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Combien de mise de fonds pour l’achat d’une maison?

03 mars 2020 par Banque Nationale
Mise de fonds maison

Vous naviguez sur un site de vente immobilière, et POUF! ça y est : votre future demeure est là, devant vous, de l’autre côté de l’écran. Vous vous y voyez déjà, vous prélassant sur sa terrasse en compagnie de l’amour de votre vie, du chien et du futur bébé.

Mais cette maison de rêve, avez-vous suffisamment d’argent pour vous l’offrir? Et comment amasser la mise de fonds nécessaire à son achat?

Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

C’est connu, la mise de fonds, c’est l’argent « cash » qu’on met sur une maison à son achat. Ce qui est moins connu, c’est son montant… Y a-t-il un minimum à respecter? Certains vous diront que la mise de fonds doit correspondre à au moins 5 % de la valeur de la maison, alors que d’autres affirmeront que c’est plutôt 20 %. On a fait des recherches pour vous. Voici ce qu’on a trouvé.

Combien de mise de fonds pour une maison?

L’idéal, c’est une mise de fonds de 20 % de la valeur de la maison. Mais soyons réalistes : combien de premiers acheteurs ont 70 000 $ dans leur compte épargne?

Très peu, on s’entend. Heureusement, dans la mesure où votre propriété coûte moins de 500 000 $, il est possible de seulement mettre le minimum de 5 % requis pour une mise de fonds. Il vous faudra toutefois vous munir d’une couverture d’assurance prêt hypothécaire.

Une quoi?!

Cette assurance, généralement fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), protège le prêteur hypothécaire en cas de, disons… glissement financier de votre part. Même si ça ne vous protège pas vous, c’est une obligation lorsque la mise de fonds est moins de 20 %. La prime de cette assurance peut être ajoutée au montant de l’emprunt hypothécaire.

Pour les achats de plus de 500 000 $, on demande plus de mise de fonds. Au minimum, vous devrez verser 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % de ce qui reste. Par exemple, pour une maison de 600 000 $, vous verseriez 25 000 $ (5 % de 500 000 $) plus 10 000 $ (10 % de 100 000 $). La mise de fonds minimum pour cette maison serait donc de 35 000 $.

Ce qu’il faut retenir, c’est que plus la mise de fonds est élevée, plus la prime d’assurance sera petite et moins il y aura d’intérêts à payer au cours des années qui suivront. Cela dit, étant donné la vitesse à laquelle le prix des logements augmente, est-il vraiment malin d’économiser encore 10 ans en vue d’amasser une mise de fonds de 100 000 $? Certainement pas. D’autant plus que, bien organisé, on peut amasser un beau petit montant en peu de temps.

Comment on fait pour amasser une mise de fonds?

Tout d’abord, il vous faut déterminer avec précision votre situation : combien avez-vous besoin d’emprunter pour l’achat de votre maison? Nos outils de calcul vous aideront à déterminer votre capacité d’emprunt – et ne vous privez pas des services de nos rusés conseillers! Les outils donnent une idée, mais ils permettent de calculer une seule dimension de la capacité d’emprunt.

Ensuite, informez-vous sur les trois moyens les plus fréquemment utilisés pour amasser une mise de fonds.

Moyen no 1 : piger dans ses REER grâce au RAP

Avez-vous déjà entendu parler du RAP? Pas le style de musique : le régime d’accession à la propriété! En gros, c’est un programme qui vous permet d’utiliser une partie de ce que vous avez accumulé jusqu’ici dans votre REER pour l’achat de votre première maison. Vous avez droit à un maximum de 35 000 $ (70 000 $ pour un couple), et ce, sans intérêt ni imposition!

Ce montant pourra donc servir de mise de fonds ou de couverture pour les frais liés à l’acquisition de la propriété (ça ne facture pas rien qu’un peu, un notaire, ou même un inspecteur… et avez-vous vu le taux horaire des déménageurs en juillet?).

Pour que tout se déroule dans l’harmonie (et dans les règles, surtout!), vous devrez remettre la somme utilisée dans vos REER au cours des 15 années suivantes, à défaut de quoi vos impôts en subiront les conséquences (et vous, par le fait même).

