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Nouveaux arrivants : tout savoir sur l’achat d’une maison

21 février 2020 par Banque Nationale
Acheter une maison, guide pour les nouveaux arrivants au Canada

Vous êtes immigrants? Il faut bien préparer son arrivée dans son nouveau pays. Même chose pour l’achat d’une première maison au Québec ou au Canada. C’est une étape importante qui contribue à se sentir chez soi et qui peut facilement se concrétiser si vous suivez ce guide d’achat de maison, pas à pas. 

Les nouveaux arrivants qui viennent vivre au Canada et qui désirent acheter une propriété doivent préalablement avoir obtenu un visa de résident temporaire (aussi appelé visa de visiteur) accompagné d’un permis de travail, ou un visa de résident permanent.

Il n’est pas possible d’acheter une propriété si vous êtes non-résident ou si vous êtes venu étudier au Canada.

Soyez rassurés : votre statut de nouvel arrivant ne change pratiquement rien au processus d’achat d’une propriété, ne serait-ce que pour le conseiller hypothécaire qui adaptera ses conseils à votre réalité. Les immigrants qui remplissent les conditions énumérées ci-dessous peuvent acheter une propriété comme tous les citoyens canadiens. Mais certaines étapes clés doivent être effectuées avant de pouvoir entrer dans votre future demeure.

Se familiariser avec le lexique hypothécaire

Parce que chaque pays et chaque institution financière diffèrent en termes de prêt hypothécaire (communément appelé hypothèque) et du langage qui s’y rattache, il peut être utile de se familiariser avec la terminologie avant même de rencontrer votre conseiller hypothécaire.

« Lors de la première rencontre, nous discutons généralement de la documentation requise, de la mise de fonds et de la différence entre les deux genres de prêts : le prêt conventionnel et le prêt assuré, explique Nicolas Stephan, directeur du développement hypothécaire à la Banque Nationale. Nous prenons aussi le temps de démystifier le taux fixe du taux variable et les définitions du terme, de la mise de fonds et de l’amortissement d’une hypothèque, car ils portent souvent à confusion », enchaîne l’expert.

Prêt hypothécaire

Au Canada, un prêt hypothécaire dit conventionnel est celui dont la mise de fonds équivaut à 20 % ou plus du prix d’achat de la propriété. Un prêt assuré par la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) ou Genworth quant à lui correspond aux dossiers dont la mise de fonds se chiffre entre 5 % et 19,9 % du prix d’achat de la propriété. Il n’est pas possible d’acheter une maison sans mise de fonds.

Amortissement

L’amortissement correspond aux nombres d’années pour lequel le prêt hypothécaire sera contracté. Il oscille généralement entre 15 et 25 ans.

Terme

La période de remboursement d’un prêt hypothécaire (amortissement) est généralement de 25 ans (parfois moins) et séparée en termes (généralement en 5 termes, d’une durée de cinq ans chacun). Le terme correspond à la période durant laquelle vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire à un taux d’intérêt fixé selon votre contrat. À la fin du terme, le taux d’intérêt du prochain terme est recalculé et un nouveau contrat est signé. En France, l’hypothèque est généralement échelonnée sur 30 ans à taux fixe, donc il n’y a pas de terme.

Taux d’intérêt

Vous pouvez choisir entre un taux fixe et un taux variable. Le taux d’intérêt fixe reste le même pour toute la durée du terme. Il est souvent plus élevé, car il est moins risqué. Le taux variable lui, généralement plus bas que le taux fixe, fluctue au rythme de l’économie.

Pour plus de définitions, consultez cet article qui détaille d’autres termes employés dans le domaine hypothécaire.

Remplir les conditions requises à l’achat d’une propriété

Maintenant que vous êtes plus familiers avec le sujet, il vous faut maintenant remplir toutes les conditions requises afin de pouvoir acheter une maison :

  1. Détenir un visa de visiteur (résident temporaire) ou de résident permanent (le permis d’étudiant n’est pas admissible).
  2. Avoir le droit de travailler au Canada et occuper un emploi à temps plein générant des revenus depuis au moins trois mois.
  3. Posséder toute la documentation requise si vous détenez encore des actifs, des passifs et des comptes bancaires à l’étranger (ex. relevés de compte bancaire, lettre de recommandation émise par l’institution financière, etc.).
  4. Prouver que vous avez les fonds suffisants pour la mise de fonds. Vous devez posséder la mise de fonds pendant trois mois lorsque votre dossier est à l’étude. Même si l’argent vient d’outre-mer, vous devez avoir la somme en votre possession et pouvoir prouver la provenance des fonds.
  5. Détenir un compte bancaire, une carte de crédit et un bon dossier de crédit. Souscrire à une carte de crédit vous permettra de bâtir votre dossier de crédit, aussi appelé bureau de crédit, requis par la banque et la SCHL. La majorité des institutions financières accordent des cartes de crédit aux nouveaux arrivants, sans poser trop de restrictions. Il se peut que vous ne possédiez aucun dossier de crédit ou un dossier de crédit provenant de l’étranger. Dans ce dernier cas, il ne vous suivra pas au Canada. 

