Méconnue du grand public, l’hypothèque subsidiaire, aussi appelée « garantie collatérale ou accessoire » (collateral mortgage en anglais), permet aux particuliers d’emprunter une somme supérieure à la valeur de leur propriété, à des taux souvent bien avantageux. Mais attention, ce produit possède quelques particularités qu’il faut bien connaître.
Vous avez emprunté 150 000 $ pour acheter votre maison qui en vaut 300 000 $. Votre institution financière n’enregistre alors pas nécessairement un prêt de 150 000 $. Il est en effet possible qu’elle enregistre plutôt un montant maximum garanti par le prêt ainsi que le taux d’intérêt maximum. C’est ce qu’on appelle une hypothèque subsidiaire.
Cette hypothèque peut donc être inscrite pour un montant supérieur à celui du prêt, pouvant aller jusqu’à la valeur totale de la propriété, voire la dépasser pour atteindre 125 % ou 150 %.
Avec l’hypothèque subsidiaire, votre institution financière peut facilement augmenter votre prêt au besoin. Dans votre nouvelle maison, vous pourriez par exemple décider de vous lancer dans de gros travaux de rénovation et demander un montant additionnel de 50 000 $.
En gardant l’exemple d’un prêt initial de 150 000 $, vous pourriez choisir d’avoir 50 000 $ de prêt hypothécaire dans une deuxième tranche de prêt. Ou encore, si les conditions s’y prêtent et après l’analyse de votre dossier, d’obtenir une seule tranche de prêt de 200 000 $. Donc, de fermer la première tranche de 150 000 $ pour en refaire une nouvelle où la somme de 50 000 $ vous est remise directement.
À l’inverse, avec une hypothèque traditionnelle, il faudrait refinancer. Sans clause subsidiaire, vous êtes donc dans l’obligation de retourner chez le notaire, ce qui engendre des frais supplémentaires d’enregistrement, et ce, pour avoir accès au même montant d’équité sur votre propriété.
Avoir une garantie pour un montant plus élevé que celui de votre prêt vous facilite en effet la vie si vous avez besoin de financement subséquent. Il faut cependant être bien au fait de certaines particularités de l’hypothèque subsidiaire :
Avec l’hypothèque subsidiaire, bien que votre institution financière puisse vous offrir une marge de crédit hypothécaire en complément de votre prêt, le financement supplémentaire n’est pas automatiquement accordé. Pour tout nouveau prêt, vous devez tout de même vous requalifier selon les normes de crédit en vigueur.
Une hypothèque subsidiaire est inscrite auprès de la Loi sur les sûretés mobilières (LSM) du Canada et ne peut être enregistrée ou transférée.
Si vous décidez d’aller de l’avant avec un autre prêteur et de retirer l’inscription de votre hypothèque au registre (ce qu’on appelle une radiation, une quittance ou une mainlevée), vous devez rembourser au prêteur initial toutes les dettes garanties par l’hypothèque. Dans ce cas, vous devrez probablement faire appel à un avocat spécialisé.
Une hypothèque subsidiaire est surtout avantageuse dans l’éventualité où votre maison prend de la valeur avec le temps. C’est cette appréciation de valeur qui pourra être transformée aisément en financement intéressant pour vos projets personnels.
L’hypothèque subsidiaire est une solution flexible qu’il faut bien comprendre pour pouvoir en tirer profit. Votre conseiller peut vous aider à faire un choix éclairé lorsque vous magasinez votre prêt hypothécaire.
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