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Votre portefeuille comporte-t-il une proportion suffisante de placements immobiliers?

30 octobre 2016 par Banque Nationale
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Les gains impressionnants enregistrés sur les marchés résidentiels ont reçu beaucoup d’attention. Mais, saviez-vous que les placements immobiliers permettent surtout aux investisseurs fortunés de diversifier efficacement leur portefeuille?

Au cours des dernières années, l’immobilier est devenu un sujet de conversation récurrent autour de la table des Canadiens, tant à la maison qu’au travail. La hausse spectaculaire du prix des maisons sur les marchés résidentiels de Toronto et de Vancouver a permis aux propriétaires d’enregistrer des gains sur papier substantiels. L’immobilier s’est révélé être un outil efficace pour diversifier le portefeuille de bon nombre d’investisseurs fortunés. Mais, quelle est la meilleure façon d’investir dans l’immobilier et quelle devrait être la proportion maximale de ce type de placements dans votre portefeuille?

Des placements à la fois en hausse et en chute

Bien que les hausses de prix impressionnantes sur les marchés résidentiels aient fait l’objet d’une attention considérable, la plus grande valeur des placements immobiliers ne réside pas dans leur rendement, mais dans leur pouvoir de diversification, explique Martin Lefebvre, vice-président, chef des placements et conseiller stratégique à la Banque Nationale Gestion privée 1859.

Selon la plupart des investisseurs, il n’y a jamais eu autant de hausses et de baisses simultanées des placements, précise M. Lefebvre. Que ce soient les obligations du Trésor américain, les actions d’une banque canadienne, le prix du baril de pétrole ou les services publics espagnols, tous semblent évoluer dans la même direction. M. Lefebvre souligne que l’immobilier a une très faible corrélation avec les autres catégories d’actifs, y compris avec les actions et les obligations canadiennes, et que cette caractéristique permet de limiter les pertes lorsque plusieurs autres placements du portefeuille perdent de la valeur.

« Dans la majorité des cas, vous pourrez compter sur vos placements immobiliers pour compenser les pertes », raconte M. Lefebvre.

Y a-t-il une règle à suivre quant à la proportion de biens immobiliers qu’un investisseur devrait détenir dans son portefeuille?

« Absolument pas », déclare Don Campbell, cofondateur et analyste principal de Real Estate Investment Network (REIN), une entreprise de formation, d’étude et d’analyse en matière de placements immobiliers établie dans la région de Vancouver. M. Campbell précise que la proportion de biens immobiliers dans le portefeuille devrait être établie en fonction de l’âge, des connaissances, de la source de patrimoine et de la tolérance au risque de l’investisseur.

Du cas par cas

M. Lefebvre est également de cet avis. Il n’y a aucune règle empirique en matière de placements immobiliers. Le profil de risque de chaque investisseur est unique. Un portefeuille à risque élevé devrait, d’après lui, contenir entre 10 % et 20 % d’actifs non corrélés comme l’immobilier.

Il existe aussi des différences marquées entre les investisseurs fortunés et ceux dont les avoirs sont plus modestes. Selon les dires de M. Lefebvre, bien que les investisseurs fortunés possèdent bien souvent plus d’une propriété pour leur usage personnel, la majorité de leur avoir net prend la forme de placements « traditionnels » comme des actions et des obligations, détenues directement ou par voie de fonds communs. Lorsque c’est le cas, il peut être avantageux d’ajouter des actifs immobiliers pour diversifier les avoirs de ces investisseurs.

Il existe différentes façons pour les investisseurs fortunés d’accroître leurs avoirs immobiliers. La façon la plus simple d’y parvenir est sans doute d’acheter directement des biens propres. Comme des propriétés résidentielles, telles que des maisons, copropriétés et immeubles à logements, et des propriétés à usage commercial ou industriel.

Ces biens peuvent générer des revenus de location et offrent un potentiel de plus-value du capital. Cette approche comporte toutefois son lot d’inconvénients. Si l’achat comprend un plan d’aménagement, il peut s’écouler des années avant de réaliser un retour sur l’investissement. La liquidité de l’actif peut également poser problème si le bien est difficile à vendre. Ces biens doivent également être gérés et entretenus, des facteurs qui viennent réduire les bénéfices. La faible diversification est sans doute l’inconvénient principal – un investissement massif dans un actif immobilier donné peut exposer l’investisseur à des risques importants.

Pour ces raisons, M. Lefebvre recommande d’investir dans des fonds immobiliers gérés.

Une diversification des placements avant tout

« Tout comme pour les actions, il est important de miser sur la diversification, dit-il. Les fonds vous offrent cette diversification – du point de vue géographique et du type d’avoirs. De plus, comme il peut s’écouler des années avant qu’un projet devienne rentable, les fonds contribuent à réduire les fluctuations du rendement et à générer un flot de revenus stable. »

Bien sûr, les placements immobiliers, tout comme les autres types de placements, comportent des risques. M. Lefebvre indique que le secteur est sensible aux fluctuations des taux d’intérêt. Une hausse des taux directeurs entraîne généralement une augmentation des taux d’intérêt hypothécaires et un ralentissement des activités sur le marché immobilier. M. Campbell mentionne qu’il peut être risqué de se limiter à une région donnée uniquement pour des raisons de proximité ou de notoriété.

Pour conclure, il est toutefois clair que l’immobilier peut jouer un rôle important dans les portefeuilles des investisseurs fortunés. M. Lefebvre résume la situation ainsi :

« Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, où il est difficile d’obtenir un rendement acceptable et où le prix des actions est de plus en plus instable, l’immobilier permet de générer un flot de revenus décents et de compenser la fluctuation des autres actifs du portefeuille. »

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