Qu’est-ce qu’un vice caché?
Un vice caché est un vice qui ne se remarque pas au premier regard. Un simple examen visuel, comme lors de l’inspection préachat, ne permet pas de le découvrir.
On parle aussi de vice caché pour qualifier un défaut important qui diminue la qualité d’une maison ou d’un condo, et qui empêche le propriétaire d’en profiter pleinement. Le défaut est si important que si l’acheteur avait connu ce vice, il aurait probablement résilié sa promesse d’achat ou réduit son prix.
Si le vice caché était inconnu de l’acheteur, il existait toutefois bel et bien au moment de l’achat. Par contre, même si le vice caché était inconnu du vendeur, il en demeure le seul responsable.
Vice caché ou apparent?
Si le vendeur a mentionné l’existence de vices à l’acheteur, ou si ceux-ci sont clairement apparents, donc visibles lors d’une inspection préachat rigoureuse, il n’en est généralement pas responsable.
Gardez cependant à l’esprit que tous les inspecteurs n’offrent pas le même niveau d’expertise, et que la notion de vice caché s’en trouve bien nuancée. En cas de litige, c’est le juge qui tranchera sur la présence des signes avant-coureurs.
Selon Me Lorraine Talbot, auteure du livre La responsabilité de l’inspecteur préachat, détenir un rapport d’inspection « augmente les chances de remporter un recours en justice contre le vendeur ». Ne négligez donc en aucun cas l’inspection préachat.
Quels sont les vices cachés les plus courants?
Voici les cinq vices cachés les plus courants, dont quatre sont liés à la présence indésirable d’eau dans la propriété, selon Gérald Smith, président d’Experts Immobiliers Smith & Associés et ex-président de l’Association Nationale des inspecteurs et experts en bâtiments.
1. L’infiltration d’eau au sous-sol
« Le sous-sol devient humide, il y a présence de moisissures ou on constate un dégât d’eau : l’eau s’infiltre dans la maison », décrit Gérald Smith. Les causes de cet inconvénient sont multiples, allant d’un manque d’étanchéité des fondations à un aménagement paysager ne respectant pas les normes. L’infiltration d’eau fragilise la structure de la maison, en plus de potentiellement affecter la santé des occupants.
2. Des fondations en mauvais état
La présence de fissures dans le béton des fondations est pratiquement inévitable à long terme. Mais, si elles débordent du crépi extérieur ou si elles s’enfoncent dans le sol, elles devraient être considérées comme sérieuses et annonciatrices de problèmes à venir, puisque l’eau peut s’y infiltrer. La présence d’efflorescence, c’est-à-dire un dépôt cristallin blanchâtre au bas des murs, est le signe d’un problème d’humidité.
3. Des problèmes d’étanchéité de la toiture
L’eau peut aussi s’infiltrer par le toit, soit à cause d’un défaut de construction, soit à cause d’un mauvais entretien. L’étendue des dégâts dépend du nombre d’épisodes d’infiltration. Même si le vendeur dit avoir réglé le problème, il est plus sage de faire vérifier la qualité des travaux effectués par un professionnel. Dans ce cas, la pourriture des éléments structurels du toit ou la perte de la propriété isolante de la laine minérale sont à redouter.
4. Un drain français absent, ou un en mauvais état
Un drain qui fonctionne mal est une véritable autoroute pour l’humidité. Il faut donc s’informer de la présence d’un drain, et de son état. L’installation systématique du drain français n’a débuté qu’en 1954, et ce n’est que depuis 1970 que les drains en plastique (plus performants) sont devenus la norme. Cependant, après 40 ans d’utilisation, l’efficacité d’un drain diminue, et un nettoyage devient nécessaire.
5. Des faiblesses structurales
Par négligence ou par ignorance, il arrive que des travaux apportés à la maison affaiblissent sa structure, comme un mur porteur retiré sans être compensé de façon appropriée, un sous-sol creusé de façon artisanale ou un deuxième étage qui n’aurait jamais dû être élevé. Vérifier la réputation de ceux qui ont entrepris des travaux de rénovation majeurs sur la demeure peut être un indice révélateur.
Que faire en cas de vice caché?
La garantie de qualité protège les acheteurs en cas de vice caché. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) précise qu’en vertu de cette garantie, le vendeur assure à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente. Il confirme que la propriété ne pose pas de problèmes qui rendraient impropre l’habitation ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas achetée, ou aurait offert un prix différent s’il en avait eu connaissance.
Cette clause fait partie de toute transaction immobilière, mais elle peut être augmentée, diminuée, voire exclue (une vente sans garantie légale) selon la volonté des parties.
Si vous faites face à un vice caché, il faut aviser par écrit l’ancien propriétaire sans tarder, qui a alors la responsabilité de faire un constat de la situation, de dépêcher l’expertise appropriée puis de corriger la situation. Il procèdera aux travaux de réparation ou diminuera le prix du bâtiment en conséquence. Une entente à l’amiable est préférable pour éviter les frais d’honoraires élevés d’un procès.
Toutefois, depuis que la somme maximale pouvant être réclamée aux
petites créances est passée à 15 000 $, plusieurs dossiers de vices
cachés se retrouvent à cette cour. Comme les gens s’y défendent sans
avocat, cela permet d’économiser bien des frais.
Si vous
soupçonnez que le vice aurait dû être identifié lors de l’inspection
préachat, une étape importante de l’achat
d’une propriété, vous pouvez aussi choisir d’entreprendre des
démarches auprès de l’inspecteur en bâtiment. Faire affaire avec un
inspecteur certifié ou un membre d’un ordre professionnel, détenant
donc une assurance professionnelle solide, vous assure d’être en
mesure de réclamer votre dû s’il était reconnu responsable.
Finalement, en sachant ce qu’est un vice caché et en
connaissant les mesures à prendre si vous en découvrez un dans votre
résidence, vous pourrez rapidement remédier à la situation. Vous
pourrez alors recommencer à profiter pleinement de votre chez vous.
