L'ABC du financement hypothécaire

Amortissement

Nombre de mois nécessaires pour rembourser le prêt et payer les intérêts en totalité.

Terme

Durée du prêt pendant laquelle certaines modalités de remboursement s’appliquent (taux d’intérêt, fréquence des versements, etc.).

Mise de fonds

Montant à payer lors de l’achat d’une propriété. Ce montant doit habituellement provenir de vos fonds propres.

Prêt conventionnel

Prêt pour lequel une mise de fonds initiale d’au moins 20 % a été fournie.

Prêt assuré

Prêt pour lequel une mise de fonds inférieure à 20 % a été fournie. La Banque doit alors faire assurer le prêt par un organisme reconnu d’assurance prêt hypothécaire tel que Genworth Financial Canada ou la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

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Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)

Organisme national responsable de l’habitation au Canada et assureur prêt hypothécaire.

Genworth Financial Canada (Genworth)

Assureur prêt hypothécaire privé accrédité.

Prêt à terme fermé

Prêt non remboursable avant l’échéance du terme, à moins de payer une indemnité à la Banque.

Prêt à terme ouvert

Prêt remboursable avant l’échéance du terme sans indemnité.

Taux fixe

Taux d’intérêt qui ne fluctue pas pendant toute la durée du terme.

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Taux variable

Taux d’intérêt qui fluctue pendant la durée du terme selon les variations du taux standard.

Taux variable plafonné

Le taux variable plafonné représente un taux d’intérêt variable, assorti d’un taux d’intérêt maximum au-delà duquel le taux applicable au prêt ne peut plus être augmenté.

Marge de crédit hypothécaire

Marge de crédit dont le remboursement est garanti par une hypothèque.

Radiation

La radiation de l’hypothèque, également appelée « mainlevée » ou « quittance » au Québec, consiste à retirer l’inscription de l’hypothèque du registre où elle a été enregistrée. Une fois la radiation effectuée, la Banque n’a plus le droit d’exercer de recours sur la propriété en vertu de l’hypothèque.

Pour obtenir la radiation de l’hypothèque, l’emprunteur doit payer les frais légaux pour l’inscription au registre, ainsi que les frais d’administration chargés par le prêteur, le cas échéant. 

Refinancement

Renégociation du prêt afin d’obtenir un montant additionnel, selon un nouveau terme et de nouvelles modalités.

Renouvellement

Entente pour déterminer les modalités d’un nouveau terme (durée du nouveau terme, taux d’intérêt, fréquence des versements, etc.) lorsque le terme est échu.

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Garantie hypothécaire

L'hypothèque (ou charge selon la province) est consentie par un emprunteur en faveur d’un prêteur pour garantir le remboursement d'une dette. Si l’emprunteur est en défaut de rembourser son prêt hypothécaire, l’hypothèque donne le droit au prêteur de prendre possession de la propriété donnée en garantie ou de la vendre. L’hypothèque doit au préalable être enregistrée (ou publiée au Québec) au registre approprié. Chaque province a ses propres règles relatives aux hypothèques et à leur enregistrement.

Il y a 2 types d’hypothèque : l’hypothèque subsidiaire et l’hypothèque conventionnelle.

Pour plus d'information

Résumé de la comparaison entre les 2 types d’hypothèque

  Hypothèque subsidiaire1 Hypothèque conventionnelle

Dettes garanties

Possibilité de fonds supplémentaires

  • Utilisée pour garantir une ou plusieurs dettes, présentes et futures.
     
  • Pas de nécessité d’enregistrer une nouvelle hypothèque pour garantir des fonds supplémentaires2.

  • Pas de frais légaux.
  • Traditionnellement utilisée pour garantir un prêt hypothécaire servant à l’achat d’une propriété.

  • Une nouvelle hypothèque doit être enregistrée pour garantir des fonds supplémentaires.

  • Des frais légaux s’appliquent pour l’enregistrement de la nouvelle hypothèque et la radiation de l’ancienne hypothèque.
Montant enregistré de l’hypothèque
  • Peut être un montant plus élevé que le montant financé.3

  • Aucune modalité de crédit n’est enregistrée au registre approprié.
  • Correspond généralement au montant financé.

  • Certaines modalités de crédit sont enregistrées au registre.
Possibilité de transfert (subrogation au Québec)
  • Une nouvelle hypothèque doit généralement être consentie à l’autre prêteur, et l’hypothèque initiale doit être radiée.

  • Des frais légaux s’appliquent pour l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque et pour la radiation de l’hypothèque du prêteur initial.

  • Toutes les dettes garanties par l’hypothèque initiale doivent généralement être remboursées au prêteur initial.
  • Généralement possible si des fonds supplémentaires ne sont pas demandés.
     
  • Des frais légaux s’appliquent pour l’enregistrement du transfert.4
     
  • Pas de nécessité de rembourser d’autres dettes préalablement au transfert.
Radiation de l'hypothèque
  • Possible une fois que toutes les dettes garanties par l’hypothèque sont remboursées.

  • À la demande de l’emprunteur.
  • Possible une fois que le prêt hypothécaire est remboursé en entier.

  • Automatique ou à la demande de l’emprunteur, selon le prêteur et les provinces.
1 Il s’agit du type d’hypothèque utilisée par la Banque Nationale.
2 Jusqu’à concurrence du montant enregistré de l’hypothèque.
3 Le montant de l’hypothèque pour les garanties de la Banque Nationale correspond généralement à 100% de la valeur de la propriété ou du prix d’achat, c’est-à-dire le moindre des deux.
4 Des frais d’administration peuvent également s’appliquer.

Vous pouvez également consulter le site de l’Association des banquiers canadiens.

