça doit être tenu en compte aussi dans notre décision de vouloir rester locataire ou propriétaire.

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