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Nouveaux arrivants : tout savoir sur l’achat d’une maison

06 janvier 2021 par Banque Nationale
Acheter une maison, guide pour les nouveaux arrivants au Canada

Vous êtes immigrants? Alors vous le savez déjà, il faut bien préparer son arrivée dans votre nouveau pays. Comme lorsqu’il est question d’acheter votre première maison au Québec ou dans une autre province du Canada. C’est une étape importante pour se sentir chez soi et qui peut facilement se concrétiser si vous suivez ce guide d’achat de maison, pas à pas.

Soyez rassurés : votre statut de nouvel arrivant ne change pratiquement rien au processus d’achat d’une propriété, ne serait-ce que pour des conseils adaptés à votre réalité.

Dans toutes les situations, certaines étapes clés doivent être effectuées avant de pouvoir entrer dans votre future demeure.

Se familiariser avec le lexique hypothécaire

Parce que chaque pays et chaque institution financière diffèrent en termes de prêt hypothécaire (communément appelé hypothèque) et du langage qui s’y rattache, il peut être utile de se familiariser avec la terminologie avant même de vous lancer.

Quelques définitions utiles

Prêt hypothécaire

Au Canada, Il n’est pas possible d’acheter une maison sans mise de fonds.

Un prêt hypothécaire dit conventionnel est celui dont la mise de fonds équivaut à 20 % ou plus du prix d’achat de la propriété.

Quant aux dossiers dont la mise de fonds se chiffre entre 5 % et 19,9 % du prix d’achat de la propriété, ils devront être assurés (par un assureur de prêt hypothécaire).

Dans ces dossiers, l’assureur du prêt exigera des frais. Cependant, dans certains cas, le fait d’être assuré pourrait vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt.

Amortissement

L’amortissement, c’est le nombre d’années pour lequel le prêt hypothécaire sera contracté. À la fin de cette période, la résidence sera payée. Souvent, il s’étend sur 25 ans.

Terme

L’amortissement est généralement de 25 ans, parfois moins, et généralement séparé en 5 termes d’une durée de cinq ans chacun. Les termes peuvent aussi être plus longs ou plus courts. Le terme correspond à la période durant laquelle vous devrez rembourser votre prêt hypothécaire selon les conditions établies à la signature du contrat. À la fin du terme, le taux d’intérêt du prochain terme est recalculé et un nouveau contrat est signé. Dans d’autres pays, il n’y a pas de termes.

Versement hypothécaire

C’est le montant payé périodiquement pour rembourser votre prêt hypothécaire. Souvent, la somme est débitée de votre compte bancaire. La fréquence varie, mais plusieurs options sont offertes à la personne qui emprunte. Règle générale, c’est mensuel, aux deux semaines suivant une formule accélérée.

Taux d’intérêt

Vous pouvez choisir entre un taux fixe et un taux variable. Le taux d’intérêt fixe reste le même pour toute la durée du terme. Il est souvent plus élevé, car il est moins risqué. Le taux variable lui, généralement plus bas que le taux fixe, fluctue au rythme de l’économie. S’il est parfois plus avantageux, il peut aussi s’avérer plus élevé qu’un taux fixe.

Pour plus de définitions, consultez cet article qui détaille d’autres termes employés dans le domaine hypothécaire.

Remplissez-vous les critères requis pour l’achat d’une propriété?

Maintenant que vous êtes plus familier avec le sujet, il vous faut maintenant remplir toutes les conditions requises afin de pouvoir acheter une maison :

Vous devez prouver que vous avez les fonds suffisants pour la mise de fonds. Et vous devez détenir la somme depuis au moins trois mois lorsque votre dossier est à l’étude. Même si l’argent vient d’outre-mer, vous devez avoir la somme en votre possession et pouvoir prouver la provenance des fonds.

Détenir un compte bancaire et un bon dossier de crédit. Souscrire à une carte de crédit vous permettra de bâtir votre dossier de crédit, aussi appelé bureau de crédit, requis par la banque et un assureur de prêt hypothécaire. La majorité des institutions financières accordent des cartes de crédit aux nouveaux arrivants. Il se peut que vous ne possédiez aucun dossier de crédit ou un dossier de crédit provenant de l’étranger. Dans ce dernier cas, il ne vous suivra pas au Canada. 

« Votre cote de crédit doit être générée par un bureau de crédit canadien, d’où l’importance de se prévaloir d’une carte de crédit. Deux à trois mois d’utilisation suffisent pour bâtir un historique. Mais ne dépassez jamais la limite et remboursez-la au complet à chaque fois que vous recevez le relevé. Au pire-aller, payez au moins le montant minimum mensuel dû », précise Nicolas Stephan.