Hypothèque subsidiaire (aussi appelée garantie accessoire ou garantie collatérale)

Montant enregistré de l’hypothèque

Le montant maximum garanti par l’hypothèque ainsi que le taux d'intérêt maximum sont enregistrés au registre. Le montant enregistré de l’hypothèque peut être plus élevé que le montant financé au départ, afin de pouvoir garantir, éventuellement, une autre dette. Par exemple, si vous demandez un prêt hypothécaire de 320 000$ pour acheter une maison d’une valeur de 400 000$, le montant enregistré de l’hypothèque peut être de 400 000$.

Le prêteur et l'emprunteur concluent un contrat de crédit distinct de l’hypothèque pour convenir des modalités de crédit. Ainsi, le taux d'intérêt réellement appliqué au prêt, le montant emprunté et les modalités de crédit sont énoncées dans les différents contrats de crédit conclus entre l'emprunteur et le prêteur.

Dettes garanties et possibilité de fonds supplémentaires

Ce type d’hypothèque peut être utilisé pour garantir différentes dettes présentes et futures de l’emprunteur. Cette hypothèque vous permet donc d’obtenir des fonds supplémentaires sans consentir une nouvelle hypothèque à chaque fois, jusqu’à concurrence du montant  enregistré de l’hypothèque. Vous n’avez pas à payer de frais légaux pour créer et enregistrer une nouvelle hypothèque. 

Ces fonds supplémentaires peuvent être demandés pour financer des projets autres que l’achat de la propriété. Toutefois, les fonds supplémentaires ne sont pas automatiquement accordés. L’emprunter doit au préalable se requalifier selon les normes de crédit alors en vigueur et obtenir l’accord du prêteur.1

 

1 La demande de fonds supplémentaires pourrait notamment être refusée si votre situation financière a changé, par exemple à la suite d’une perte d’emploi.  La demande pourrait également être refusée si la valeur de votre propriété n’est pas suffisante.

Possibilité de transfert de l’hypothèque à un autre prêteur ou subrogration (Québec)

Lorsqu’un emprunteur souhaite changer de prêteur, le changement peut parfois se faire par un transfert d’hypothèque (ou subrogation) plutôt que par la création d’une nouvelle hypothèque. Dans le cas d’une hypothèque subsidiaire, le nouveau prêteur pourrait refuser le transfert. La création d’une nouvelle hypothèque est alors nécessaire et des frais légaux s’appliquent1.

Toutes les dettes garanties par l’hypothèque initiale doivent généralement être remboursées au prêteur initial. Des frais légaux s’appliquent pour procéder à la radiation de l’hypothèque. 

Ce type d’hypothèque est celui utilisé par la Banque Nationale.

 

1 Le nouveau prêteur peut parfois prendre en charge certains frais.

Radiation de l’hypothèque (appelée également « mainlevée » ou « quittance » au Québec)

Dans le cas d’une hypothèque subsidiaire, si l’emprunteur désire obtenir la radiation de l’hypothèque, il doit en informer le prêteur et rembourser toutes les dettes garanties. 

Hypothèque conventionnelle

Ce type d’hypothèque est parfois appelé « hypothèque résidentielle » par certains prêteurs.*

Montant enregistré de l’hypothèque

Contrairement à l’hypothèque subsidiaire, ce type d’hypothèque est enregistré en spécifiant les principales modalités de crédit. Le montant enregistré de l’hypothèque correspond généralement au montant financé. Par exemple, si vous demandez un prêt hypothécaire de 320 000$ pour acheter une maison d’une valeur de 400 000$, le montant enregistré de l’hypothèque sera de 320 000$.

Dettes garanties et possibilité de fonds supplémentaires

Traditionnellement, ce type d’hypothèque est consenti pour garantir uniquement le remboursement d’un prêt hypothécaire servant à l’achat d’une propriété. 

Afin d’obtenir des fonds supplémentaires garantis par l’hypothèque pour financer d’autres projets, vous devez payer les frais légaux pour créer et enregistrer une nouvelle hypothèque, à moins que votre prêteur accepte d’assumer le paiement de ces frais. Vous devez au préalable vous qualifier à nouveau selon les normes de crédit alors en vigueur.

Possibilité de transfert de l’hypothèque à un autre prêteur ou subrogration (Québec)

Si l’emprunteur souhaite changer de prêteur, il est généralement possible de le faire en transférant l’hypothèque plutôt que de la remplacer par une nouvelle hypothèque. Seul le solde du prêt peut être transféré. Il n’est pas possible d’obtenir de fonds supplémentaires garantis par cette hypothèque. Des frais légaux liés au transfert sont applicables. Des frais d’administration peuvent également s’appliquer.

Si l’hypothèque n’est pas transférée au nouveau prêteur, il est alors nécessaire de consentir une nouvelle hypothèque et de payer les frais légaux applicables. Des frais légaux s’ajouteront également pour procéder à la radiation de l’hypothèque. 

 

1 Sous réserve du consentement du prêteur initial dans certaines provinces.

Radiation de l’hypothèque (appelée également « mainlevée » ou « quittance » au Québec)

Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, la radiation de l’hypothèque peut se faire une fois que le prêt hypothécaire est remboursé au complet. Cette radiation se fera soit à la demande de l’emprunteur, soit automatiquement, selon le prêteur et les provinces.

 

* Le concept « hypothèque conventionnelle » réfère parfois à une hypothèque non assurée par un assureur hypothécaire. Une telle assurance doit être souscrite par le prêteur lorsque le montant financé est supérieur à 80% (ou moins selon le type de financement) de la valeur de la propriété hypothéquée. 

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