« Votre cote de crédit doit être générée par un bureau de crédit canadien, d’où l’importance de se prévaloir d’une carte de crédit le plus rapidement possible. Deux à trois mois d’utilisation suffisent pour bâtir un historique. Mais ne dépassez jamais la limite et payez le montant minimum chaque fois », précise Nicolas Stephan.

D’autres documents peuvent être requis afin que le conseiller évalue votre dossier de crédit et votre ratio d’endettement. « Le client doit aussi être capable de démontrer sa solvabilité grâce à des paiements dûment faits sur des comptes publics (bail, électricité avec Hydro-Québec, etc.) durant les 12 derniers mois », précise Nicolas Stephan. Notez également qu’il n’est pas exigé d’avoir loué un logement avant d’acheter une propriété.

Évaluer sa capacité d’emprunt

Une fois que vous êtes qualifiés, votre conseiller hypothécaire sera en mesure d’évaluer votre capacité d’emprunt et de produire une préautorisation hypothécaire avant que vous amorciez votre recherche de propriétés. Incontournable, la préautorisation hypothécaire facilite votre processus de trois façons : elle détermine le montant que vous pourrez emprunter pour le prêt hypothécaire, elle vous offre un meilleur pouvoir de négociation auprès du vendeur et elle garantit votre taux d’intérêt hypothécaire durant 90 jours.

Valider l’état du marché immobilier

Que vous veniez de vous installer au Canada ou que vous soyez ici depuis quelques années, il est important d’analyser le marché immobilier avant d’acheter un condo ou une maison, ou de privilégier la location.

Il faut évaluer si le marché est en croissance, en baisse ou relativement stable. Cet aspect peut différer d’une province et d’un quartier à l’autre. « Lorsque la demande est très forte, on voit souvent des surenchères, particulièrement à Montréal, indique Nicolas Stephan. Plus on attend avant d’acheter, plus le marché est à la hausse et les prix aussi. Si l’acheteur se cherche une résidence principale afin de l’occuper et qu’il n’a aucune intention de repartir dans son pays, cela peut s’avérer un bon moment pour acheter ».    

En revanche, lorsque le marché immobilier est au ralenti ou en baisse, les prix peuvent avoir tendance à baisser. Il peut être avantageux d’acheter, d’où l’importance de flairer les opportunités pour les saisir à temps.

Faire appel à un agent immobilier

Même si le conseiller hypothécaire vous offre des conseils sur l’achat d’une maison, l’agent immobilier reste l’un des meilleurs alliés pour l’achat de votre future propriété, selon Nicolas Stephan. « Les agents vont vous accompagner et vous guider de A à Z en fonction de vos besoins. » Ils connaissent bien le marché immobilier, les villes et les quartiers prometteurs, les inspections requises, etc. Votre conseiller hypothécaire est en mesure de vous aider à trouver un bon agent si vous ne savez pas comment en trouver un.

Il existe tout autant de villes et de quartiers où demeurer que de besoins propres à chaque individu. Il suffit de communiquer à votre agent quelles sont vos priorités et ce sur quoi vous êtes flexibles (proximité des routes principales et du transport en commun, présence de commerces, services, écoles et garderies, vie de quartier dynamique, architecture, etc.). Visitez aussi les lieux où vous désirez emménager et ne vous limitez pas qu’à un quartier. C’est un plus, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat de maison pour un nouvel arrivant.

Suivre les autres étapes afin de finaliser l’achat de la propriété

« Qu’on soit un premier acheteur ou un nouvel arrivant, on a tous besoin d’être rassurés. La suite comporte les mêmes étapes, peu importe notre statut », explique Nicolas Stephan.

Une fois que toutes les conditions requises pour acheter ont été obtenues et que l’analyse de votre dossier financier et la préautorisation hypothécaire sont complétées, le conseiller hypothécaire vous rencontrera afin de discuter de budget et d’effectuer une simulation hypothécaire pour établir les coûts qui s’ajoutent à l’hypothèque : taxes municipales et scolaires, assurances, frais de départ (taxe de bienvenue, notaire, déménagement, etc.).

En parallèle, le magasinage de propriétés peut être amorcé. Une fois que l’offre d’achat sur une propriété sera acceptée par le vendeur, il vous faudra prouver l’obtention de votre financement. Cette preuve est émise par l’institution financière.

« Enfin, on organise une dernière rencontre afin de réviser le prix d’achat final, la mise de fonds, le taux d’intérêt, le terme et l’amortissement. Puis, on passe à l’étape du notaire et à la finalisation de la transaction », conclut Nicolas Stephan.

Chacune des étapes est détaillée dans cet article. Vous devriez maintenant être fin prêt à contacter un conseiller hypothécaire et à acheter une propriété.

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