Guide relatif au remboursement anticipé

Guide du remboursement anticipé des hypothèques et des indemnités de remboursement anticipé.

L'ABC du financement hypothécaire

Amortissement: Nombre de mois nécessaires pour rembourser le prêt et payer les intérêts en totalité.

Différentiel de taux: écart entre le taux affiché et le taux standard, calculé en fonction du terme restant.

Indemnité: Montant à payer pour compenser la Banque de toute perte de revenu qu'elle subit en raison du remboursement anticipé d'un prêt.

Prêt à terme fermé: Prêt non remboursable avant l'échéance du terme, à moins de payer une indemnité à la Banque.

Prêt à terme ouvert: Prêt remboursable avant l'échéance du terme sans indemnité.

Remboursement anticipé: Remboursement total ou partiel du prêt avant la fin du terme.

Renouvellement: Entente pour déterminer les modalités d'un nouveau terme (durée du nouveau terme, taux d'intérêt, fréquence des versements, etc.) lorsque le terme est échu.

Taux affiché: Taux qui sert à calculer l'indemnité. Ce taux correspond au taux fixe annoncé publiquement par la Banque Nationale au début du terme pour un prêt hypothécaire résidentiel avec les mêmes caractéristiques que votre prêt hypothécaire. Ce taux peut être différent du taux applicable à votre prêt.

Taux fixe: Taux d'intérêt qui ne fluctue pas pendant toute la durée du terme.

Taux standard: Taux annoncé publiquement par la Banque Nationale pour déterminer le taux d'intérêt applicable aux prêts hypothécaires résidentiels.

Taux variable: Taux d'intérêt qui fluctue pendant la durée du terme selon les variations du taux standard.

Terme: Durée du prêt pendant laquelle certaines modalités de remboursement s'appliquent (taux d'intérêt, fréquence des versements, etc.).

Tableau descriptif des différents types de prêts et leurs caractéristiques.


Type de prêt
Ce produit peut vous convenir si : Caractéristiques principales Indemnité applicable dans le cas d'un remboursement anticipé

Prêt hypothécaire à taux d'intérêt fixe

Vous désirez vous protéger des fluctuations de taux d'intérêt tout au long de votre terme et bénéficier d'une stabilité du montant des versements.

Taux fixe et versements fixes pour toute la durée du terme.

Le plus élevé des 2 montants suivants :

  • 3 mois d'intérêts ; ou
  • la somme des 2 montant suivants : 1 mois d'intérêt mais avec un maximum de 500$ et le différentiel de taux.

Prêt hypothécaire à taux d'intérêt variable

Vous pouvez tolérer une fluctuation dans le montant de vos versements hypothécaires. Vous désirez réaliser des économies d'intérêt lorsque les taux d'intérêt sont à la baisse.

Taux d'intérêt qui varie pendant la durée du terme selon les fluctuations du taux standard.
Versements à montant fixe ou à montant variable (varie selon les fluctuations du taux).
Possibilité de conversion en prêt hypothécaire à taux fixe pour un terme égal ou supérieur à la période restante du terme courant, sans indemnité.

3 mois d'intérêts.

Prêt hypothécaire à terme fermé

Vous ne prévoyez pas vendre votre propriété ou avoir besoin d'un refinancement dans les 6 prochains mois.

Taux plus bas que les taux applicables aux prêts hypothécaires avec un terme ouvert de même durée.

Voir l'indemnité applicable aux prêts à taux fixe et aux prêts à taux variable.

Prêt hypothécaire à terme ouvert

Vous prévoyez vendre votre propriété dans les 6 prochains mois, ou vos projets sont incertains dans un avenir rapproché.

Aucune indemnité applicable dans le cas d'un remboursement anticipé.
Taux d'intérêt supérieur au taux applicable aux prêts à terme fermé de même durée.

Aucune indemnité applicable.

Prêt hypothécaire à court terme

Vos projets sont incertains à moyen terme. Par exemple, vous prévoyez vendre votre propriété dans les prochains 12 à 48 mois.

Termes de 3 mois à 48 mois.

Voir l'indemnité applicable aux prêts à taux fixe et aux prêts à taux variable.
Pour un prêt à taux d'intérêt fixe dont l'indemnité applicable est le différentiel de taux, plus le terme restant au moment du remboursement anticipé est élevé, plus l'indemnité sera importante. En revanche, plus le terme restant est court, plus le montant de l'indemnité sera petit.