Assurez-vous donc de bien planifier votre stratégie de remboursement avec un conseiller. Il faudra également acheter la propriété au plus tard le 1er octobre de l’année suivant le retrait pour profiter du RAP dans les règles.

Moyen no 2 : épargner avec des prélèvements automatiques

Une autre stratégie simple et efficace consiste à épargner, tout simplement! Par contre, c’est souvent plus facile à dire qu’à faire. On met de côté, on met de côté, et un beau jour BAM! On oublie de mettre de côté. Pour toujours.

Pour vous assurer d’épargner mensuellement avec une rigueur et une répétitivité digne d’une fourmi (et non d’une cigale), envisagez d’avoir recours aux prélèvements automatiques. Jamais plus vous n’aurez à y penser, et, bonus, vous serez déjà habitué au train de vie qu’impose un premier achat pendant les premières années : le genre de vie où on se serre la ceinture et où on revoit ses priorités! ;)

Nous vous conseillons d’épargner systématiquement en prélevant mensuellement sur votre compte le montant qui équivaut à la différence entre le montant de votre loyer actuel et celui du paiement que vous devrez faire une fois que vous aurez contracté un prêt hypothécaire.

Autrement dit, si vous êtes locataire, que votre loyer s’élève actuellement à 900 $ par mois et que vous prévoyez, dans un futur proche, faire des versements hypothécaires mensuels de 1 600 $, habituez-vous dès maintenant au deuxième montant, en épargnant la différence (700 $ dans ce cas-ci) mensuellement. Après une année complète, vous aurez amassé 8 400 $, et, si votre conjoint(e) vous imite, la somme amassée s’élèvera à près de 17 000 $.

Moyen no 3 : profiter d’un don d’un proche

Ça peut être un sujet délicat, mais parfois, recevoir une partie d’un héritage à l’avance, c’est un joli coup de pouce pour bonifier une mise de fonds. En effet, recevoir un don important au moment même où on zieute la maison ou le condo de ses rêves, ÇA, ça allège des paiements mensuels sur 25 ans. Pareil don peut tout aussi bien provenir d’un oncle riche que d’un ami qui a gagné à la loto. On comprend toutefois que recevoir un don d’un proche, ça n’arrive pas à tout le monde!

Dans d’autres cas, des parents n’ayant plus à s’occuper de leurs enfants devenus adultes cultivent le désir de déménager dans un condo au centre-ville (la retraite les rend branchés, que voulez-vous). Ils ont donc la possibilité de vendre la maison familiale à un de leurs enfants en lui faisant don d’une partie de la valeur de cette dernière. Par exemple, si la maison, au moment de la vente, vaut 500 000 $, et que le parent décide de la vendre à son enfant au prix de 300 000 $, c’est 200 000 $ qui seront donnés en capitaux, ce qui réduit le financement hypothécaire à 300 000 $ : bingo!

Bonus : incitatifs à l’achat d’une première maison

Saviez-vous que le gouvernement, par l’entremise de la SCHL, offre une mesure en vigueur depuis septembre 2019 appelée « incitatif à l’achat d’une première propriété »? Le deal, c’est de soutenir les premiers acheteurs en leur prêtant un pourcentage de la valeur de leur future propriété en complément de leur mise de fonds.

Deux possibilités :

  • 5 % du prix d’achat d’une propriété existante;
  • 5 % ou 10 % du prix d’achat d’une propriété neuve.

L’avantage : une réduction du montant du prêt hypothécaire! Un fardeau de moins, d’autant plus que cette aide n’a pas besoin d’être remboursée dans l’immédiat ni à échéances régulières. En fait, il vous faudra rembourser le montant en 25 ans ou lors de la vente de la propriété. Vous pouvez le rembourser à n’importe quel moment, sans pénalité pour remboursement anticipé, toutefois le montant emprunté doit être remboursé proportionnellement au pourcentage d’augmentation de la valeur de votre propriété.

En somme, plusieurs moyens s’offrent à vous pour l’achat d’une maison. L’important, c’est que vous planifiiez bien votre stratégie tout en écoutant les fins conseils de nos experts!

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