Que vous l’appeliez « multilogement » ou « plex », l’achat d’un immeuble de cinq logements et plus peut représenter une bonne occasion d’investissement immobilier. Mais avant de vous lancer dans cette aventure, il est important de bien vous informer sur les particularités de cet achat et sur les obligations qui viendront avec votre nouvelle acquisition. Voici nos conseils si l’investissement immobilier de type multilogement vous intéresse.
Un immeuble multilogement ou « multiplex » est un immeuble
résidentiel qui compte plus d’un logement en location. Ce qu’il faut
surtout retenir, c’est que les processus et les règles entourant
l’achat d’un multilogement de cinq appartements et plus diffèrent de
ceux entourant l’acquisition d’un immeuble de quatre logements et
moins.
Pour l’achat de ce type de bien immobilier, qui est considéré comme un actif commercial, c’est un prêt hypothécaire commercial qu’il vous faudra obtenir. C’est l’une des plus grandes différences entre l’achat d’un immeuble de cinq logements et plus, et l’achat d’un immeuble de quatre logements et moins, qui lui, demande un prêt hypothécaire comme pour l’achat d’une propriété régulière. Les différences entre les deux types de prêts se situent sur le plan des critères de qualification.
Votre qualification pour ce type d’emprunt dépendra majoritairement de la rentabilité de l’immeuble, même si d’autres critères seront également pris en compte; comme votre expérience en gestion immobilière, la localisation de l’immeuble, son état, le taux d’occupation des logements et votre liquidité disponible après le financement de l’immeuble.
L’institution bancaire calculera d’une part les revenus locatifs, et d’autre part les dépenses : les charges du prêt hypothécaire, les assurances, les taxes, les frais de chauffage, d’électricité, de conciergerie et d’administration. En règle générale, il faudrait viser 1,25 comme ratio de couverture de la dette. Autrement dit, les rentrées d’argent devront dépasser les sorties d’au moins 25 %.
Pour savoir si un multiplex pourra générer des revenus, ne vous fiez pas uniquement au multiplicateur de revenus bruts (MRB) qui se résume au prix payé, divisé par les revenus. Pour une analyse plus juste, considérez aussi les dépenses en utilisant plutôt ce que l’on appelle le multiplicateur de revenus nets (MRN) et le taux global d’actualisation (TGA).
Les revenus nets sont établis après y avoir soustrait les frais d’exploitation de la propriété (électricité, chauffage, impôts fonciers, assurances, entretien et déneigement, frais de gestion ou conciergerie, etc.). Par exemple, si vous payez 1,4 M$ pour un immeuble de 5 logements et que les revenus nets annuels sont de 90 000 $, vous obtenez un ratio de 15. La cible à atteindre pour générer un bon rendement est entre 10 et 16.
Le TGA quant à lui est un pourcentage qui donne une estimation de la valeur d’un immeuble à revenus. Cette information représente une preuve du prix de l’immeuble locatif au moment de la demande de financement.
On l’obtient en divisant les revenus nets par le prix de vente. Plus le pourcentage du TGA est élevé, plus les bénéfices nets d’opération sont intéressants par rapport au prix de vente.
Le TGA peut varier selon l’inflation, les taux d’intérêt en cours et la tendance du marché immobilier.
Notez que même si elle ne fait pas partie des calculs de ratios pour votre prêt, votre situation financière personnelle sera tout de même évaluée. Votre institution bancaire voudra s’assurer que vous gérez bien votre argent et que vous pourrez parer aux imprévus (travaux urgents, vacance locative, frais de notaire et de comptable, etc.).
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Outre les prêts hypothécaires commerciaux, vous pourriez faire un refinancement hypothécaire sur une autre de vos propriétés. Appelé souvent l’effet de levier, il consiste à refinancer un bien pour en acheter un autre, en utilisant votre crédit autorisé au maximum, sachant que les intérêts sur un prêt hypothécaire sont déductibles d’impôt lorsqu’il s’agit d’un immeuble locatif.
Outre les prêts des institutions, vous pouvez également utiliser une somme prêtée par un membre de la famille ou un partenaire d’affaires privé. L’important est d’aller chercher l’avis d’un expert afin de vous assurer que votre plan est la meilleure option pour vous.
Le pourcentage demandé en mise de fonds pour l’achat d’un quintuplex ou d’un 12 logements sera le même. Mais la situation géographique de votre futur immeuble pourrait faire une différence dans la somme minimum demandée en mise de fonds.
En règle générale, pour un immeuble situé dans une ville de plus de 10 000 habitants, les institutions financières demandent 25 % du prix d’achat en mise de fonds.
Mais la mise de fonds peut être réduite à 15 % si vous souscrivez une assurance prêt hypothécaire. Par exemple, si vous prenez une assurance avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), cela vous permet une réduction de 10 % de la mise de fonds exigée. Vous pourriez bénéficier également d’un meilleur taux, car cela engendra moins de risque de perte pour la banque qui vous prête en cas de défaut de paiement.
Autre avantage : la baisse du taux d’intérêt d’un prêt assuré, malgré la prime qu’il vous faudra payer, fera généralement en sorte que vous obtiendrez un rendement supérieur sur votre mise de fonds qu’avec un prêt conventionnel.
Vous songez à acquérir un immeuble dans une petite municipalité? Il se peut que l’institution bancaire juge que la part de risque est plus élevée. Par exemple, si un employeur dans la région procédait à d’importantes mises à pied, cette situation pourrait causer un exode de la population et réduire votre bassin d’éventuels locataires ou même d’acheteurs potentiels advenant votre volonté de vendre l’immeuble.
Les prêteurs pourraient chercher à mitiger les risques en finançant un montant moindre ou en demandant une mise de fonds plus grande. En règle générale, la mise de fonds est de 25 % du prix d’achat ou de 15 %, si votre prêt est assuré par la SCHL. Gardez en tête que c’est ici du cas par cas.
Bon à savoir : Notez que si le bâtiment comporte un espace commercial au rez-de-chaussée, le pourcentage de mise de fonds exigé est identique, mais votre dette devra être amortie sur 20 ans maximum, plutôt que sur 25 ans dans le cas d’un immeuble entièrement résidentiel.
Ces règles valent pour toutes les provinces au Canada.
Pour faire un bon investissement immobilier dans le multilogement, il est primordial de bien se préparer, afin de limiter au maximum les imprévus et de faciliter la gestion de l’immeuble.
Mieux vous serez préparé en amont, plus votre expérience et vos chances de rentabilité dans la gestion de votre nouvel immeuble seront positives.
Il faut également bien évaluer vos ressources financières disponibles en cas d’imprévus. En règle générale, vous devriez avoir la capacité de réinjecter au moins 10 % de la valeur de l’immeuble.
La réponse à cette question dépend de votre situation et de vos objectifs. Plusieurs se lancent directement dans le commercial, car la rentabilité est plus intéressante. Mais dans la catégorie commerciale, il est plutôt conseillé de commencer avec des immeubles relativement petits : cinq, six ou huit unités.
En terminant, il faut aussi retenir que l’immobilier demandera plus de temps et de gestion qu’un autre type d’investissement. Vous devrez vous impliquer davantage pour le faire fructifier ou engager un gestionnaire d’immeubles.
C’est aussi un bien qui sera probablement plus long à vendre qu’un titre en bourse. Mais il s’agit en revanche d’un véhicule de placement plus concret, ce que certains investisseurs apprécient. N’hésitez pas à discuter de votre projet avec l’un de nos conseillers. Pour vos questions, on est là.
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