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Immeuble locatif de cinq logements ou plus : un bon investissement?

15 août 2016 par Banque Nationale
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À quoi s’attendre et sur quoi s’attarder lorsqu’on envisage l’achat d’un immeuble locatif de cinq logements ou plus? Philippe Tessier, directeur du financement multi-résidentiel senior à la Banque Nationale, répond à nos questions.

Contenu

En quoi l’acquisition d’un immeuble de cinq logements et plus se distingue-t-elle de celle d’un immeuble à revenus plus petit ?

C’est une catégorie d’hypothèques différente ; on parle d’un prêt commercial plutôt que résidentiel. La qualification pour l’emprunt dépend essentiellement de la rentabilité de l’immeuble.

On calcule d’une part les revenus locatifs, et d’autre part les dépenses : l’hypothèque, les assurances, les taxes, les frais de chauffage, d’électricité, de conciergerie et d’administration.

On vise 1,25 comme ratio de couverture de la dette. Autrement dit, les rentrées d’argent doivent dépasser les sorties d’au moins 25 %.

La situation financière personnelle de l’investisseur fait partie de l’évaluation globale, mais elle n’est pas comptabilisée.

 

Vaut-il mieux se faire la main avec un immeuble à revenu résidentiel avant d’investir dans un immeuble locatif commercial ?

Plusieurs se lancent directement dans le commercial ; la rentabilité est plus intéressante. Mais dans la catégorie commerciale, on recommande de commencer avec des immeubles relativement petits : cinq, six ou huit logements.

 

Quelle est la mise de fonds requise pour une telle transaction ?

Pour un immeuble situé dans une ville de plus de 10 000 habitants, les institutions financières demandent généralement 25 % du prix d’achat.

Mais la mise de fonds peut être réduite à 15 % quand on recourt à une assurance prêt.

Dans une municipalité plus petite, le risque est plus élevé. On est davantage à la merci d’une fermeture d’usine, par exemple. Alors la banque finance au plus 65 % du prix de l’immeuble.

Si le bâtiment comporte un espace commercial au rez-de-chaussée, le pourcentage de comptant exigé est identique, mais la dette peut être amortie sur 20 ans maximum, plutôt que sur 25 ans dans le cas d’un immeuble entièrement résidentiel.

Ces règles valent pour toutes les provinces au Canada.

 

Quelles qualités l’immeuble doit-il présenter pour constituer un bon investissement ?

On cherche évidemment un immeuble en bon état.

Il faut éviter les constructions qui renferment de petits appartements. À la Banque Nationale, on ne finance pas les maisons de chambres. On préfère les immeubles à logements de trois pièces et plus : ils sont plus populaires auprès des locataires et il y a moins de roulement.

En ce qui a trait à la localisation, on favorise un immeuble à proximité d’un bassin d’emplois et bien desservi côté services : commerces, écoles, hôpitaux, transports en commun, etc.

 

Quelles sont les clés du succès en immobilier ?

Il faut bien évaluer les ressources financières disponibles en cas d’imprévus. Règle générale, on doit avoir la capacité de réinjecter au moins 10 % de la valeur de l’immeuble.

En ce qui concerne la gestion, il faut être astucieux pour recruter des locataires. Une pancarte « à louer » dans la fenêtre ne suffit plus. Avec le virage Internet, comprendre le fonctionnement des sites d’annonces est important. Par exemple, pour que l’annonce reste parmi les premiers résultats, il vaut mieux la retirer après quelques jours, puis la republier.

On doit aussi aimer les gens, être à l’aise avec la gestion de conflits et avoir du temps à consacrer à ses locataires. Sinon, on peut toujours embaucher un gestionnaire d’immeuble, mais ce service ronge les profits.

Être habile dans les travaux manuels est un autre facteur de succès. Parce que si on doit mandater un travailleur spécialisé chaque fois qu’il y a un bris, cela devient onéreux.

Il faut également bien connaître le marché et être bien au fait des droits et des responsabilités des propriétaires et des locataires.

 

En tant qu’investissement, quelles sont les caractéristiques de l’immobilier ?

L’immobilier demande plus de temps et de gestion de la part de l’investisseur. Il faut s’impliquer pour le faire fructifier. C’est aussi plus long à vendre qu’un titre en Bourse ! Il s’agit en revanche d’un véhicule de placement plus concret, ce que certains investisseurs apprécient.

 

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Cet article est offert par la Banque Nationale, ses filiales et les entités de son groupe à titre informatif seulement. Il ne crée aucune obligation légale ou contractuelle pour la Banque Nationale, ses filiales et les entités de son groupe et le contenu des programmes et des conditions qui y sont décrits est sujet à changement.

Les opinions présentées dans ce texte sont celles de la personne interviewée. Elles ne reflètent pas nécessairement les opinions de la Banque Nationale ou de ses filiales.

Pour tout conseil concernant vos finances et celles de votre entreprise, veuillez consulter votre conseiller de la Banque Nationale, votre planificateur financier ou, le cas échéant, tout professionnel (comptable, fiscaliste, avocat, etc.).

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