Devriez-vous transférer votre propriété de votre vivant ou à votre décès?
Il peut être avantageux de transférer un bien immobilier de votre vivant à vos proches, comme à vos enfants. En choisissant cette option, vous aidez un membre de votre famille de votre vivant, ce qui vous procure un sentiment d’accomplissement.
Mais il n’y a pas que des avantages. Par exemple, si le produit
de la vente de ce bien immobilier fait partie de votre stratégie de
retraite, il faudra revoir votre plan. Raison de plus pour peser le
pour et le contre afin de bien préparer la transmission de ce bien
immobilier. Voici différents scénarios.
Comment réaliser la transmission d’un bien immobilier de son vivant?
Qu’arrive-t-il si vous faites un don de bien immobilier de votre vivant?
Le don d’immeuble est la façon la plus simple de transmettre un bien immobilier de son vivant. Il s’agit d’un acte à titre gratuit, c’est-à-dire que vous, le donateur, acceptez de transférer l’immeuble sans contrepartie financière à votre enfant, le donataire. Même si cette stratégie est très honorable de votre part, il est important de savoir que, fiscalement, ce don reçoit le même traitement que tout autre type de disposition ou de transaction.
Donc le donateur et le donataire sont réputés comme ayant fait une
transaction au juste prix de la valeur marchande de la propriété, même
si aucune somme d’argent n’a été échangée. Cela veut dire que vous
subissez un impact fiscal immédiat (sur le gain en capital et en
récupération d’amortissement), même s’il s’agit d’un don immobilier
de votre vivant.
De l’autre côté, les autorités fiscales considéreront que vos
donataires ont acquis votre bien immobilier à sa juste valeur
marchande.
Il est donc important de faire vos calculs et de discuter avec vos
enfants afin de savoir s’ils seront en mesure de débourser les
sommes exigées pour ce type de donation. Est-ce que vos enfants
pourront également payer les frais juridiques et les charges
financières associées à la propriété, comme les taxes? De là
l’importance de discuter non seulement avec une experte ou un expert,
mais aussi avec ses proches.
Attention à la vente d’un bien immobilier à un prix inférieur à sa
valeur réelle
Attaquons-nous aux mythes qui entourent la vente d’un bien immobilier
à un coût inférieur à sa valeur réelle. Nombreux sont celles et ceux
qui croient (à tort) que cette stratégie est avantageuse d’un point de
vue fiscal, et ce, pour les deux parties.
D’abord, les autorités fiscales considèrent que la vente à un prix inférieur à sa valeur réelle est une transaction effectuée à sa juste valeur marchande. Donc, vous devrez tout de même inclure dans votre revenu imposable, 50% des premiers 250 000$ annuels de gain en capital et 66,67% des gains en capital excédents la première tranche de 250 000$.
Un exemple concret, s’il vous plait?
Vous avez acheté une maison à
50 000 $ il y a 40 ans et elle vaut aujourd’hui 200 000 $. Même si
vous vendez la propriété à 60 000 $, vous serez imposé sur 50 % du
gain en capital, c’est-à-dire sur 75 000 $ (50 % de 150 000 $).
C’est une somme considérable qui se traduira également par un
montant d’impôt important à payer.
Pour vos proches, il y aura un problème de double imposition. Le fisc considérera qu’ils se sont procuré le bien pour 60 000 $. Donc, lors d’une éventuelle revente du bien à 200 000 $, par exemple, vos enfants seront imposés sur un gain en capital de 140 000 $ (200 000 $ moins 60 000 $).
Certaines stratégies existent pour éviter ce problème. Il est
judicieux d'en discuter avec votre conseillère ou conseiller et de
consulter votre comptable.
Qu’arrive-t-il si vous vendez au juste prix de la valeur marchande?
Selon plusieurs spécialistes, la vente constitue le moyen à privilégier pour la transmission d’immeubles de son vivant. Généralement, le prix doit être payé en totalité au vendeur lors de la vente.
Mais que faire si l’enfant n’a pas les moyens d’acheter? Pas de panique, cette situation est très fréquente. Il faut alors s’occuper de la vente, mais aussi du financement. Vous pouvez par exemple accepter de financer vos enfants pour qu’ils achètent votre bien immobilier tout en octroyant un solde du prix de vente.
De plus, vous pourrez étaler votre gain en capital sur une période maximale de cinq ans.
Plus simplement, cette façon de faire comporte les avantages et inconvénients suivants :
Avantages :
- Vous aurez une entrée de fonds immédiate. Toutefois, si vous
financez l’acheteur, votre entrée de fonds sera progressive;
- C’est un type de transaction simple et peu coûteux;
- S’il y a financement, vous avez la possibilité d’utiliser la
réserve sur les gains en capital pour reporter votre imposition sur
un maximum de cinq ans.
Inconvénients :
- Vous aurez un impact fiscal immédiat lors de la vente : Vous
devrez inclure dans votre revenu imposable, 50% des premiers 250
000$ annuels de gain en capital et 66,67% des gains en capital
excédents la première tranche de 250 000$ en plus de 100% de la
récupération d’amortissement.
- S’il y a financement, votre charge fiscale devra être acquittée à
même vos autres biens, puisque le prix de vente ne sera pas reçu en
entier.
D’autres options sont également offertes
Il existe également d’autres options qu’une conseillère ou qu’un conseiller peut vous suggérer selon votre situation.
Pour les provinces canadiennes hors-Québec, il y a notamment l’option d’acquérir une propriété conjointe des biens avec droit de survie qui permet de vendre 50 % d’un bien immobilier à votre enfant pour qu’il détienne la propriété avec vous, jusqu’à votre décès.
Il y a également une stratégie fiscale par l’utilisation d’une société par actions (SPA), qui s’adresse plus particulièrement aux propriétaires d’immeubles locatifs qui désirent préparer leur succession.
Bien qu’il demande plus d’organisation, l'utilisation d’une société de personnes est une autre option. Un expert pourra vous accompagner dans votre réflexion et trouver avec vous la meilleure stratégie.
Comment organiser la transmission de votre bien immobilier?
Au-delà du transfert de votre immeuble locatif ou de votre chalet, vous devrez peut-être aussi réfléchir à la répartition de vos biens entre vos enfants, si vous en avez plusieurs.
Comment s’assurer d’une répartition équitable? D’abord, retenez que l’égalité et l’équité sont deux concepts différents. Il vaut mieux parfois être équitable plutôt qu’égalitaire. Par exemple, un de vos enfants pourrait ne pas être intéressé à détenir 50 % d’un immeuble locatif, alors que l’autre pourrait être déçu de n’en recevoir que la moitié.
Donner votre immeuble à l’un et votre assurance vie ou des placements à l’autre pourrait, par exemple, faire le bonheur de tous.
La clé du succès d’un transfert ou d’une succession, c’est d’en discuter en amont avec vos proches. Organisez des rencontres familiales, communiquez vos intentions à vos enfants et engagez la discussion. Une planificatrice financière ou un planificateur financier peut également vous accompagner dans votre planification successorale.
Pour terminer, si vous désirez transmettre un bien immobilier de votre vivant, rappelez-vous qu’aucune solution ne convient à tous. Il existe diverses stratégies que vous devrez analyser en fonction de votre situation personnelle et financière… et de celle de vos enfants.
