Renouvellement hypothécaire

Pour faire vos calculs, prenez en compte le solde à renouveler, le taux d’intérêt qui va être appliqué et l’amortissement restant.

On parle de renouvellement hypothécaire lorsqu’on renouvelle le même montant du solde de votre hypothèque selon de nouvelles conditions (taux, terme, fréquence de paiement). Le solde et l’amortissement demeurent les mêmes.

On parle de refinancement lorsqu’on ajoute un montant de financement additionnel à votre solde et qu’on réajuste toutes les autres conditions (taux, terme, fréquence, amortissement).

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour une autre capsule Perspective Immobilière 

Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, chef économiste adjoint. Salut Matthieu. 

Bonjour Simon. 

Ainsi que d'Andrée Desrosiers. Allô Andrée. 

Allô Simon. 

Leader du financement résidentiel à la Banque. Notre sujet aujourd'hui, l'importance de faire son budget pour éviter le choc financier lors du renouvellement de votre hypothèque. 

Mais avant, parlons du contexte macroéconomique qui influence, comme vous vous en doutez bien, le marché immobilier.  

Donc question pour toi Matthieu : on sait que la Banque du Canada a récemment maintenu son taux directeur malgré une inflation qui est quand même assez élevée. Considères-tu que c'est une bonne décision dans les circonstances? 

Simon, bien honnêtement, il y a quelques semaines, on était nerveux, on en entendait parler. Certains croient même qu’il y aurait d'autres hausses de taux. C'était la bonne décision de poser pour une 2e rencontre à nos yeux, ceux qui ont écouté les capsules précédentes ont bien vu qu'on était de même un peu inconfortables avec les dernières hausses de taux qui sont survenues cet été étant donné l'évolution de l'économie.  

Oui, l'inflation est un peu plus résiliente, mais par contre on voit des signes de fragilisation dont on parlera. Mais juste pour mettre en perspective ce qu'a accompli la Banque du Canada dans son processus de resserrement de politique monétaire, ici, je vous présente le taux directeur en termes réels, donc le taux directeur moins l'inflation de base pour avoir une idée de l'impact en termes réels sur le coût des fonds pour les emprunteurs.  

Et quand on regarde ce graphique-là, on voit bien que la politique monétaire de la Banque du Canada, donc au Canada, est la plus restrictive de l'ensemble des pays du G7. Faut garder ça en tête. Non seulement ça, il y a un impact avec un certain délai sur l'économie des hausses de taux d'intérêt.  

Donc comme on peut le voir sur le graphique et en fait quand on regarde quand la banque du Canada, quand on regarde les estimés de la Banque du Canada, ça prend environ 8 trimestres pour avoir le plein impact d'une hausse de taux sur la consommation des ménages, ce qui signifie que même la première hausse de taux qui est survenue en début de 2022, on n'a pas encore eu le plein impact, selon cet estimé.  

Là on a fait le calcul étant donné les délais depuis ce temps-là. À ce moment-ci, la consommation n'a connu que l'impact de 57 % des hausses de taux qui sont déjà survenues, donc même en ne montant pas les taux, il y a encore l'impact des hausses de taux qui ont déjà été réalisés. En fait, il reste 43 % de cet impact-là à recevoir sur le consommateur qui montre déjà des signes de faiblesse à ce moment-ci.  

Donc beaucoup d'effets encore à ressentir. Tu viens de le mentionner, l'économie, on la sent fragilisée. On a vu récemment hein au 3e trimestre, stagnation du PIB. Comment s'annoncent les prochains mois?  

Pour vrai, quand on regarde ça à première vue, on se dit bon, une stagnation c'est pas si mal. C'est peut-être un peu ce que la banque du Canada veut voir. Elle voulait calmer l'économie domestique, calmer les pressions. Pour moi, il y a un peu de l'illusion dans les données qu'on voit à ce moment-ci où étant donné le boom démographique qu'on connaît au pays, habituellement ça amène des croissances économiques beaucoup plus fortes, donc d'avoir juste une stagnation dans un tel contexte, c'est un peu préoccupant. Puis ça montre que le resserrement de la politique monétaire ralentit l'économie, puis impacte individuellement les Canadiens. 