Prêt hypothécaire à long terme

Aucun déménagement ou changement prévu dans vos finances personnelles pour 60 mois ou plus.

Termes de 60 mois à 120 mois.

Certaines décisions peuvent vous amener à payer des frais reliés au remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire. Par exemple:

  • le refinancement de votre prêt hypothécaire; avant échéance du terme.;
  • une renégociation des modalités de votre prêt hypothécaire avant échéance du terme;
  • un acompte en capital plus élevé que 10% du montant en capital initial;
  • un remboursement en totalité de votre prêt hypothécaire avant échéance du terme.;
  • un transfert de votre prêt hypothécaire avant l'échéance du terme vers une autre institution financière.


Votre terme n'est pas échu et vous voulez rembourser votre prêt à terme fermé plus rapidement ? Trois options s'offrent à vous :

  • procéder à un remboursement partiel (acompte en capital);
  • augmenter le montant de vos versements;
  • augmenter la fréquence de vos versements.
  1. L'acompte en capital

    Vous pouvez rembourser sans indemnité, au cours de chaque année civile, un montant représentant au maximum 10% du montant en capital initial 1 . Ce remboursement peut être effectué en un ou plusieurs paiements au cours de l'année.

    Lorsque votre terme est échu, vous pouvez évidemment rembourser toutes les sommes que vous souhaitez avant le début du nouveau terme (renouvellement du prêt).

  2. L'augmentation du montant des versements

    Vous pouvez effectuer un paiement additionnel sans indemnité de deux façons :

    a. ajouter à votre versement (en capital et intérêt), un montant n'excédant pas le montant de ce versement;

    Exemple : votre versement est de 650 $ et est payable le 15 de chaque mois. Vous pouvez donc, le 15 de chaque mois, verser sans indemnité un montant supplémentaire de 650 $ ou moins.

    b. augmenter le montant du versement au moyen d'un montant additionnel ne dépassant pas le montant du versement applicable au début du terme. Notez que cette opération peut être effectuée une seule fois par année civile. Une fois modifié, vous devrez conserver ce nouveau montant de versement pour le restant du terme.

    Exemple : le terme de votre prêt est de 5 ans et le versement au début du terme est de 500 $. Le maximum d'augmentation du versement à chaque année est donc de 500 $. Vous augmentez le versement à 1 000 $ la deuxième année, à 1 200 $ la troisième année et à 1 700 $ la quatrième année. Vous n'augmentez pas le versement régulier la cinquième année : ce versement demeurera donc à 1 700 $. Dans cet exemple, le montant de 300 $ inutilisé la troisième année n'aurait pas pu être ajouté au 500 $ d'augmentation maximum de la quatrième ou de la cinquième année.

  3. L'augmentation de la fréquence des versements

    Vous pouvez augmenter la fréquence de vos versements 2. Ceci vous permettra de rembourser plus de capital, et ainsi de réduire la période totale de remboursement de votre prêt hypothécaire.

    Si vous choisissez une fréquence de versements aux deux semaines ou hebdomadaire, vous bénéficierez de versements dits accélérés. Ces versements accélérés vous permettent en effet de payer la moitié d'un versement mensuel toutes les deux semaines (fréquence aux deux semaines) ou le quart du montant d'un versement mensuel toutes les semaines (fréquence hebdomadaire). Puisqu'il y a 52 semaines dans une année, vous effectuerez 26 versements dans l'année (52 semaines ÷ 2) avec une fréquence aux deux semaines ou 52 versements dans l'année avec une fréquence hebdomadaire. De cette façon, vous effectuez un paiement supplémentaire équivalant à un versement mensuel chaque année. Vous rembourserez ainsi votre prêt plus rapidement.

    Vous devez vendre votre propriété, voulez refinancer ou renégocier votre prêt avant l'échéance de votre terme? Trois options s'offrent à vous 3 :

    Hypothèque mobile

    L'hypothèque mobile consiste à transférer les modalités de votre prêt hypothécaire actuel (le solde, le taux d'intérêt et le terme restant) à un nouveau prêt hypothécaire contracté avec la Banque pour l'achat d'une nouvelle propriété. Cette opération vous permet de récupérer, en partie ou en totalité, le montant payé à titre d’'indemnité au moment du débours du nouveau prêt hypothécaire.

    Si le montant du nouveau prêt est inférieur au solde du prêt actuel ou que le taux et le terme restant sont inférieurs à ceux de votre prêt hypothécaire actuel, une indemnité pourrait être exigée.

