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Louer ou acheter une maison?

07 novembre 2016 par Banque Nationale
buy or rent a house

La location d'une habitation et l'acquisition d'une propriété comportent chacune leur lot d'avantages et d'aléas. Pour vous y retrouver, voici cinq questions à vous poser pour savoir s’il vaut mieux acheter une maison ou rester locataire.

Contenu

Il n’y a pas de solution définitive à l’éternel débat entre la location et la propriété, croit Audrey Hubert-Vallières, directrice en développement hypothécaire à la Banque Nationale. Les éléments à considérer sont nombreux et l’équation contient son lot de variables inconnues : à quoi ressemblera le marché immobilier dans cinq ans, combien coûteront les rénovations à faire dans les 10 prochaines années? « C’est du cas par cas », reconnaît l'experte.

1 Votre situation personnelle et professionnelle est-elle stable?

La clé pour maximiser le profit d'un investissement immobilier, c’est de conserver une propriété longtemps. « Si vous pensez déménager dans deux ans, acheter est peut-être une mauvaise idée », estime l'experte. Si, en revanche, vous avez un emploi et une situation personnelle stables, et que vous êtes rendus à l’étape de trouver la demeure familiale, acheter une résidence peut devenir plus intéressant.

2 Avez-vous considéré les frais d’achat et d’entretien d'une propriété?

Pour comparer de façon réaliste l’option de « louer » à celle « d’acheter », il faut d’abord calculer les frais associés à chacune d’entre elles. Côté location, il suffit de calculer le prix du loyer et quelques frais d’aménagement. La facture d’électricité variera selon la grandeur et l'année de construction du logement. Le propriétaire s’occupe de payer les taxes et les autres frais inhérents à l’immeuble.

Côté achat, il faut penser à inclure ces principales dépenses dans l’équation : les frais de notaire lors de la transaction, les droits de mutation lors de la première année (taxe de bienvenue), les taxes scolaires et municipales, les versements et les intérêts sur le prêt hypothécaire ainsi que les frais de copropriété (si applicables). Les factures d’électricité et d’entretien général varieront aussi selon la grandeur et le type de propriété que vous choisirez.

« Si la différence n’est pas énorme entre les deux, devenir propriétaire peut être intéressant, puisque vous récupèrerez cette somme à même la plus-value de la maison au fil des ans. Vous devrez aussi tenir compte du capital généré avec le remboursement de votre prêt hypothécaire », estime Audrey Hubert-Vallières.

Par ailleurs, le gain en capital réalisé au moment de vendre une résidence principale est exonéré d’impôt, ce qui représente un avantage financier majeur pour les propriétaires.

3 Détenez-vous une mise de fonds?

Grâce à l’assurance prêt hypothécaire (comme celle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement), il est possible de devenir propriétaire en déboursant une mise de fonds qui correspond à seulement 5 % du prix de la maison (l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire au Canada si vous ne déboursez pas une mise de fonds qui équivaut à 20 % du prix de la propriété).

Le hic? Cette assurance n’est pas gratuite. Pour une propriété achetée au coût de 300 000 $ avec une mise de fonds de 15 000 $ et un amortissement sur 25 ans (le maximum pour un prêt assuré), la prime s’élève à 4 %, soit 11 400 $. Cette prime peut toutefois être ajoutée au prêt hypothécaire.

L'important est de dresser un portrait clair de vos finances avant de passer de locataire à propriétaire.

4 Épargnez-vous suffisamment?

Si vous êtes de ceux qui trouvent l’épargne systématique difficile à pratiquer, le remboursement d'un prêt pour l’achat d’une résidence pourrait représenter une « épargne forcée » dont vous bénéficierez lors de la vente de votre résidence (avec la plus-value de votre propriété).

Si vous êtes locataires et avez la discipline de mettre de côté et d’investir la différence entre les coûts d’une propriété et le montant de votre loyer, vous pouvez aussi vous constituer une épargne intéressante au fil des ans. En particulier si vous tirez pleinement profit des placements enregistrés : le REEE pour les subventions des gouvernements fédéral et provincial (si vous êtes parents), le REER et le CELI pour les exemptions fiscales auxquelles ils donnent droit.

5 Quels sont vos besoins et vos aspirations?

Pour plusieurs, posséder une maison est un accomplissement et une fierté. C’est aussi le sentiment de se retrouver « chez soi ». Si vous faites ce choix, le remboursement du prêt hypothécaire au fil des mois et la plus-value générée par une résidence vous apporteront un confort financier. Il vous faudra toutefois tenir compte d’une certaine imprévisibilité des dépenses, lorsque le toit coule ou que le drain français est à refaire, par exemple.

Si vous demeurez locataires, vous pourrez préserver votre liberté et vous réjouir de n’avoir qu’à passer un coup de fil au propriétaire lorsque le chauffe-eau rend l’âme ou qu’un tuyau est bouché. Mais vous ne pourrez pas bénéficier de la plus-value générée par votre logement…

Au-delà des considérations financières, opter pour l’achat ou la location d'une résidence demeure avant tout une question de mode de vie et de valeurs.

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