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Nouvelles règles hypothécaires: à quoi faut-il s’attendre?

18 décembre 2016 par Banque Nationale
New mortgage rules: What to expect

Après une série de changements en 2016, Ottawa a annoncé un nouveau train de mesures qui va modifier les règles hypothécaires dès janvier 2018. Aperçu de l’impact que cela aura sur les acheteurs d’une propriété résidentielle.

Lorsque Julie a appris qu’elle était enceinte, elle et son conjoint ont décidé de sauter le pas et de s’acheter une maison au lieu de continuer à vivre en appartement et de payer un loyer. « Nous voulons avoir plus d’espace, avec un sous-sol aménagé et un terrain. Ce serait l’idéal pour élever notre enfant. D’autant plus que nous souhaitons en avoir d’autres! », explique-t-elle, enthousiaste.

Plutôt économe, le couple a accumulé au cours des dernières années une somme rondelette qui, il l’espère, permettra de verser une bonne mise de fonds sur la propriété convoitée. Mais les nouvelles règles hypothécaires qui entreront en vigueur en janvier 2018 les inquiètent. En effet, même si Julie et son conjoint ont une mise de fonds supérieure à 20 % de la valeur totale de la propriété, à partir de janvier 2018, ils devront eux aussi se soumettre à un test de simulation de crise pour évaluer leur capacité à rembourser leur prêt hypothécaire. « Je ne suis pas sûre que l’on va réussir ce test. Avec la chute de revenu que causera mon congé de maternité, je m’interroge. Dans ces conditions, devrons-nous renoncer à notre rêve? », se demande Julie. Pas nécessairement, mais le jeune couple devra peut-être revoir à la baisse le prix de la propriété qu’ils souhaitent acquérir.

Simulation de crise

En quoi consistent exactement les modifications apportées par Ottawa? Il faut savoir que depuis quelques années, le marché immobilier lance des signaux inquiétants, aux yeux des autorités. Pour calmer le jeu et éviter une surchauffe, le gouvernement fédéral est intervenu à plusieurs reprises par le passé. Ainsi, en 2008, il avait déjà diminué la période maximale d’amortissement d’un emprunt hypothécaire de 40 à 35 ans, puis de 35 à 30 ans en 2011 et enfin de 30 à 25 ans en 2012.

En 2016, autre chambardement : désormais, les acheteurs qui n’avaient pas en poche une mise de fonds représentant 20 % du prix d’achat de la propriété devaient se soumettre à un test de simulation de crise, non pas avec leur taux d’intérêt réel, mais avec celui du taux de référence de la Banque du Canada. Cette mesure concernait donc tous ceux qui devaient assurer leur prêt hypothécaire, auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) par exemple.

Avec les nouvelles règles, ce sont désormais tous les acheteurs, même ceux disposant d’une mise de fonds supérieure à 20 %, qui devront réussir le test de résistance. « Le taux minimum admissible applicable est égal au pourcentage le plus élevé entre le taux client consenti par l’institution financière auquel on ajoute 2 %, ou le taux de qualification fixé par la Banque du Canada (4,99 % en décembre 2017). Par exemple, pour un client qui choisit un terme de cinq ans à 3,19 %, le taux de qualification pour son dossier serait de 5,19 % », explique Louis-François Ethier, directeur de produits à la Banque Nationale.

Si ces nouvelles règles concernent aussi les personnes qui souhaitent effectuer un refinancement, elles ne touchent pas celles qui renouvellent leur hypothèque, à moins qu’elles ne changent d’institution financière. Dans ce dernier cas, elles devront se requalifier et par conséquent se soumettre à la simulation de crise.

En 2016, Ottawa avait également imposé des restrictions aux acheteurs étrangers, rappelle Paul Cardinal, directeur de l’analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec. « Avec ces changements, l’exemption fiscale sur les bénéfices de la vente d’une résidence principale était donc réservée aux résidents canadiens », dit-il.

Des impacts à mesurer

Pourquoi avoir resserré encore davantage les règles hypothécaires? « Tout d’abord, mentionnons que le gouvernement a apporté ces modifications principalement pour tenter de ralentir les marchés de Toronto et de Vancouver qui sont en surchauffe. De plus, la Banque du Canada estime que le taux d’endettement des Canadiens est trop élevé, ces changements sont donc un rappel à l’ordre. Enfin, nous nous trouvons dans un contexte de hausse des taux d’intérêt – rappelons que la Banque du Canada les a augmentés deux fois en 2017, pour porter son taux directeur à 1 % - et le gouvernement veut donc s’assurer que si cela devait se poursuivre, les emprunteurs hypothécaires pourront malgré tout faire face à leurs obligations », précise Louis-François Ethier.

Les changements de 2016 ont surtout eu un impact sur les premiers acheteurs, autrement dit ceux qui étaient moins susceptibles de verser une mise de fonds de 20 %. Avec ce nouveau train de réformes, tous les acheteurs sont affectés, que leur prêt doive être assuré ou non. Avec le test de simulation de crise, y a donc fort à parier que pour se qualifier, plusieurs pourraient devoir revoir leurs ambitions à la baisse et viser une propriété moins coûteuse que celle qu’ils visaient initialement.

Pour se préparer adéquatement lors d’un achat, Louis-François Ethier recommande de demander à son institution financière un certificat de pré autorisation avant de commencer à magasiner les propriétés. « Le certificat confirmera le montant maximum de financement que votre institution financière sera prête à vous accorder et constituera aussi un avantage en votre faveur au moment de déposer une offre d’achat, car c’est une preuve de crédibilité aux yeux du vendeur », ajoute-t-il.

Au bout du compte, il faut surtout retenir que si toutes ces mesures rendent l’accès à la propriété un peu moins facile pour certains, elles visent aussi à éviter les drames humains. Ceux qui peuvent se produire lorsque l’on est contraint de remettre les clés d’une maison que l’on ne peut plus se permettre, parce les taux d’intérêt ont monté en flèche, ou que notre situation financière s’est détériorée…

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