Bail commercial : 8 choses à savoir avant de signer

07 juin 2022 par Banque Nationale
Deux copropriétaires d’une startup analysent leurs besoins en matière de local commercial.

Vous êtes fébrile à l’idée d’avoir un local bien à vous pour votre PME? Avant de signer un bail commercial, il convient d’abord de comprendre le fonctionnement de ce type de contrat et les points à vérifier pour s’assurer de faire le bon choix. N’hésitez pas à demander un avis juridique, surtout si vous en êtes à votre première expérience. Voici un tour d’horizon.

Quelles sont les lois qui encadrent le bail commercial?

Un bail commercial, ce n’est pas du tout la même chose qu’un bail pour un logement ou une maison. Du point de vue juridique, les deux contrats ne sont pas encadrés par les mêmes règles et lois, qui peuvent d’ailleurs varier d’une province à l’autre.

Par exemple, le propriétaire d’un local commercial n’a pas le droit de le reprendre pour un usage personnel, contrairement à ce qui est permis pour les logements résidentiels, à moins que ce soit écrit noir sur blanc dans le bail.

Par ailleurs, le bail commercial peut contenir de nombreuses subtilités, détaillées ci-bas, qui pourraient avoir une incidence sur le développement de votre entreprise. Il est donc conseillé de bien analyser le document et ses différentes clauses, puis d’obtenir un avis juridique avant d’y apposer sa signature.

Vérifiez le zonage et les permis requis

En général, c’est le propriétaire qui s’assure que votre activité commerciale ou industrielle est permise dans la zone où est situé le local qu’il compte vous louer. À l’occasion, ce n’est pas le cas et vous devrez vérifier par vous-même si la municipalité ou l’arrondissement vous permet d’exercer votre activité en ce lieu spécifique.

Dans plusieurs municipalités, un permis ou un certificat d’occupation est requis pour ouvrir un commerce ou une industrie. Assurez-vous d’obtenir ce document avant de signer votre bail.

Que doit contenir un bail commercial?

Il n’existe pas de bail commercial type. Toutes les entreprises étant uniques, les baux devraient donc contenir des clauses conçues pour les spécificités de chacune. Toutefois, tous les baux doivent contenir la description des lieux loués, la durée du bail et le montant du loyer en plus d’inclure, entre autres, les conditions de location concernant : 

  • le type de bail et la façon de le renouveler
  • les règles encadrant l’augmentation du loyer
  • le montant du dépôt (si le locateur en exige un)
  • les travaux à être effectués au local
  • les services fournis par le locateur
  • les assurances
  • les obligations au sujet des réparations et de l’entretien

De plus, tout dépendant de votre secteur d’activités, il est possible qu’une clause environnementale soit prévue au bail commercial afin d’imputer au locataire la responsabilité des conséquences environnementales de ses activités.

Bon à savoir : toutes les clauses sont admises pourvu qu’elles ne soient pas contraires à une disposition d’ordre public.

Encore une fois, un avocat ou notaire spécialisé dans la négociation de baux commerciaux pourrait être un allié précieux pour vous aider à voir clair dans le langage juridique, et à faire les meilleurs choix.

Quels sont les différents types de baux commerciaux?

En fonction des dépenses qui seront à la charge du locataire, les baux commerciaux peuvent appartenir à différentes catégories : bail brut ou bail net, bail double net ou bail triple net. Cependant, peu importe la désignation du bail, c’est le contenu de celui-ci qui détermine l’étendue des obligations de chaque partie.

Le propriétaire tentera généralement de transférer le plus d’obligations possible au locataire, mais il est important de savoir que le bail commercial peut être négocié dans son entièreté. Voici la description sommaire des différents types de baux :

  • Bail brut : le locataire paie un loyer établi à l’avance (généralement en versements mensuels) qui comprend tous les frais, et ce, même si les dépenses du propriétaire augmentent. Ce peut être le cas, par exemple, du dépanneur installé au rez-de-chaussée d’une tour à bureaux, qui n’occupe qu’une faible surface de l’immeuble.
  • Bail net : le locataire paie un loyer de base établi à l’avance ainsi qu’un loyer additionnel, généralement en proportion de la superficie qu’il occupe, équivalant à certaines charges, notamment les taxes foncières et scolaires.
  • Bail double net : en plus d’acquitter une partie de l’impôt foncier, le locataire assume une portion de l’assurance de l’immeuble qui correspond, encore une fois, à la superficie qu’il occupe.
  • Bail triple net : le propriétaire envoie à l’ensemble de ses locataires une facture mensuelle ou annuelle – selon ce qui est prévu au bail – pour couvrir toutes les dépenses liées à l’immeuble, qu’il s’agisse des taxes foncières ou du déneigement, du lavage des vitres ou de la réparation de la toiture. La somme est donc variable et la facture établie en proportion de l’espace que chaque locataire occupe.
  • Bail à loyer proportionnel (à pourcentage) : le locataire paie un loyer établi à l’avance, en plus, généralement, de devoir verser au propriétaire un pourcentage des revenus bruts du commerce exploité dans le local qu’il loue. On peut voir ce type d’entente pour les commerçants qui louent un local dans un centre commercial, par exemple.

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Quelle est la durée d’un bail commercial?

Typiquement, la durée initiale d’un bail commercial varie de trois à dix ans. On mentionne généralement une ou plusieurs options de renouvellement dans le contrat. Il est important de déterminer à quel moment le bail entre en vigueur, puisque cette date peut aussi servir à connaître la date de fin du contrat.