D’autres documents peuvent être requis afin que le conseiller évalue votre dossier de crédit et votre ratio d’endettement. « Le client doit aussi être capable de démontrer sa solvabilité grâce à des paiements dûment faits sur des comptes publics (électricité avec Hydro-Québec par exemple) durant les 12 derniers mois », précise Nicolas Stephan. Notez également qu’il n’est pas exigé d’avoir loué un logement avant d’acheter une propriété.

Certaines institutions financières pourraient exiger un visa de résident pour vous accorder un prêt. Assurez-vous de connaitre les conditions avant de la choisir.

Demander une préautorisation hypothécaire

Très utile, la préautorisation hypothécaire facilite votre processus de trois façons : elle détermine le montant que vous pourrez emprunter pour le prêt hypothécaire, elle vous offre un meilleur pouvoir de négociation auprès du vendeur et elle garantit votre taux d’intérêt hypothécaire entre 60 et 120 jours. Un conseiller hypothécaire peut vous guider dans son obtention.

Comprendre l’état du marché immobilier

Que vous veniez de vous installer au Canada ou que vous soyez ici depuis quelques années, il est important d’analyser le marché immobilier avant d’acheter un condo ou une maison, ou de privilégier la location.

Il faut évaluer si le marché est en croissance, en baisse ou relativement stable. Cet aspect peut différer d’une province et d’un quartier à l’autre. « Lorsque la demande est très forte, on voit souvent des surenchères, indique Nicolas Stephan. En revanche, lorsque le marché immobilier est au ralenti ou en baisse, les prix peuvent avoir tendance à baisser. Il peut être avantageux d’acheter, d’où l’importance d’être à l’affût.

Votre nouveau pays est vaste, et il n’y a pas un seul marché immobilier, il y en a plusieurs. Et les différences entre ces marchés peuvent être très importantes. Les prix, par exemple, varient énormément.

Pensez à faire appel à un courtier immobilier

Le courtier immobilier reste l’un des meilleurs alliés pour l’achat de votre future propriété, croit Nicolas Stephan. « Les courtiers vont vous accompagner et vous guider de A à Z en fonction de vos besoins. »

Besoin de conseils?

Rencontrez un conseiller pour des recommandations sur mesure.

Ils connaissent bien le marché immobilier, les villes et les quartiers prometteurs, les inspections requises, etc. Sachez toutefois qu’il n’est pas obligatoire de retenir ses services. Si vous décidez de le faire, vérifiez son dossier auprès de l’organisme qui régit sa pratique dans la province où vous demeurez.

Il existe tout autant de villes et de quartiers où demeurer que de besoins propres à chaque individu. Il suffit de communiquer à votre agent quelles sont vos priorités et ce sur quoi vous êtes flexibles (proximité des routes principales et du transport en commun, présence de commerces, services, écoles et garderies, vie de quartier dynamique, architecture, etc.). Visitez aussi les lieux où vous désirez emménager et ne vous limitez pas qu’à un quartier. C’est un plus, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat de maison pour un nouvel arrivant.

Combien ça coûte un courtier immobilier?

Les courtiers immobiliers sont rémunérés au moyen d’une commission négociée avant la vente d’une propriété. Bien souvent, il s’agit d’un pourcentage du montant de la vente, souvent entre 2 et 6 %. C’est le vendeur qui paye le courtier.

Sachez toutefois qu’il revient normalement à l’acheteur de payer les frais reliés à l’inspection de la propriété ainsi que les frais de notaire.

Quels sont les autres frais?

« Qu’on soit un premier acheteur, un nouvel arrivant, ou les deux, on a tous besoin d’être rassurés. La suite comporte les mêmes étapes, peu importe notre statut », explique Nicolas Stephan.

N’oubliez pas de faire un budget avant d’acheter une propriété. À part l’hypothèque, d’autres frais s’ajoutent. Pensez notamment aux taxes municipales et scolaires, aux assurances, aux frais de copropriété, aux frais de départ (taxe de mutation immobilière (« taxe de bienvenue », notaire, déménagement, etc.).

En parallèle, le magasinage de propriétés peut être amorcé. Une fois que l’offre d’achat sur une propriété sera acceptée par le vendeur, il vous faudra prouver l’obtention de votre financement. Cette preuve est émise par l’institution financière. Si vous avez déjà obtenu votre préautorisation, cette étape sera beaucoup plus simple.

Pensez à demander une inspection indépendante de la propriété, surtout si celle-ci n’est pas neuve. Un expert pourrait relever plusieurs bobos à réparer sur votre future propriété.

Vous devriez maintenant être fin prêt à contacter un conseiller hypothécaire et à acheter une propriété. Pour vos questions, on est là.

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