C'est pour ça que je vous montre le PIB réel par habitant, pour voir, pour ajuster, pour ce facteur-là à ce moment-ci. Ben on voit que depuis 5 trimestres c'est en tendance baissière au niveau du PIB réel par habitant, donc depuis les hausses de taux. 

Puis la baisse qu'on voit sur un an, de 2,4 %, on a vu ça uniquement en récession sur une base historique, donc l'affaiblissement de l'économie canadienne, on le voit déjà. 

Il va se poursuivre à la lumière de ce que je vous ai mentionné, d'autant plus quand on regarde les indicateurs de confiance, c'est pas de bonne augure pour les prochains mois.  

Le consommateur qui a clairement le moral dans les talons avec un niveau de confiance qu'on n'a pas vu à l'exception des 2 dernières récessions, évidemment avec l'inflation qui frappe, le choc de paiement dont parlera Andrée, ç'a affecté le moral des consommateurs. Et les petites et moyennes entreprises ont également un niveau de confiance très bas sur une base historique, ce qui augure pas très bien pour le marché du travail pour les prochains mois non plus. On ne peut pas s'attendre à une pluie d'embauches dans un contexte comme celui-là. Donc oui, des défis pour l'économie canadienne dans les mois à venir. 

Puis, malgré ces défis-là, au niveau de l'économie, on voit quand même une pénurie du logement. Que dit votre dernier rapport là-dessus? 

Au niveau de l’abordabilité, c'est assez effectivement atypique la situation au niveau de la démographie, au niveau de l'augmentation de l'immigration. Je vous parle de certaines faiblesses quand on regarde le PIB par habitant, mais il y a quand même eu une recrudescence d'activité étant donné ce boom démographique là regain des prix des maisons aussi au 3e trimestre, ça se reflète sur l'indice d'abordabilité, le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu médian pour acquérir une propriété représentative au Canada. 

Dans le fond, l’abordabilité s’est détériorée. D'autant plus que, pas juste la hausse des prix des maisons, le taux hypothécaires 5 ans qui a lui aussi augmenté au cours des derniers mois, on se retrouve avec un taux hypothécaire qu'on n'a pas vu depuis les 20 dernières années. On est revenu à peu près à l'abordabilité qu'on voyait en 2022. 

Dans un tel contexte, on le voit déjà, les ventes de maisons se sont remises à baisser étant donné les problèmes d'abordabilité. D'autres ménages essaient de se tourner sur le marché locatif et de ce côté-là, ce n'est pas plus jojo. On voit l'évolution des prix des loyers qui augmentent au-delà de 7 % année sur année à ce moment-ci. C'est tout un contraste de voir la situation actuelle qui est très atypique de voir dans le fond des prix des loyers augmenter bien au-dessus de l'inflation qui est encore élevée : 300 points de base au-dessus, on n'a pas vu ça dans les 50 dernières années, voir les loyers augmenter beaucoup plus vite que l'inflation comme on le voit actuellement, donc on voit des défis là avec la pénurie de logements actuels. 

Matthieu, merci beaucoup pour cette mise en contexte. Abordons maintenant, si vous voulez bien, notre sujet principal, soit la préparation du budget pour faciliter financièrement son renouvellement hypothécaire. Salut Andrée. 

Salut Simon. 

Compte tenu du contexte économique justement qui prévaut présentement, puis qui risque potentiellement de perdurer en 2024, à quoi peuvent s'attendre justement les propriétaires au moment du renouvellement de leur hypothèque? 

Très bonne question Simon, tu vois, en fait les propriétaires qui auront à renouveler leur hypothèque en 2024, voire même 2025, il risque de subir une hausse vraiment très importante de leur versement.  

Je te donne un exemple ici. Mettons que tu vas renouveler ton hypothèque, ton solde hypothécaire au moment de ton renouvellement est de 250 000, ta période d'amortissement restante est de 20 ans et ton taux d'intérêt actuellement c'est ton hypothèque est de 3 %. 

