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La marge de crédit hypothécaire : un produit pratique à manipuler prudemment

09 mai 2017 par Banque Nationale
home equity line of credit

La marge de crédit hypothécaire est devenue très populaire. Ce produit offre de la souplesse et des liquidités facilement, mais il exige une certaine discipline de la part de l’emprunteur. Petit guide.

Qu’est-ce qu’une marge de crédit hypothécaire?

Plutôt que de contracter un prêt hypothécaire avec des remboursements fixes et réguliers, il est possible de contracter une marge de crédit qui permettra plus de flexibilité dans les versements et l'accès aux sommes remboursées. Au moment de l’achat d’une propriété, l’institution financière met en place une marge de crédit. « Quoiqu’il ne faille que 20 % de mise de fonds pour accéder à une telle marge, celle-ci ne représentera que 65 % du financement avec 15 % en prêt conventionnel (terme et taux fixe pour une durée d'un à cinq ans, renouvelable) », précise Stanislas Martell, directeur des ventes, réseaux spécialisés, à la Banque Nationale.

« Après quelques années de remboursement, vous pourrez réutiliser cet argent pour divers projets », poursuit Louis-François Ethier, directeur de produits, solutions de crédit hypothécaire, à la Banque Nationale.

Par exemple, une personne achète une maison de 200 000 $ avec une mise de fonds de 35 % et elle souscrit à une marge de crédit hypothécaire de 130 000 $ sur 25 ans (au taux de 3,39 % avec un terme de cinq ans). Après avoir effectué des paiements mensuels de 642 $ durant cinq ans, elle aura un solde résiduel à rembourser d'environ 111 937 $, mais disposera d'un solde disponible d'environ 18 063 $. À noter : ces montants sont estimés et peuvent varier.

Comment peut-on utiliser cette marge de crédit?

« Cette somme d’argent peut être utilisée pour n’importe quel besoin, précise Stanislas Martell : un voyage, des rénovations, l’achat d’une voiture, etc. »

La marge de crédit hypothécaire peut aussi être séparée en plusieurs comptes bancaires sur lesquels il est possible de faire virer un salaire, faire des retraits avec la carte de débit, etc. « Cela permet notamment d’économiser sur les frais bancaires », souligne Stanislas Martell.

Quels sont les avantages d’une marge de crédit hypothécaire?

« Le contrôle et la flexibilité », lance sans hésiter Stanislas Martell. « Le client peut aller chercher jusqu’à 65 % de la valeur de son habitation en liquidités accessibles et il a le contrôle sur les remboursements », poursuit-il.

C’est également un moyen d’obtenir du crédit facilement – nul besoin de refaire une demande de crédit – et à moindre coût puisque « les taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire font partie des taux les plus bas du marché », souligne Louis-François Ethier.

Est-ce possible de faire de l’optimisation fiscale avec ce produit?

Bien que toute situation nécessite une discussion avec un fiscaliste ou un comptable, « la marge de crédit hypothécaire peut présenter des avantages fiscaux », note Stanislas Martell. Les propriétaires d’entreprise peuvent l’utiliser dans le cadre d’une stratégie de mise à part de l’argent. Il s’agit alors de transformer les intérêts qui sont non déductibles (comme ceux sur l’hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles.

Autre stratégie : utiliser la marge pour investir. Dans ce cas, les intérêts sont déductibles des impôts dans certaines conditions. Un planificateur financier connaît les détails de l’admissibilité et pourra donc vous renseigner.

Quels sont les risques liés à la marge de crédit hypothécaire?

Le risque principal réside dans le fait que l’acheteur pourrait ne jamais rembourser le capital. En effet, comme seuls les intérêts doivent obligatoirement être versés, un consommateur négligent pourrait avoir l’intégralité du capital à rembourser au moment de la vente de sa maison.

Enfin, le taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire étant variable, il pourrait augmenter durant la durée d’emprunt de l’argent et rendre plus difficile le remboursement.

Pour limiter les risques, il est possible d’intégrer un prêt hypothécaire à taux fixe avec des versements réguliers à la marge de crédit hypothécaire. Des limites existent toutefois; le consommateur ne peut disposer des fonds pour d’autres projets qu’au fur et à mesure qu’il rembourse le capital de son emprunt.

Quelle est la différence avec une hypothèque inversée?

Dans le cas d’une marge de crédit hypothécaire, si le capital peut ne pas être remboursé régulièrement, les intérêts sont dus immédiatement. Dans le cas de l’hypothèque inversée, ni les intérêts ni le capital ne sont à rembourser tout de suite. Les deux seront payés seulement au moment de la vente de l’habitation ou au décès.

Ce produit, dont les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux des marges de crédit hypothécaire, s’adresse aux personnes de 55 ans et plus. Il peut leur permettre de vivre ou de financer des projets à un âge où les ressources financières ne sont pas suffisantes. Cette somme d’argent peut être utilisée pour n’importe quel besoin du propriétaire du bien immobilier.

« L’hypothèque inversée est surtout un outil qui sert à générer un flux monétaire mensuel ou un montant forfaitaire basé sur la valeur de la propriété. Ce montant ne dépasse pas 55 % de la valeur de la maison. Ceci est fait sous forme de contrat avec l’entité qui finance l’hypothèque inversée », explique Stanislas Martell.

Dans quels cas la marge de crédit est-elle conseillée?

« Elle peut être un bon produit pour un travailleur autonome ou toute personne dont les revenus sont variables et non réguliers. Ainsi, il peut verser davantage quand il reçoit une somme d’argent et seulement payer les intérêts les périodes où les rentrées d’argent sont plus faibles », explique Stanislas Martell.

En fait, ce produit s’adresse principalement à des acheteurs plus matures. « Une mise de fonds d’au moins 20 % est requise et parce que cela exige une plus grande discipline afin de rembourser régulièrement du capital afin que la dette diminue », explique Louis-François Ethier. Il conclut avec une mise en garde : « La marge de crédit hypothécaire n’est pas un produit pour les premiers acheteurs ni pour les personnes indisciplinées d’un point de vue financier… »

D'où l'importance de considérer tous les facteurs pouvant influencer votre décision avant de vous prévaloir de la marge de crédit hypothécaire.

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