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Quelle est l’efficacité fiscale d’un investissement immobilier?


24 novembre 2016 par Banque Nationale
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Acheter une maison est une décision financière importante. Or, il faut considérer une foule de facteurs pour juger de la qualité de son investissement. Bien souvent, l’acheteur omet toutefois d’évaluer les répercussions fiscales de choisir d’investir dans son chez-soi par rapport à d’autres solutions de placement.

Excellente nouvelle : acheter une maison jouit d’une bonne « efficacité fiscale »!

« La fiscalité ne devrait jamais être l’élément principal à considérer dans une décision financière, mais de comprendre son impact est tout de même essentiel », explique Daniel Laverdière, directeur principal du centre d’expertise en gestion privée à la Banque Nationale.

Selon lui, l’avantage fiscal d’investir dans une propriété se résume en un point critique : le gain en capital n’y est pas imposable. Décortiquons ce fait parfois méconnu, et souvent mal compris.

L’impact fiscal d’un gain en capital

« On doit en général payer de l’impôt sur tout gain en capital, résume Daniel Laverdière. C’est jusqu’à 50 % du gain qui est imposable selon notre taux d’imposition personnel. »

On a acheté des actions pour 5 000 $ et on réussit à les vendre à 10 000 $ quelques années plus tard? On devra verser de l’impôt sur un gain de 2 500 $. Si on est contraint au taux d’imposition maximum, cela revient à débourser 1307,75 $. On devine l’impact financier que cela aurait si on multipliait ces valeurs par 10, voire par 100, comme dans le cas d’un actif immobilier!

Heureusement, les gains en capital sur les résidences principales dérogent à cette obligation fiscale : les « profits » restent dans leur entièreté dans les poches du vendeur. Mais cela ne s’applique qu’aux résidences principales, d’où l’importance de bien les définir.

Bien choisir sa résidence principale

Si l’on ne possède qu’une seule propriété, il va de soi qu’elle est de facto considérée comme une résidence principale. Mais qu’advient-il des propriétaires qui possèdent une maison, un condo, un chalet ou une propriété à revenus?

« La résidence principale n’est pas nécessairement la maison où l’on passe le plus de temps ni celle dont l’adresse sert à la paperasse gouvernementale, explique Daniel Laverdière. La résidence principale est simplement celle que l’on désigne comme telle dans notre déclaration de revenus, et elle peut changer année après année. Il faut toutefois absolument “l’habiter au cours de l’année” ».

Aussi, si le chalet a pris beaucoup de valeur au cours de la dernière décennie, contrairement à la maison, il peut être plus avantageux financièrement de le désigner comme résidence principale après sa vente. On évite alors de payer de l’impôt sur le gain en capital potentiellement le plus élevé et, au bout du compte, on a plus d’argent en banque.

Daniel Laverdière apporte toutefois quelques précisions : « Attention : il n’y a qu’une résidence principale par couple. Ainsi, si chacun possède une maison, ou si l’autre est aussi propriétaire d’un chalet ou d’un condo, il est impératif que les deux en discutent ensemble afin de bien identifier qui pourra profiter de l’exemption d’impôt sur le gain en capital. »

Des déductions fiscales intéressantes

Advienne que l’on choisisse d’investir dans sa propriété en l’entretenant par des travaux de rénovation, on sera aussi récompensé de déductions et de crédits d’impôt grâce à divers programmes provinciaux ou municipaux.

Bien que ces derniers varient selon les régions, ils sont en général surtout généreux envers toute rénovation visant à augmenter l’efficacité énergétique d’une maison. Changer ses fenêtres peut ainsi contribuer à améliorer le confort au quotidien, à réduire la facture d’électricité, à accroître la valeur de la propriété sur le marché… et à bonifier le remboursement d’impôt. Payant!

« Bien entendu, il faut d’abord s’assurer que de prendre part à de tels programmes est une bonne décision financière : en a-t-on les moyens, et notre maison en a-t-elle besoin? Si c’est le cas, alors on peut épargner des centaines ou des milliers de dollars en impôt », indique Daniel Laverdière.

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