Les fiducies de placement immobilier (FPI), aussi connues sous leur acronyme anglais REIT pour Real Estate Investment Trusts, font partie de la catégorie des fiducies de revenu. Plus précisément, elles détiennent des biens qui produisent des revenus, qu’elles redistribuent ensuite.
Ces fiducies sont propriétaires d’immeubles qui génèrent des revenus de location. Le propriétaire de centres commerciaux RioCan est la plus grande FPI au Canada, tandis que Cominar, qui détient des immeubles de bureaux, commerciaux et industriels, est la plus importante FPI québécoise. Il en existe plusieurs autres.
Des FPI pour tous les goûts
Il existe différents types de FPI. Certaines se spécialisent dans l’industrie hôtelière, d’autres dans les résidences pour retraités, les centres commerciaux, les immeubles résidentiels ou encore les immeubles de bureaux.
Il y a également celles qui se diversifient en touchant à plusieurs secteurs immobiliers. Pour les investisseurs, acquérir des unités de ces fiducies peut être une bonne façon de répartir le risque.
Un produit financier accessible
Les unités de la plupart des FPI se vendent à la Bourse, tout comme les actions. Il vous suffit de contacter votre conseiller en placement pour en acheter. Vous n’avez pas besoin d’investir une somme importante comme vous devriez le faire si vous achetiez un immeuble. Au fil du temps, vous récoltez des revenus sans avoir à effectuer les tâches d’entretien et de gestion d’immeubles ni assumer les responsabilités du rôle de propriétaire. Si vous souhaitez investir en immobilier, il faut admettre que c’est beaucoup plus simple et rapide que d’acquérir un immeuble en briques et mortier.
Des paiements réguliers
Quand vous possédez des unités d’une FPI, vous recevez une partie des bénéfices qu’elle génère. Ces distributions sont souvent mensuelles ou trimestrielles. Vous touchez donc un revenu sur une base régulière.
Autre avantage : les montants sont habituellement plus élevés que ceux versés par les sociétés par actions. Selon l’Autorité des marchés financiers, les FPI distribuent en effet entre 70 et 95 % de leurs bénéfices aux porteurs de parts. Ces rendements supérieurs s’expliquent par le fait que mis à part l’entretien de leurs immeubles et l’acquisition de nouveaux bâtiments, les FPI ont peu de réinvestissement à faire pour se développer. Ensuite, contrairement aux sociétés par actions, elles ne paient pas d’impôt sur les profits qu’elles transfèrent aux investisseurs, mais seulement sur ceux qu’elles gardent.
Le traitement fiscal des distributions
Et vous? Vous devrez payer de l’impôt sur les versements que vous recevez d’une FPI. Sachez aussi que le traitement fiscal des distributions varie selon leur composition. S’il s’agit de revenus de location, vous serez imposé comme si vous aviez reçu de tels revenus.
Dans le cas d’un remboursement de capital, le prix de base de vos unités sera alors réduit à des fins fiscales. Quand vous vendrez vos unités, vous devrez donc payer de l’impôt sur le gain en capital. Ce gain correspond à la différence entre le prix que vous obtiendrez pour vos unités et le prix de base rajusté de ces dernières.
Les risques qu’il faut connaître
Rares sont les placements qui ne comportent pas une certaine part de risque. Ainsi, vous n’êtes pas assuré de recevoir régulièrement des distributions. Les montants versés peuvent en effet être réduits ou suspendus.
Si les taux hypothécaires augmentent et que la FPI doit renégocier ses hypothèques qui arrivent à échéance, ses profits pourraient fléchir. Ou encore, le taux d’occupation de ses immeubles pourrait diminuer à cause d’une conjoncture économique défavorable. Dans les deux cas, le montant et la fréquence des distributions pourraient être affectés. Le prix des unités de FPI fluctue selon l’offre et la demande ainsi que les conditions du marché.
Avant d’investir, des vérifications s’imposent
Pour diminuer le risque, mieux vaut faire vos devoirs quant à la sélection des FPI dans lesquelles vous investissez.
Comme les parts ne sont pas des titres à revenu fixe, évitez de vous fier seulement au montant des distributions pour faire votre choix. La qualité de la gestion est primordiale. Notamment, privilégiez des FPI dont le gestionnaire est un actionnaire important, car il sera plus enclin à agir de façon diligente. Recherchez aussi les éléments suivants :
- immeubles de qualité et bons locataires;
- baux à long terme;
- taux d’occupation élevé;
- taux d’endettement raisonnable.
Il est judicieux également de consulter en ligne la notice annuelle, le prospectus et les autres informations concernant les FPI qui vous intéressent. Votre conseiller en placement ou votre gestionnaire de portefeuille vous sera aussi de bon conseil.
Dans une optique de diversification, les fiducies de placement immobilier ont leur place dans votre portefeuille financier. C’est une façon différente d’investir en immobilier qui permet d’obtenir un rendement intéressant, sans avoir à lever le petit doigt pour régler les problèmes de toits qui coulent ou de mauvais locataires.