    Référence de l'acheteur

    Dans certains cas, vous pourriez n’avoir aucune indemnité à payer si la Banque consent à l'acheteur de votre propriété un prêt hypothécaire dont le montant, le taux et le terme restant sont égaux ou supérieurs à ceux de votre prêt hypothécaire actuel.

    Hypothèque doublée

    Vous achetez une plus grande maison? Une dernière option peut s’offrir à vous. L’indemnité payable suite au remboursement anticipé de votre prêt à terme fermé pourrait vous être remboursée en tout ou en partie si votre acheteur ou vous-même obtenez un prêt hypothécaire à terme fermé d'un montant total d'au moins deux fois le solde de votre prêt actuel.

    À titre informatif, voici comment estimer l'indemnité applicable lors d'un remboursement anticipé.

    Calcul simplifié d'une indemnité correspondant à 3 mois d'intérêts:

    L'indemnité correspond à 3 mois d'intérêt et est calculée sur le montant du remboursement, au taux affiché pour un prêt à taux fixe ou au taux standard pour un prêt à taux variable.

    Formule de calcul rapide :

    Solde du prêt X Taux / 12 mois X 3 mois

    Exemple de calcul d'indemnité lors d'un paiement en totalité d'un prêt à taux fixe :

    Solde du prêt: 150 000 $
    Taux affiché : 6,50 %

    Calcul de l'indemnité
    150 000 $ X 0,065 / 12 mois X 3 mois = 2437,50 $

    Formule simplifiée d'une indemnité correspondant au différentiel de taux

    L'indemnité correspond au différentiel de taux, auquel s'ajoute un mois d'intérêt. L'indemnité est calculée sur le montant du remboursement:

    Différentiel de taux + 1 mois d'intérêt au taux affiché (maximum de 500 $).

    Le différentiel de taux représente l'écart entre le taux affiché et le taux standard, calculé en fonction du terme restant.

    S'il n'existe pas de taux standard correspondant au terme restant à courir (ex. : 53 mois), un taux standard est déterminé aux fins du calcul en utilisant un taux se situant entre les taux alors annoncés pour les deux termes les plus rapprochés de la période restant à courir (ex. : 48 mois et 60 mois).

    Formule de calcul rapide

    Taux standard
    Taux du terme le plus court + [(Taux du terme le plus long - Taux du terme le plus court) X (Terme restant à courir sur le prêt - Terme le plus court) / (Terme le plus long - Terme le plus court)] = Taux standard

    Indemnité
    [Solde du prêt X (Taux affiché - Taux standard)] / 12 mois X Terme restant à courir + 1 mois d'intérêt (max. 500 $)

    Exemple de paiement en totalité
    Solde du prêt: 150 000 $
    Taux affiché : 6,50 %
    Terme restant : 53 mois
    Taux standard / terme de 48 mois : 5,75 %
    Taux standard / terme de 60 mois : 5,79 %

    Calcul du taux standard

    5,75 % + [(5,79 % - 5,75 %) X (53 mois - 48 mois) / (60 mois - 48 mois)] = 5,77 %

    Calcul de l'indemnité

    [150000$ X

    (0,065 - 0,0577)]

    / 12 mois X 53 mois + 500 $) = 5336,25 $

       

    Différentiel de taux = Taux affiché – Taux standard

    Pour plus de renseignements

    Si vous désirez parler à un de nos représentants spécialisés en matière de remboursement anticipé de prêt hypothécaire, nous vous invitons à contacter votre succursale, ou à communiquer sans frais avec notre centre d'appel Telnat, au 1 888 835-6281

    Pour plus d'information, vous pouvez aussi consulter le site internet de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada au www.acfc-fcac.gc.ca.

     

     

    1 Vous ne bénéficiez pas de ce privilège lorsque vous remboursez le solde en totalité ou lorsque le montant du remboursement est supérieur à 10 % du montant en capital initial.
    2 À compter de la 2ème demande de changement de fréquence de versement, des frais peuvent s'appliquer.
    3 Toutes les stratégies énumérées dans le texte présent sont conditionnelles à l'autorisation d'un nouveau financement hypothécaire dans les 90 jours suivant le remboursement anticipé du prêt hypothécaire initial. Toutes les stratégies s'appliquent uniquement sur les nouveaux financements sous forme de prêt hypothécaire. Toutes autres formes de financement sont exclus (Marge de crédit Tout-En-Un, Marge de crédit personnel, Prêt personnel, etc.) D'autres conditions peuvent s'appliquer.