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Tout ce qu’il faut savoir pour réaliser un bon investissement immobilier locatif

03 juin 2019 par Banque Nationale
Investissement locatif

À Montréal, comme ailleurs, les prix des plex ne cessent d’augmenter. Cela ne décourage pas pour autant les investisseurs qui sont nombreux à vouloir acheter ces immeubles à logements. Vous aimeriez vous aussi louer des appartements et générer des revenus? Voici quelques conseils pour vous aider à faire un achat payant.

Commencez par déterminer si vous êtes fait pour ce type d’engagement puisqu’investir en immobilier est beaucoup plus prenant que de placer son argent dans des obligations, des fonds ou des actions. « Il faut aimer la gestion, avoir beaucoup de patience avec les locataires et être disponible pour répondre à leurs demandes. Si ce n’est pas le cas, mieux vaut rencontrer un planificateur financier et investir dans d’autres véhicules de placement », prévient Rosanna D’Alessio, directrice en développement hypothécaire à la Banque Nationale.

Calculer la rentabilité de l’immeuble

Pour savoir si un immeuble pourra générer des revenus, la première étape consiste à estimer sa rentabilité. Pour ce faire, ne vous fiez pas uniquement sur le multiplicateur de revenus bruts (MRB) qui se résume au prix payé divisé par les revenus. Pour une analyse juste, considérer aussi les dépenses en utilisant plutôt ce que l’on appelle le multiplicateur de revenus nets (MRN).

Les revenus nets sont établis après avoir soustrait les frais d’exploitation de la propriété (électricité, chauffage, impôts fonciers, assurances, entretien et déneigement, frais de gestion ou conciergerie, etc.). Par exemple, si vous payez 450 000$ pour un immeuble de 4 logements et que les revenus nets annuels sont de 30 000$, vous obtenez un ratio de 15. La cible à atteindre pour générer un bon rendement est entre 10 et 16. 

Évaluer le prix des loyers

Les revenus générés par les loyers permettent notamment de capitaliser, c’est-à-dire de rembourser l’hypothèque, et ainsi d’augmenter l’équité entre la valeur de la propriété et le solde de l’hypothèque. 

Par conséquent, le prix d’achat doit refléter l’état de la bâtisse, mais aussi prendre en compte les montants des loyers. Un immeuble avec des appartements loués à des montants inférieurs au marché n’a pas la même valeur que celui avec des baux signés à plus fort prix. Il faut établir le montant acceptable des loyers selon le type d‘immeuble, sa localisation son état, etc., et le mettre en rapport avec le prix d’achat.

« Pour vous aider à déterminer ces montants, n’hésitez pas à poser des questions au vendeur pour savoir depuis combien d’années les locataires habitent leur logement, quelle est leur durée moyenne de résidence, à quand remonte la dernière augmentation, etc. », conseille Rosanna D’Alessio.

Faites des scénarios avec le MRN réel et le MRN du marché, avec des prix de loyers optimisés, et servez-vous de ces chiffres pour négocier et présenter une offre d’achat en conséquence. Comparez également le prix de vente à celui d’immeubles semblables au cours de la dernière année, toujours en tenant compte du prix des loyers. Un courtier immobilier pourra faire cet exercice avec vous.

Être propriétaire occupant ou non

Il vous faudra déterminer si vous souhaitez vivre dans un des logements ou non. Si tous les logements sont loués, d’un point de vue fiscal, les dépenses courantes liées à l’immeuble pourront être soustraites des revenus. « En revanche, si vous êtes propriétaire occupant, seules les dépenses pour les logements en location seront déductibles, indique Rosanna D’Alessio. Mais, à la revente, la portion de l’immeuble que le propriétaire habite est exemptée de l’impôt sur le gain en capital. Entièrement loué, l’ensemble du gain en capital est imposable. »

Prévoir la mise de fonds demandée

Il vous faut un minimum de liquidités pour acheter un bien immobilier, quel qu’il soit. Dans le cas d’un immeuble à revenus, si tous les logements sont loués, la mise de fonds minimale s’élève à 20 % du prix d’achat. Si vous décidez d’occuper un des appartements, une assurance prêt hypothécaire comme celle de la SCHL permet de réduire la mise de fonds à 5 % pour un duplex et à 10 % pour un triplex ou un quadruplex.

Penser aux dépenses connexes

Avant de conclure la transaction, considérer la taxe de mutation, les frais de notaire, le coût de l’inspection et les taxes municipales et scolaires. Pour couvrir ces frais, la norme chez les assureurs de prêts hypothécaires canadiens est de calculer un montant égal à 1,5 % du prix d’achat de l’immeuble.

De plus, pour parer aux imprévus, plusieurs institutions financières, dont la Banque Nationale, recommandent de prévoir un fond de sécurité qui équivaut à 3,5 % du prix payé, sous forme d’économies facilement accessibles en utilisant un compte épargne ou une marge de crédit.

Réhypothéquer pour acheter une nouvelle propriété

Lorsque c’est possible, certains investisseurs décident de réhypothéquer une propriété pour financer l’achat d’une autre. Si vous avez déjà remboursé une bonne partie de votre hypothèque, vous pouvez utiliser cet actif pour emprunter à un taux plus avantageux que celui d’un prêt personnel. De cette façon, la nouvelle hypothèque peut atteindre 80 % de la valeur du premier immeuble. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier. En discutant avec votre conseiller financier, vous pourrez évaluer les avantages d’une telle pratique en fonction de votre situation et en apprendre plus sur certaines particularités, comme dans le cas d’un investissement pour un chalet locatif.

Avant d’acquérir une propriété à revenus, gardez la tête froide et prenez en considération les facteurs humain et financier. Préparation, calculs et analyses sont les bases d’un investissement immobilier capable de générer des revenus confortables et de bons rendements à long terme.

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Pour tout conseil concernant vos finances et celles de votre entreprise, veuillez consulter votre conseiller de la Banque Nationale, votre planificateur financier ou, le cas échéant, tout professionnel (comptable, fiscaliste, avocat, etc.).

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