Bon à savoir : la durée du bail commercial peut dépendre de plusieurs facteurs, notamment de l’investissement qui doit être fait dans le local afin de permettre les activités du locataire.

La sous-location ou la cession du bail commercial

Il est possible que vous soyez prêt à faire grandir votre entreprise et que vos locaux ne répondent plus à vos besoins ou qu’au contraire vous n’ayez plus besoin de la totalité de la superficie de votre local. Avant de déménager, vérifiez si votre bail permet de sous-louer votre local ou de céder votre bail. Une procédure précise à ce sujet devrait être incluse au bail.

Attention : il est possible que votre contrat de location stipule très clairement que la sous-location est interdite. Il est aussi possible que le propriétaire refuse la cession ou la sous-location.

Résiliation du bail commercial

Il n’est habituellement pas possible d’annuler un bail, même si vous devez fermer votre commerce pour des raisons hors de votre contrôle. Il est donc primordial de bien analyser les facteurs économiques de manière générale et les facteurs propres à votre situation.

Si vous souhaitez avoir la possibilité de mettre fin au contrat de location avant son terme (autre que dans le cas d’un défaut du propriétaire), il faut prévoir un tel droit et ses conditions dans le bail avant de le signer. Si rien n'est prévu au bail, vous devrez vous entendre avec le propriétaire et il est possible qu’il s'y oppose. Une telle clause de résiliation au bail va habituellement prévoir le délai de préavis requis au propriétaire pour effectuer cette résiliation et s’il y a une pénalité à payer.

Il est possible que ce soit le locateur lui-même qui décide de résilier votre bail : cette éventualité doit cependant être prévue au contrat. Songez à négocier pour éviter des excès qui menaceraient votre entreprise.

Faut-il verser un dépôt de sécurité lors de la signature d’un bail commercial?

À la signature du bail, le propriétaire pourrait exiger un dépôt de sécurité qui varie habituellement entre un et trois mois de loyer, et qui pourrait être remboursé graduellement avant la date du renouvellement.

Le propriétaire peut aussi demander un cautionnement de la part des administrateurs ou des dirigeants de l'entreprise ou d’une tierce partie, qui s’engagent alors à assumer personnellement les obligations du locataire si celui-ci ne peut les respecter.

Comment fonctionne l’augmentation du loyer d’un bail commercial?

L’augmentation annuelle du loyer payable lors des options de renouvellement doit être déterminée ou encore déterminable selon un calcul ou une méthode inscrite dans le bail. Par exemple, une clause qui dit simplement « loyer à négocier de bonne foi au renouvellement » ne vous protège pas d’une augmentation substantielle.

Certains locateurs de locaux commerciaux désirent se protéger des changements imprévisibles qui peuvent survenir dans le marché de l’immobilier en ajoutant une clause dans le bail au sujet de l’inflation. Cela leur permet d’augmenter le loyer si, par exemple, les coûts d’entretien ou d’exploitation augmentent. Vérifiez bien ce que signifie cette clause si elle se retrouve à votre contrat.

Dois-je prendre des assurances en tant que locataire de bail commercial?

Généralement, le locateur détient déjà une police d’assurance complète pour protéger son immeuble, et celle-ci assure la responsabilité civile dans les aires communes (entrées, escaliers, ascenseurs, etc.) et l’édifice lui-même contre les risques comme les incendies.

Par ailleurs, le locataire devrait prendre ses propres assurances pour se protéger de ce qui pourrait survenir suite à une faute, s’il cause lui-même des dommages ou si un dommage est causé au local loué ou à ses biens. Il est possible que le locateur exige de telles assurances pour se protéger lui-même d’éventuelles réclamations.

Vous pourriez aussi prendre, par exemple, une police d’assurance couvrant « les contenus et les améliorations » afin de veiller à ce que votre investissement dans la propriété soit couvert.

Informez-vous au sujet des assurances les plus fréquentes : 

  • en cas de sinistre
  • responsabilité civile générale
  • interruption des affaires

Un courtier d’assurances est sans conteste votre meilleur allié pour analyser votre situation et vous recommander ce qui vous convient. 

Est-il utile de publier son bail commercial?

Afin de se protéger contre la possible résiliation de son bail par un nouveau propriétaire, un locataire peut publier le bail commercial au registre foncier ou au bureau d’enregistrement de la province où se trouve l’immeuble.

Au Québec : le nouveau propriétaire d’un édifice où se situent des locaux commerciaux pourrait évincer un locataire, à moins que le bail ait été publié au registre foncier, via le Bureau de la publicité des droits du Québec (lien vers site externe), avant le transfert du droit de propriété. Le droit de publier (par un avis) un bail commercial est d’ordre public et aucune clause du bail ne peut le retirer au locataire. Il est donc généralement recommandé de publier son bail.

Dans le reste du Canada : ailleurs au pays, le droit de publier un bail n’est pas absolu et le locateur peut donc exiger du locataire qu’il y renonce dans le bail. De plus, la publication d'un bail ne garantit pas que le bail d'un locataire soit protégé contre la résiliation par un nouveau propriétaire. Plusieurs nuances s’imposent et des facteurs sont à considérer. Consulter un avocat sur ces aspects serait recommandé.

Le bail commercial est un document complexe qui peut facilement désorienter un nouvel entrepreneur. N’hésitez pas à bien vous informer et à vous entourer de conseillers afin de prendre les bonnes décisions pour votre entreprise. 

Pour vos questions, on est là. 

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