Si tu renouvelles à un taux de 5 % tes versements sur une base annuelle vont augmenter de plus de 3 000 $, ce qui équivaut environ à un petit peu plus que 250 $ par mois. Si tu renouvelles à du 6 %, ben là ces versements-là sur une base annuelle vont être au-dessus de 4 750 $, ce qui correspond à environ un petit peu moins que 400 $ par mois donc comme tu peux le constater c'est une augmentation vraiment significative des versements. 

Puis là je t'avouerai que j'ai été quand même assez conservatrice, parce que là je parle d'un taux actuel à 3 % mais on sait fort bien qu'il y a des gens qui ont des hypothèques actuellement à 2 voire même en bas du 2 %. Et quand je parle d'un renouvellement à 5 %, faut pratiquement oublier ça c'est du 6 % puis c'est du 6,5 % donc vraiment c'est une hausse importante qui attend les gens. Ça va être un choc important. 

Donc ça, ça s'ajoute à ce que l'inflation aussi nous a amené comme augmentation ailleurs dans nos dépenses personnelles, c'est ne serait-ce que de penser à l'épicerie ou à la nourriture. 

Écoute, compte tenu de cette situation-là, Andrée, qu'est-ce que tu recommandes à nos propriétaires pour se prémunir justement de ces hausses-là? 

Ben en fait Simon, tu sais là, peu importe dans quelle réalité on se trouve, là il faut revenir à la base, et à la base, un outil qui nous permet vraiment de garder le cap, c'est le budget.  

Dans le fond, c'est ce qui nous permet de garder le contrôle de nos finances, puis de conserver une bonne santé financière. En fait, ce qu'on recommande, c'est que chaque année on devrait revoir notre budget. 

C'est simple, parce que tu sais, quand tu refais ton budget, tu regardes tes dépenses naturellement, puis tu regardes tes dépenses obligatoires que j'appelle nécessaires. 

Mais surtout, tu regardes tes dépenses discrétionnaires. Tu sais, dans les dépenses nécessaires obligatoires, tu sais, on n'a pas le choix, faut qu'on mange, faut qu'on ait un toit sur la tête, faut qu'on paie nos taxes, qu'on aime ça ou pas. 

Ça, on ne peut pas baisser ça. Par contre quand on regarde du côté discrétionnaire optionnel, tu sais, nos dépenses de restaurants, de cinéma, les cadeaux qu'on achète à divers événements, peut-être même la 2e voiture... Ben ça c'est des dépenses qu’on peut considérer éliminer, on n’aime pas ça, on ne fait pas ça de gaieté de cœur, on n'a pas de plaisir à faire ça.  

Par contre, c'est important de le faire pour être capable justement de rencontrer nos dépenses obligatoires. Donc en refaisant le budget déjà et en planifiant une hausse qui peut aller de 400, 500, 600 $ par mois de nos versements hypothécaires, qui va nous nous frapper à plus ou moins court terme, ben là déjà oui, on va avoir le choc pareil là, mais on va déjà être habitué à faire nos dépenses ou à faire nos choses en fonction de ce versement-là qu'on va avoir prévu. 

Donc prévoyons, soyons prévenants. Puis comme ça, le choc va s'absorber beaucoup plus facilement le moment venu.  

Merci Andrée, pour tes judicieux conseils. 

Plaisir. 

Suivant ce qu'on vient de voir aujourd'hui, j'encourage vraiment tous les propriétaires qui auront à vivre un renouvellement hypothécaire dans les prochaines années à investir un peu de temps, dès maintenant, pour faire votre budget, pour évaluer justement l'impact des hausses de paiement sur vos finances personnelles. Et comme Andrée nous l'enseignait, de prendre des actions aussi dès maintenant pour s'assurer que ça se passe beaucoup mieux lors du renouvellement. Je suis convaincu qu'en faisant cet exercice-là, on va s'éviter beaucoup de stress et surtout beaucoup de soucis lors du renouvellement hypothécaire.  

Encore une fois, merci Andrée. 

De rien. 

Merci Matthieu de votre présence aujourd'hui avec nous et à vous tous, je vous dis à très bientôt pour une prochaine capsule Perspective Immobilière.